Mi az újratárgyalt hitel?
Az újratárgyalt kölcsön olyan kölcsön, például lakáscélú jelzálog, amelyet a hitelező a teljes visszafizetése elõtt módosított. Az újratárgyalt kölcsön célja, hogy megkönnyítse a hitelfelvevő számára a jövőbeni kifizetésekkel való lépést, és biztosítsa, hogy a hitelezőt végül visszafizetik.
Hogyan működik egy újratárgyalt hitel?
Újratárgyalt kölcsön esetén a felek megállapodnak abban, hogy módosítják a kölcsön eredeti feltételeit. A módosítások magukban foglalhatják a kamatlábat vagy a hitel hosszát. Bizonyos esetekben a kamatláb-struktúrát úgy lehet módosítani, hogy rögzített kamatlábról állítható kamatú kölcsönre változtatják, vagy fordítva. Egy másik módosítási lehetőség a kölcsönfizetések tűrése vagy ideiglenes leállítása.
Általában a háztulajdonosok megújuló tárgyalásokra vagy meglévő jelzálog módosítására jogosultak, ha nem képesek újrafinanszírozni, hosszú távú nehézségeket tapasztalnak, mint például fogyatékosság, vagy havonta több hónap elmaradnak havi fizetéseikről, és arra számítanak, hogy további nehézségeik vannak e kifizetések teljesítésében.. A hitelfelvevőknek tisztában kell lenniük azzal, hogy a kölcsönük újratárgyalása gyakran káros hatással van hitelképességükre, még akkor is, ha a jövőbeni havi kifizetéseiket időben teljesítik. Általában azonban jobb, ha nem teljesíti a kölcsönt.
A legtöbb állam meditációs programmal rendelkezik, hogy segítse a hitelfelvevőket a hitelképességük újratárgyalásában, ha a hitelezők nem működnek együtt.
Újratárgyalás kezdeményezéséhez a hitelfelvevőnek közvetlenül kell kapcsolatba lépnie a hitelezővel. A bankokat és más hitelezőket gyakran motiválják az újratárgyalásokra, mivel ez általában kedvezőbb lehetőség a kizáráshoz, a folyamathoz kapcsolódó költségek és kockázatok, valamint az a tény miatt, hogy az újratárgyalt hitel legalább számú pénzáramot biztosít számukra. A hitelezők általában nem akarnak birtokba venni olyan fizikai tulajdonságokat, mint az otthonok, amelyek rendszeres karbantartást igényelnek, és az eladásuk sokáig tarthat. Ha a hitelfelvevőnek nem sikerül újból egyeztetnie a kölcsönt közvetlenül a hitelezővel, a legtöbb állam közvetítő programot kínál, amelynek keretében a hitelezőnek meg kell találkoznia a háztulajdonossal egy bíróság által kinevezett tisztviselő előtt, hogy megpróbálja megoldani az ügyet.
Az újratárgyalt kölcsönök története
Az Egyesült Államokban a hitelmódosítási programoknak, például az újratárgyalt kölcsönöknek, hosszú története van, legalábbis a nagy gazdasági válságig visszatérve. A Lakástulajdonosok Hitelvállalatát (HOLC) 1933-ban alapították Franklin D. Roosevelt elnök alatt, hogy segítsék a kizárás veszélyében lévő jelzálogkölcsönök refinanszírozását. Az ügynökség kötvényeket adott el a befektetőknek, majd a bevételt nehéz helyzetben lévő hitelek hitelezőitől vásárolta. Ez tipikusan a hitel lejáratának meghosszabbítását és a háztulajdonos csökkentett kamatlába kombinációját eredményezte. 1933 és 1935 között a HOLC megközelítőleg egymillió kölcsönt vásárolt, és körülbelül 20 százalékos lezárási arányt vett fel - ez azt jelenti, hogy a hitelfelvevők túlnyomó többsége képes volt jelzálogkölcsön-kifizetéseket fizetni és otthonát megtartani. Az ügynökség 1951-ben beszüntette tevékenységét.
Egy hasonló hitelmódosítási programot a szövetségi kormány kezdeményezett a 2008. évi másodlagos jelzálogkölcsön-válságra reagálva. A ház megfizethető átalakításának programját (HAMP) 2009-ben vezették be a problémás eszköz-segélyprogram (TARP) részeként. A HAMP hasonló megkönnyebbülést kínálott a HOLC programhoz, azzal az opcióval, hogy csökkentették a tőkét. A programot 2016-ban fejezték be, és helyébe olyan lehetőségek léptek, mint például a Fannie Mae Flex Modification program.
