Tartalomjegyzék
- Történelem
- Jelzálog fizetések
- Jelzálog fizetési alkotóelemek
- Az amortizációs ütemterv
- Amikor kezdődik a jelzálog-fizetés
- Alsó vonal
A jelzálog olyan hosszú lejáratú kölcsön, amelynek célja ház megvásárlásának elősegítése. A tőke visszafizetésén túl a kamatfizetéseket is meg kell fizetnie a hitelezőnek. A ház és a föld körülötte biztosítékként szolgál. De ha otthont szeretne látni, akkor többet kell tudnia ezen általános ismeretektől. Ez a koncepció az üzleti vállalkozásokra is vonatkozik, különös tekintettel az állandó költségekre és a leállási pontokra.
Kulcs elvihető
- A jelzálog-fizetések a tőkéjéből és a kamatfizetésekből állnak. Ha kevesebb, mint 20% előleg fizet, akkor magánbiztosítási kötvényt kell kötnie, amely növeli a havi befizetését.Egyes kifizetések az ingatlan- vagy ingatlanadókat is tartalmazzák..A hitelfelvevő nagyobb kamatot fizet a jelzálog korai részében, míg a hitel ez utóbbi része kedvez a fő egyenlegnek.
Történelem
Szinte mindenkinek, aki házat vásárol, van jelzálog. A jelzálog-kamatlábakat gyakran említik az esti hírek, és a spekuláció arról, hogy az iránymutatások milyen irányban mozognak, a pénzügyi kultúra szokásos részévé vált.
A modern jelzálog 1934-ben jött létre, amikor a kormány - hogy segítse az országot a nagy depresszió legyőzésében - olyan jelzálogprogramot hozott létre, amely minimalizálta a ház előírt előlegeit, növelve a potenciális háztulajdonosok által kölcsönözhető összeget. Ezt megelőzően 50% előleget kellett fizetni. Manapság kívánatos egy 20% -os előleg, főleg azért, mert ha az előleg kevesebb, mint 20%, akkor magánbiztosítási jelzálogbiztosítást (PMI) kell kötnie, így a havi befizetések magasabbak lesznek.
Kívánatos azonban nem feltétlenül elérhető. Vannak olyan jelzálogprogramok, amelyek jelentősen alacsonyabb előlegeket tesznek lehetővé, de ha ezt a 20% -ot képes kezelni, akkor feltétlenül kell.
A jelzálog-fizetési struktúra megértése
Jelzálog fizetések
A havi jelzálog-kifizetéseket a hitel nagysága és időtartama határozza meg. A méret az a kölcsönösszeg, amelyet a kölcsön vesz igénybe, és a kifejezés azt az időtartamot jelenti, amelyet vissza kell fizetnie. Általában minél hosszabb a futamideje, annál alacsonyabb lesz a havi kifizetés. Ezért a 30 éves jelzálogkölcsön a legnépszerűbb. Miután megismerte az új otthonához szükséges hitel méretét, a jelzálogszámológép egyszerű módszer a jelzálogtípusok és a különféle hitelezők összehasonlítására.
PITI: Jelzálog-fizetési alkotóelemek
Négy tényező játszik szerepet a jelzálog-fizetés kiszámításában: tőke, kamat, adók és biztosítás (PITI). Amikor ránézünk, példaként 100 000 dolláros jelzálogot fogunk használni.
Fő
Az egyes jelzálogkölcsön-befizetések egy részét a főösszeg visszafizetésére fordítják. A hitelek felépítése úgy történik, hogy a hitelfelvevőnek visszaadott tőkeösszeg alacsonyan kezdődik, és minden jelzálog-fizetéssel növekszik. Az első években a kifizetéseket inkább a kamatokra, mint a tőkére alkalmazzák, míg az utolsó években a kifizetések megfordítják ezt a forgatókönyvet. 100 000 dolláros jelzálogunk esetén a tőke 100 000 dollár.
Érdeklődés
A kamat a hitelező jutalma a kockázatvállalásért és a pénz kölcsönért. A jelzálog kamatlába közvetlen hatással van a jelzálogbefizetés méretére: A magasabb kamatlábak magasabb jelzálog-kifizetéseket jelentenek.
A magasabb kamatlábak általában csökkentik a hitelfelvétel összegét, az alacsonyabb kamatlábak pedig növelik azt. Ha a 100 000 dolláros jelzálog kamatlába 6%, akkor a 30 éves jelzálogkölcsön együttes tőke- és havi összege körülbelül 599, 55 USD - 500 USD kamat + 99, 55 USD. Ugyanaz a hitel 9% -os kamatlábbal havi 804, 62 dollár összeget fizet.
