Sok izgatott ingatlanbefektető úgy gondolja, hogy meggazdagodhatnak, ha banki kölcsön felhasználásával vásárolnak és korszerűsítik a helyi rögzítőket. Noha az ingatlanbefektetés jobb lehet, mint a tőzsdén történő befektetés - mivel a kicsi, helyi ingatlanpiacok megléte hatékonyságnövekedést okoz a befektetők számára - a fejlett ismeretekre van szüksége a lakóingatlanokban történő pénzkereséshez. Az ezermesterről az iparmágnára való áttéréshez meg kell értenie a piacot, valamint az erős ingatlannyereségek három fő alkotóelemét.
Keressen egy egészséges nemzeti piacot
Noha a tapasztalt és odafigyelő ingatlanbefektetők pénzt kereshetnek gyenge országos ingatlankörnyezetben, az esélyek ellenük vannak; az újabb befektetők számára a siker esélye egy ilyen piacon még rosszabb. A növekvő kamatlábak sok hideg vizet engedhetnek az egyébként forró ingatlanpiacra, mert azoknak, akik állítható kamatú jelzálogkölcsönökkel vásároltak ingatlant, többet kell fizetniük annak megtartása érdekében, és nem mindenki engedheti meg magának. Ez csökkenti az ingatlan iránti keresletet, és az árak ennek megfelelően esnek.
Így az ingatlanportfólió elkészítésének megkezdésekor az ideális idő csökkenő kamatláb-környezetben van. Általánosságban elmondható, hogy nemcsak a kölcsönt olcsóbb lesz, de a pillanatnyi hitelválságot elkerülve a kereslet valószínűleg is magasabb lesz, amelyet jó tőkekezeléssel is ellenállhatunk.
Egy másik kívánatos vonás az egészséges bruttó hazai termék (GDP), mivel ez az érték valóban a gazdasági rendszer általános állapotára utal, amely támogatja az ingatlanpiacot. Az egészséges GDP-időkben, mint például az évi 3% -ot meghaladó növekedés, ritka az ingatlanok jelentős hiányosságai.
Végül, a munkanélküliségi adatok gyakran a piac lágyságának vezető mutatói. Ha az emberek kevés jövedelem kilátást látnak ott, ahol élnek, akkor költöznek. Ez viszont jelentősen csökkenti a lakásárak felértékelődését (HPA).
Válasszon egy adott helyet
A helyi munkanélküliségi adatok gyakran erősen jelzik a lakhatási adatokat. Az intelligens befektető olyan városba kíván befektetni, amely egészséges munkanélküliségi tendenciákat mutat, és viszonylag erős a HPA adatai. Remélhetőleg ez egy város, ahol él, és ezért jól megérti a helyi piac szétválasztásait - és így könnyen kezelheti az ingatlant. A hatékony és eredményes irányítási kontrollokkal azonban sikeres lehet befektetni más helyekre, ahol rendelkezésre állnak minőségirányítási partnerek.
Keresse meg a városi terjeszkedés inflexiós pontját
Miután megtalálta az ideális várost a kívánt befektetéshez, keresse meg a városi terjeszkedés hotspotját. Ha látja, hogy a város bővül, és elviseli bizonyos kockázatát, fektessen be a kerületben lévő ingatlanba. Ha azonban a piac baljóslatú vagy homályosnak tűnik, ragaszkodjon a belső gyűrűkhöz, hogy puffer legyen a fordított városi terjeszkedés ellen.
A kerülettől távol tartózkodást figyelmeztető jelek közé tartoznak a lényeges munkanélküliségi változások és / vagy a helyi gazdasági növekedés lassulása. Megnézheti a térségben működő fő munkaadók üzleti állapotát is. Ha ez gyenge, valószínűleg elbocsátások következnek be, amelyek a munkaerő-kínálat marginális kimerülése miatt elkezdhetik az ingatlanértékek elnyomását. Ha a térség fő munkáltatóinak üzleti állapota erős, akkor az ellenkezője igaz.
Az ingatlanok értékei nagyvárosi területeken nagymértékben változhatnak. Például, ha egy város átlagos HPA-je 5%, akkor ez 2% lehet a belvárosban, 6% az első külvárosi körzetben és 10% a második elővárosi körzetben. A harmadik gyűrű valószínűleg szerény HPA-potenciállal rendelkező mezőgazdasági földterület lenne. Vegye figyelembe a jelenséget: az ingatag leginkább ingatagolódása a mezőgazdasági területekkel szomszédos külső gyűrűben történik, mert ez a város külső csúcsa. Ez a tőkeáttétel kihasználható azáltal, hogy a növekvő piacok élén áll. Logikusan, ha egy alacsony piaci piacon szeretne lenni a középpontban. Itt valószínűleg a legkevesebb értékcsökkenés, mivel a teljes lakáspiac teszi ezt a legkevésbé valószínűsíthető helyre a kereslet és a kínálat egyensúlyának megzavarására.
A befektetési kockázat megértése a város különböző területein nagyon hasonló ahhoz, hogy megértsük, hogyan viselkednek a pénzügyi eszközök. Gondolj a város városi területére befektetési kategóriájú kötvényekre, az első külvárosi gyűrűre mint részvényekre, a külső gyűrűre pedig származékos termékekre. Ha megértjük, hogy a városban mekkora a városi terjeszkedés, a felfelé haszonnal növelhetjük a megtérülést, vagy a negatív oldalon megvédhetjük a beruházásokat.
A móka kedvéért hámozzuk tovább egy hagymát egy réteggel, hogy megtaláljuk a legforróbb területeket. Tegyük fel, hogy úgy dönt, hogy a kerületbe fektet be, mivel látja a gazdasági növekedést és a növekvő munkaerő-keresletet a térségben. Megpróbálhatja előre jelezni a lámpák elhelyezkedését. Itt épülnek jövőbeli kereskedelmi ingatlanok, például külvárosi szalagpályák; mivel a lakóingatlan-fejlesztés befejezi ezeket a jövőbeli bevásárlóközpontokat, az ingatlanértékek valószínűleg jelentősen ugrálnak az átlagos ingatlanhozamhoz viszonyítva.
Alsó vonal
Az átlag feletti megtérülési ráta nagyobb az ingatlan birodalomban, mint a pénzügyi eszköz birodalomban, mivel kevésbé néznek szembe nem homogén egységek. A helyi piac ismerete szintén befektetési előnyt jelent. A hosszú távú vagy a „vétel és tartás” stratégia jobb, ha elegendő tőkével és korlátozott lehetőségekkel rendelkezik, míg a rövid távú vagy átalakító stratégiára sokkal értelmesebb lenne, ha korlátozott tőke és hatalmas betekintés lenne az édes pontokba. Időkeretétől függetlenül először egy erős nemzeti piacot kell keresnie, majd azt a régiót, ahol a nyilvánosságra hozott adatok tisztességes HPA lehetőséget kínálnak. Végül játssza le a városi szétszóródást, ha úgy gondolja, hogy a terület növekszik, vagy tartózkodjon tőle, ha csökkenőnek látja. E kulcsfontosságú pontok megértése elősegítheti az ingatlanportfólió maximális értékét.
