Negatív tőke akkor fordul elő, amikor az ingatlan értéke az adott ingatlan megvásárlásához használt jelzálog fennmaradó egyenlege alá esik. A negatív tőkét egyszerűen úgy számítják ki, hogy az ingatlan aktuális piaci értékét levonják a fennálló jelzálog egyenlegéből.
A negatív saját tőke lebontása
A negatív saját tőke megértéséhez először meg kell értenünk a „pozitív tőkét”, vagy inkább azt, ahogyan azt általában otthoni tőkének nevezik.
A saját tőke a háztulajdonos iránti érdeklődés értéke. Ez az ingatlan jelenlegi piaci értéke, levonva az ingatlanhoz kapcsolódó zálogjogokat vagy terheket. Ez az érték az idő múlásával ingadozik, mivel a jelzálogkölcsön-befizetéseket teljesítik, és a piaci erők játszanak az ingatlan jelenlegi értékén.
Ha egy házat vagy annak egy részét jelzálog útján vásárolják meg, akkor a hitelező intézménynek érdeke van az otthonban, amíg a hitelkötelezettség teljesítésére nem kerül sor. Az otthoni tőke a ház aktuális értékének azon része, amelyet a tulajdonos szabadon és egyértelműen birtokol.
Az otthoni tőke felhalmozható vagy az előzetes ingatlanvásárlás során fizetendő előleggel, vagy jelzálogkölcsön-kifizetésekkel - mivel ennek a kifizetésnek a szerződéses részét a fennmaradó fennmaradó tőke összegének a levonására szánják. A tulajdonosok részesülhetnek az ingatlanérték felértékelődéséből, mivel ez növeli a saját tőkéjük értékét.
A negatív saját tőke gazdasági következményei
Ha egy ház jelenlegi piaci értéke esik, az összeget meghaladja az ingatlantulajdonosnak a jelzálogkölcsönért, akkor ezt a tulajdonosot negatív tőkével kell besorolni. Például 2007-ben egy vevő 400 000 dolláros otthont vásárolt 350 000 dollár jelzáloggal. Ha annak a háznak a piaci értéke 2008-ban 275 000 USD volt, akkor a tulajdonos negatív saját tőkével rendelkezik az otthonban, mivel az ingatlanhoz kapcsolódó jelzálog 75 000 USD-rel meghaladja azt, amelyet 2008-ban eladna. Negatív tőke akkor fordulhat elő, ha a háztulajdonos házat vásárol jelzálogkölcsön, akár a lakásbuborék összeomlása, akár a recesszió vagy a depresszió előtt.
Amint azt a legutóbbi, 2007–2008-as pénzügyi válság során láttuk, a negatív részvények széles körben elterjedt járványa a lakáspiacon messzemenő következményekkel járhat a gazdaság egészére nézve. A negatív tőkével rendelkező háztulajdonosoknak - amelyeket gyakran víz alatti háztulajdonosoknak neveznek - nehezebbnek bizonyult más területeken vagy államokban való aktív munkavégzés, mivel otthonaik eladása során esetleges veszteségek merülhetnek fel.
A negatív tőkével rendelkező ház eladása adóssá válik az eladóval szemben, mivel a hitelező intézménnyel szemben a tartozáshoz kötött jelzálog és a ház eladása közötti különbségért felelnének.