Adók
Az ingatlan- vagy ingatlanadókat a kormányhivatalok határozzák meg, és közszolgáltatások, például iskolák, rendőri erők és tűzoltóságok finanszírozására használják fel. Az adókat a kormány évente számítja ki, de ezeket az adókat a havi kifizetések részeként fizeti ki. Az esedékes összeget el kell osztani a havi jelzálog-kifizetések számával egy adott évben. A hitelező összegyűjti a kifizetéseket és letétileg tartja azokat az adófizetés esedékességéig.
Biztosítás
Az ingatlanadókhoz hasonlóan a biztosítási kifizetéseket minden jelzálogkölcsön-fizetéssel teljesítik, és letéten tartják őket a számla esedékességéig. Ebben a folyamatban összehasonlítások történnek a biztosítási díjak szintjére. Kétféle biztosítási fedezet létezik, amelyeket bele lehet foglalni a jelzálogkölcsönbe. Az egyik a vagyonbiztosítás, amely megóvja a házat és annak tartalmát a tűztől, lopástól és más katasztrófáktól. A másik a PMI, amely kötelező az emberek számára, akik a költségek 20% -ánál kevesebb előleggel vásárolnak otthont. Az ilyen típusú biztosítás megvédi a hitelezőt abban az esetben, ha a hitelfelvevő nem tudja visszafizetni a kölcsönt. Mivel minimalizálja a hitel nemteljesítésének kockázatát, a PMI lehetővé teszi a hitelezők számára, hogy eladják a kölcsönt a befektetőknek, akik viszont biztosak lehetnek abban, hogy adósságberuházásukat visszafizetik nekik. A PMI fedezetét le lehet vonni, ha a hitelfelvevő legalább 20% -os saját tőkével rendelkezik otthonában.
A jelzálogbiztosítást vissza lehet vonni, ha az egyenleg eléri az eredeti érték 78% -át.
Míg a tőke, a kamat, az adók és a biztosítás alkotják a tipikus jelzálogkölcsönöket, egyesek olyan jelzálogkölcsönöket választanak, amelyek nem tartalmazzák az adókat vagy a biztosítást a havi fizetés részeként. Az ilyen típusú kölcsönnél alacsonyabb a havi befizetése, de az adókat és a biztosítást egyedül kell megfizetnie.
Az amortizációs ütemterv
A jelzálogkölcsönök amortizációs ütemezése részletesen megmutatja, hogy az egyes jelzálogkölcsön-kifizetések melyik részét fordítják a PITI egyes alkotóelemeihez. Mint korábban megjegyeztük, az első évek jelzálogkölcsön-fizetései elsősorban kamatfizetésekből állnak, míg a későbbi kifizetések elsősorban tőkéből állnak.
A 100 000 dolláros, 30 éves jelzálogkölcsön példánkban az amortizációs ütemterv 360 kifizetést tartalmaz. Az alábbiakban bemutatott részleges ütemterv azt szemlélteti, hogy a tőke és a kamatfizetések közötti egyensúly miként fordul vissza az idő múlásával, a tőke nagyobb mértékű alkalmazása felé haladva.
| Fizetés | Fő | Érdeklődés | Fő egyensúly |
| 1 | $ 99.55 | $ 500.00 | $ 99, 900.45 |
| 12 | $ 105, 16 | $ 494, 39 | $ 98, 772.00 |
| 180 | $ 243, 09 | $ 356, 46 | $ 71, 048.96 |
| 360 | $ 597.00 | $ 2.99 | $ 0 |
Amint a diagram mutatja, minden befizetés 599, 55 USD, de a tőke és a kamat elkülönített összege megváltozik. A jelzálog kezdetén sokkal lassabb az az arány, amellyel otthonában részesedést szerez. Ezért lehet jó kiegészítő tőketörlesztést fizetni, ha a jelzálog lehetővé teszi, hogy előrefizetési büntetés nélkül megtegye. Csökkentik a tőke összegét, ami viszont csökkenti az egyes jövőbeni kifizetések kamatát, és elmozdítja a végső célja felé: a jelzálog kifizetését.
Másrészt a kamat az a rész, amely a törvény által megengedett mértékben levonható adóból - ha a levonások részletezése helyett a szokásos levonást veszi igénybe.
Az FHA által támogatott jelzálogkölcsönök, amelyek lehetővé teszik az alacsony hitelképességű emberek háztulajdonosá válását, csak minimum 3, 5% előleget igényelnek.
