Tartalomjegyzék
- A házak elcsúszásának költségei
- Kemény pénz kölcsönök
- Kemény pénz vs. szokásos
- Hol kell keresni hitelezőket
- Magánhitelezők
- Hogyan vehetjük igénybe magánhitelezőt
- Online magánhitelezők
- Közösségi finanszírozás
- Közösségi finanszírozási webhelyek
- Közösségi finanszírozás hátrányai
- Alsó vonal
A házak átfordulása 2007 óta a legmagasabb szinten van a növekvő lakásárak és a megnövekedett finanszírozási lehetőségeknek köszönhetően. Ráadásul a korlátozott készlet segít a búvárkodóknak nagyobb nyereséget keresni, mint ahogyan a 2008–2009-es ingatlanválság után, amikor az árverések elárasztották az ingatlanpiacot.
Kulcs elvihető
- Általában több pénzbe kerül a ház megfordítása, mint egy ház megvásárlása.A háztulajdonosok a megfordítást kockázatos ajánlatnak tekintik, és általában nem működnek tapasztalatlan békalábokkal. A nehéz pénz-kölcsönadók online találhatók, és kevesebb, mint egy évre szólnak. 12–18% -os kamatlábbal, plusz 2–5 ponttal.Nem mérlegelje a magánhitelezőket más flipperrel folytatott beszélgetéssel.A papucsok megpróbálhatják a tömegfinanszírozási webhelyeket befektetéseik finanszírozására.
A házak elcsúszásának költségei
Noha az ingatlanok vásárlása, rögzítése és gyors viszonteladása jövedelmező lehet, sokkal több pénzt igényel a ház megfordításához, mint az egyszerű ház vásárlásához, amelyben élni szeretne. Nemcsak a pénzre van szüksége az ingatlantulajdonoshoz, hanem felújítási alapokra és az ingatlanadók, a közművek és a háztulajdonosok biztosításának fedezésére szolgáló eszközökre is, az eladás lezárásának napjától a rehabilitációs munka végéig és az eladás napjáig. A szövetségi jövedelemadó-szinttől függően 10–37% -os rövid távú tőkenyereség-adókulcsok minden olyan nyereségre csökkennek, amelyet az egy év alatt vagy annál rövidebb idő alatt elbocsátható ingatlanokon keresnek.
Ezenkívül sok hitelező nem fog működni tapasztalatlan papucsokkal. Azt akarják látni, hogy sikeres eredményeket szerez-e legalább egy ház nyereségért történő eladásakor. Mások tapasztalatlan flipperrel fognak dolgozni, de magasabb díjakat és kamatot számolnak fel.
Kemény pénz kölcsönök
A szakértők nem értenek egyet abban, hogy a pénz mekkora nevet kapott. Egyesek szerint ez arra a tényre utal, hogy sokkal drágább, mint a hagyományos finanszírozás, és „nehezebb” fogalmakkal rendelkezik. Mások szerint ez azért történik, mert olyan házokat finanszíroz, amelyeket a hagyományos hitelezőknek „nehéz” finanszírozni. Mégis, mások szerint a kifejezés a kölcsön fedezetét írja le, mint egy kemény eszköz esetében, amely ebben az esetben az ingatlan.
Bármi legyen is a kifejezés eredete, a kemény pénzű kölcsönök futamideje általában kevesebb, mint egy év, és kamatlába 12–18%, plusz 2–5 pont. Egy pont megegyezik a kölcsön összegének 1% -ával, tehát ha 112 000 dollárt kölcsönöz és a hitelező két pontot számít fel, akkor a 112 000 dollár 2% -át vagy 2 240 dollárt fizet. Ahelyett, hogy fizetni fogna a záró pontokat, mint ahogy a hagyományos jelzálogkölcsönök esetén, akkor nem kell pontokat fizetnie mindaddig, amíg a ház egy kemény pénz kölcsöngel nem ad eladást - ez az egyik lágy dolog e kemény pénznél.
A kemény pénz hitelezői a kölcsönfelvétel összegét a ház felújítás utáni értékén (ARV) alapozzák. Ha egy ház 80 000 dollárba kerül, de az ARV 160 000 dollár, és az ARV 70% -át kölcsönzheti, akkor 112 000 dollárt kölcsönözhet. A 80 000 dolláros vételár megfizetése után 32 000 dollár marad hátra a bezárási költségekre (bár valószínűleg megbeszélheti, hogy a ház eladó megfizesse őket), a hitelezői díjakat, a rehabilitációt, a szállítási költségeket és az értékesítési költségeket, például a bemutató, a marketing, és ingatlanügynöki jutalékok. Ha ragaszkodni tudsz ehhez a költségvetéshez, akkor nincs szüksége pénzére a zsebéből a ház megfordításához.
A 2240 dolláros pontok ugyanis jelentős részét teszik fel a 32 000 dolláros költségvetésből, és ha havonta 15% kamatot fizet, akkor a 112 000 dollár kamatköltsége összesen 8 400 dollár lesz. A kemény pénzű hitelezők általában csak kamatos kifizetéseket várnak havonta, miközben a hitel fennáll, de egyesek megengedhetik, hogy a kamat felhalmozódjon, és nem követelheti meg a kamat fizetését, amíg a flip nem teljes. E két nagy kiadás után mindössze 21 360 forint lesz, mindazonáltal kevesebb, ha fizetnie kellene a bezárási költségeket. De ha a ház valóban 160 000 dollárért árul, akkor 48 000 dolláros nyereségre számíthat, levonva az adókat, hat hónapos munka után, valószínűleg anélkül, hogy egyetlen csekkot írna a saját bankszámlájáról.
Kemény pénz és a hagyományos kölcsönök
Lucas Machado, a House Heroes elnöke, egy olyan ingatlanbefektetői csoport, amely floridai házakat fordít és kemény pénzhiteleket finanszíroz. Azt mondja, hogy a kemény pénz kölcsönök más módon is egyszerűek: A bürokratikus bürokrácia hiánya. A hagyományos bankokkal ellentétben a hitelezőket nem kötelezik az ingatlan alakjára vonatkozó iránymutatások. „A rossz állapotú ingatlanok nem felelnek meg a hagyományos jelzálogkölcsönök finanszírozására vonatkozó iránymutatásoknak. A kemény pénz hitelezői viszont azt várják el, hogy hanyatlan házakban kölcsönt adnak ”- mondja Machado.
Inkább: „a kemény pénz hitelezői úgy döntenek, hogy a kölcsönt megkapják-e, az ügylet erejének és a lakáscélú hitel megbízhatóságának értékelésével” - mondja Machado. Ha a vásárlási és javítási költségek a viszonteladási értékkel szemben értelmesek, és az otthoni flipper megbízható, a kemény pénzt hitelező kölcsönzi.
A legfontosabb értékelése során a kemény pénzhitelezőket általában nem aggasztja a hitelfelvevő képesítése, például adósság / jövedelem arány és hitelképesség. Egyes esetekben érdemes lehet megtekinteni a kérelmező dokumentumait, például adóbevallásokat, bankszámlakivonatokat és hiteljelentéseket. Nem érdekli azt sem, hogy az előleget kölcsönözik-e (másik különbség a hagyományos hitelezőkhöz képest). Végül is: „Ha a békaláb elmulasztja, a kemény pénzt hitelező kizárhatja, átveheti a ház tulajdonjogát, és önmagában jövedelmező módon eladhatja” - jegyzi meg Machado.
Egy kemény pénzhitelező, hasonlóan a bankhoz, az első zálogjogot fogja otthonában tartani mindaddig, amíg a hitelfelvevő vissza nem téríti a kölcsönt, de a hitelfelvevő lesz a tulajdonos, és megtartja az okiratot, magyarázza Mat Trenchard, a Senna House Buyers akvizíciós vezetője. Houston egyik legnagyobb házvásárló társasága.