Amikor kezdődik a jelzálog-fizetés
Az első jelzálogkölcsön-fizetést egy hónappal annak a hónapnak utolsó napját követően kell esedékessé tenni, amelyben a lakásvásárlás lezárult. A bérleti díjtól eltérően, a hónap első napján esedékes bérleti díjakat hátralékban kell fizetni, a hónap első napján, de az előző hónapra.
Tegyük fel, hogy január 25-én zárul le. A zárási költségek január végéig felhalmozódott kamatot tartalmaznak. Az első teljes jelzálogfizetés, amely február hónapra esedékes, március 1-jére esedékes.
Példaként tegyük fel, hogy egy kezdeti 240 000 dolláros jelzálogot vesz fel egy 300 000 dolláros vásárláskor 20% előleggel. Havi befizetése 1 077, 71 USD-re esik egy 30 éves fix kamatozású jelzálogkölcsön mellett, 3, 5% -os kamatlábbal. Ez a számítás csak a tőkét és a kamatot tartalmazza, de nem tartalmazza a vagyonadót és a biztosítást.
Napi kamatod 23, 01 USD. Ezt úgy számítják ki, hogy először megszorozzák a 240 000 dolláros kölcsönt a 3, 5% -os kamatlábbal, majd osztják el 365-el. Ha a jelzálog január 25-én zárul le, akkor a fennmaradó hónap hátralévő napján felhalmozódott kamat hét napjára 161, 10 dollár tartozik. A következő havi fizetés, amely a teljes havi 1077, 71 USD összegű fizetés, március 1-jén esedékes, és fedezi a februári jelzálogfizetést.
Mindezen információkat előzetesen meg kell adnia. A TILA-RESPA integrált közzétételi szabály szerint három nappal a tervezett határidő előtt két formanyomtatványt kell eljuttatni az Ön számára - a hitelbecslést és a záró közzétételt. A felhalmozott kamat összegét és az egyéb zárási költségeket együtt a záró közzétételi űrlap tartalmazza. Láthatja a hitel összegét, a kamatlábat, a havi kifizetéseket és az egyéb költségeket, és összehasonlíthatja ezeket a megadott kezdeti becsléssel.
Alsó vonal
A jelzálog fontos eszköz a ház megvásárlásában, lehetővé téve háztulajdonosokká válását anélkül, hogy nagy előleget fizetne. Ha azonban jelzálogkölcsönt vesz fel, fontos megérteni a kifizetések szerkezetét, amelyek nemcsak a tőke (az Ön által kölcsönbe vett összeg), hanem a kamatok, az adók és a biztosítás fedezésére is vonatkoznak. Azt mondja meg, hogy meddig fog tartani a jelzálog kifizetése, és végül, mennyire fog költséges otthon vásárlása.
kapcsolódó cikkek
Jelzálog
A jelzálogkölcsön-mentes gyorsabb módjai
Jelzálog
Mennyit lehet jelzálogot megfizetni?
Jelzálog
Hogyan válasszuk ki a legjobb jelzálogot az Ön számára
Otthoni vásárlás
Finanszírozási alapok az első vásárlók számára
Jelzálog
Szüksége van-e az FHA-kölcsönök letéti számlákra?
Megtakarítás
Hogyan állítsunk össze költségvetést az első otthonod vásárlásához
Partner linkekKapcsolódó feltételek
Jelzálog-átdolgozás A jelzálog-átdolgozás figyelembe veszi a jelzálog fennmaradó törlesztőrészletét és kamatfizetéseit, és új amortizációs ütemterv alapján számítja ki azokat. tovább Szövetségi Házigazgatási Hitel (FHA kölcsön) A Szövetségi Házigazgatás (FHA) kölcsön az FHA által biztosított jelzálogkölcsön, amelyet alacsonyabb jövedelmű hitelfelvevők számára terveztek. tovább Jelzálog A jelzálog olyan hitelviszonyt megtestesítő eszköz, amelyet a hitelfelvevő egy előre meghatározott összegű visszafizetéssel köteles visszafizetni. tovább Léggömb-kölcsön meghatározás A léggömbhitel olyan típusú hitel, amely a lejárat alatt nem teljes mértékben amortizálódik. Mivel ez még nem teljes mértékben amortizálódik, a lejárat végén egy balloon fizetésre van szükség a hitel fennmaradó törlesztőrészének visszafizetésére. több fokozatos fizetési jelzálog (GPM) meghatározása A fokozatos fizetési jelzálog (GPM) olyan típusú jelzálogkölcsön, amelyben a fizetés az alacsony kezdeti kamatlábbal magasabbra növekszik. több Záró költségek Meghatározás A záró költségek azok a költségek, amelyek túlmutatnak az ingatlanköltségen és amelyekkel a vevők és az eladók az ingatlanügylet véglegesítésére kerülnek. több