Hol kell keresni hitelezőket
Az egyik hely a nehéz pénz-hitelező megtalálásához. Példaként említjük, hogy a Lima One Capital új repülőkkel fog működni, és a kölcsön-költség 90% -át, illetve a kölcsön-ARV 75% -át kölcsönzheti. A díjak és a kamatlábak csökkennek, ha a hitelfelvevő átváltozik. A Lima One a legtöbb államban kölcsönz, az árak és díjak államonként változnak.
Általában várhatóan fizetni fog:
- Ha az elmúlt 24 hónapban egy flippel egészül ki, akkor 3, 5% kezdeményezési díj és 12% -os kamatláb lesz. Ha öv alatt két-négy papucs van, ez egy 3% -os kezdeményezési díj és 11% -os kamatláb. vagy annál több kitöltött flip esetén 2% kezdeményezési díjat és 9, 99% kamatlábat fog látni.
Azok a hitelfelvevők, akiknek hitelképessége kevesebb, mint 680, valamivel kevesebb hitelt fognak költeni, és a legmagasabb költségeket fogják viselni. A minimális hitelpontszám 630. A Lima One Capital 10% előleget igényel, és 13 hónapos visszafizetési feltételeket kínál.
A második példa a LendingHome. Ez a cég fix és flip kölcsönöket kínál a beszerzési ár 90% -áig és a felújítási költségek 100% -áig. A hitelfelvevőknek be kell nyújtaniuk a bankszámlakivonatokat annak bizonyítására, hogy képesek fedezni az előleg és a záró költségeket. Egyéb követelmények között szerepel egy adásvételi szerződés, a korábbi fix-and-flip projektek listája, ingatlanok dokumentációja és az előleg. A kamatlábak általában 7, 5% és 12% között vannak. A harmadik fél által nyújtott hitelköltségek fedezésére 199 dollár pályázati díj fizetendő. A LendingHome továbbá kezdeményezési, értékelési, cím- és letéti díjakat számít fel, és a társaság visszatartja a rehabilitációs alapokat a felújítások befejezéséig.
Lucus Machado, a House Heroes elnöke azt javasolja, hogy hívják fel a helyi ingatlanbefektetési szövetségeket, a helyi befektetőket és a helyi ingatlanügynökeket, hogy megtalálják a tégla- és habarcskezelő kemény pénzhitelezőket. De lehet, hogy nincs sok tárgyalási lehetőség, különösen a pontok és a kamatlábak vonatkozásában. Az elmúlt években - mondja Machado - annyi lehetőség volt a pénz kölcsönnyújtására, hogy nincs szükség üzletkötésre. „Miért vegyen ma alacsonyabb hozamú kölcsönt, amikor holnap valószínűleg újabb lehetőségekkel találkozik?” - kérdezi.
Magánhitelezők
„A magánhitelező egyszerűen magánszemély, jelentős tőkével, hogy kölcsönözhesse Önt” - mondja Mat Trenchard a Senna ház vevőinek. „Meglepődne, hány ember van odakinn pénzt kölcsönözve, amelyet megtakarítottak. Úgy működnek, mint egy HML, kivéve, ha általában jobb árakat és feltételeket kapsz. ”
Trenchard szerint a magánhitelezők nyitottabbak lehetnek a fizetési feltételek megtárgyalására, mint a kemény pénzű hitelezők. Lehet, hogy hajlandóak is partnerként fellépni az üzletben, és a kamat felszámításáért cserébe részesedni a nyereségből.
"A tapasztalatlan flipper kulcsa az, hogy bizalommal bírjon a tárgyalások során" - mondja Trenchard. „Csatlakozniuk kell és beszélniük kell más flipperrel, hogy mennyit szoktak fizetni, és tudniuk kell, hogy el tudnak járni. Ne gondold, mert nem tudtak megállapodni az első hitelezővel, akivel beszélgettek, hogy nem fognak pénzt keresni.
Kereshet magánhitelezőket a helyi ingatlan-hálózati rendezvényeken. Trenchard szerint ezek az egyének 8–12% -ot számíthatnak fel, plusz nulla – két pontot, szemben a kemény pénzes hitelező 12–15% -ával, 2–5 ponttal. Mint egy kemény pénzhitelező vagy egy bank, ők fognak első zálogjogot helyezni a házra.
Hogyan vehetjük igénybe magánhitelezőt
A tapasztalt profi búvárkodók szerint a magánhitelező mérésének legjobb módja az, ha fontolóra veszi, hogy beszéljen más bérbeadókkal - akiket szintén találhat az ingatlan-hálózati rendezvényeken -, és kérdezze meg, vannak-e tapasztalataik ezekkel a hitelezőkkel. Mennyire gyors volt a fordulat? Milyen árakat kapták meg? Mennyire reagált a hitelező? Arra is kérhet referenciákat, és felhívhatja őket.
A legrosszabb eset általában az, hogy egy ügylet akkor esik át, mert a hitelező nem nyújtja meg az ígért finanszírozást, és a vevő elveszíti komoly pénzbefizetését. Egy másik lehetőség az, hogy a rendezési asztalnál meglepődik a váratlan hitelezői díjak. Lehetséges a jogi küzdelem a szerződéses feltételekkel kapcsolatban, vagy ha egy hitelező megkísérli elkötelezni a nemteljesítő hitelfelvevőt, hogy kizárja az ingatlant. Ez mind jó ok, hogy valami aláírása előtt ellenőrizze a hitelezőt.
„De azt is emlékszem, hogy az ilyen ügyletek során a hitelező egy csomó pénzt keres el néhány aláírt papírlapért - kölcsöndokumentumokért cserébe. Ez nem rossz ügylet a hitelfelvevő számára ”- mondja Machado.
Online magánhitelezők
Technikai szempontból a magánhitelező olyan barát, családtag vagy más személy, aki pénzt nem kölcsönöz, hanem vállalja, hogy finanszírozást nyújt Önnek - mondja Brian Davis, a SparkRental társalapítója és 15 ingatlannal rendelkező ingatlanbefektető.. Egyes vállalatok magánhitelezőnek hívhatják magukat egyszerűen azért, mert magántulajdonban vannak. Mint a kemény pénzhitelezők, megtalálhatja őket az interneten is.
5 Az Arch Funding, a kaliforniai Irvine-ben található, 30 államban tapasztalt békalábokkal működik együtt. Egyjegyű kamatlábakat kínál fix és flip kölcsönökre.
A kaliforniai Calabasas-i Anchor Loans 46 különböző államban versenyképes kamatlábak mellett sokféle típusú ingatlanügylettel zárhat le üzletet. A feltételek az államtól függően változnak. Kaliforniában például kölcsönök érhetők el 8–13% -os kamatlábbal, a hitel értékétől és a hitelfelvevő tapasztalatától függően, 2–3% indulási díjjal és 6–12 hónapos hitelfeltételekkel, előre nem fizetve. szankciókat. A papucsok a ház ARV-jának akár 70% -át kölcsönözhetik. Előzetes befizetés szükséges a beszerzési költség legalább 10% -ról 20% -ára. A hitelfelvevőknek legalább öt bizonyítékkal kell rendelkezniük az elmúlt 18 hónapban. A Horgonykölcsönök ötnél kevesebb átlaggal számolnak a minősített vállalatok és a többtagú korlátolt felelősségű társaságok (LLC) számára nyújtott kölcsönökről. A finanszírozás két naptól két hétig terjedhet, és általában egy hétig tart, a cég webhelye szerint.
Közösségi finanszírozás
A közösségi finanszírozás különféle egyének és / vagy intézmények egy csoportjára támaszkodik, hogy kölcsönösen finanszírozzák a kölcsönt. Minden hitelező, akit befektetőnek neveznek, biztosítja a hitelfelvevő hitelének kis százalékát, és kamatot keres ebből a pénzből.
A hagyományos közösségi finanszírozási webhelyek, például a Prosper, nem házak vásárlására és megfordítására irányulnak. A Prosper legfeljebb 35 000 dolláros hitelösszege olyan projektekre irányul, mint a házfelújítás, az adósságkonszolidáció és a kisvállalkozások finanszírozása. Itt jönnek be speciális közösségi társfinanszírozási webhelyek lakóingatlanok számára. Egyesek előfinanszírozják a kölcsönt, vagyis a társaság a saját pénzével gyorsan lezárja a kölcsönt, miközben várja a befektetőket, hogy finanszírozást állítsanak fel, míg mások nem zárják le a kölcsönét. amíg a befektetők nem finanszírozták azt teljes mértékben. Ez azt jelentheti, hogy a zárás lassabb vagy nincs.
„A közösségi finanszírozású webhelyek hasonló helyet foglalnak el, mint a kemény pénzhitelezők” - mondja Davis. "Viszonylag drágák, de kölcsönöznek az ingatlanbefektetőknek, függetlenül attól, hogy hány jelzáloggal rendelkeznek, és nagy hangsúlyt fektetnek magának az ügyletnek a biztosítékára és minőségére."
Közösségi finanszírozási webhelyek
A földszint 25 000 USD és 2 millió USD közötti kölcsönöket kínál az LTC 90% -ának finanszírozásával (a felújítási költségek 100% -a), akár hét napon belül zárják le, a kölcsön futamideje alatt nem fizetnek be, és a kölcsönökhöz nem szükséges adóbevallás vagy bankszámlakivonatok. fél millió alatt. A kamatlábak 5, 4% és 26% között mozognak. A hitelfelvevőknek legalább három hónapos kamatot kell fizetniük akkor is, ha a kölcsönt hamarabb fizetik ki. A tipikus zárási költségek 500–100 dollár, a földszint kölcsönönként pedig két – négy pontot számít fel. Az összes pont és díj bekerül a kölcsönbe. A földszint általában nem működik tapasztalatlan békalábokkal.
A Patch of Land 100 000 és 5 millió dollár közötti kölcsönöket kínál a kölcsön értékének 80% -áig vagy az utólagos felújítás legfeljebb 70% -áig, 7 napos zárással és kamatlábakkal 7, 99-tól kezdve. %. A hitelfelvevők automatikusan havonta kamatot fizetnek a kölcsönökhöz egy 36 hónapos futamidőre. A Patch of Land csak tapasztalt fejlesztőkkel működik együtt.
A Fund That Flip a beszerzési ár akár 90% -át, a munkakör legfeljebb 100% -át kínálja, hét nap alatt zárja le, a kölcsön futamideje hat és 24 hónap között van, és a kamatlábak 7, 99% -on kezdődnek.
Közösségi finanszírozás hátrányai
Trenchard és Machado azt állították, hogy nem használnak ingatlanfinanszírozási webhelyet, ám mindkettő gyanította, hogy a tömegfinanszírozás folyamata az ügylet kiértékelésére és elkötelezettségére lassabb lehet, mint amit a hitelfelvevő megtapasztalna magán- vagy keménypénz-hitelezőnél. Ha a flipper szoros kapcsolatban áll a hitelezővel, akkor kettő 24 órán belül képes megkötni az üzletet, amikor remek lehetőség nyílik és minden papírkészlet rendben van.
A magánhitelezőktől eltérően a közösségi finanszírozású webhelyek nem biztosították a tárgyalási lehetőséget. Lehet, hogy minden ügylethez paramétereket állítottak be, mert felelősek a befektetők nagy csoportjáért.
Alsó vonal
Mindezek a lehetőségek drágák, mint a tulajdonos által használt otthon hagyományos jelzálogkölcsön-finanszírozása, ám az ár tükrözi a hitelező által vállalt magas kockázatot, és annak valószínűtlenségét, hogy alacsony kamatozású banki hitelt szerezzen egy ház megfordításához. De mások pénzének felhasználása nemcsak lehetővé teszi, hogy elinduljon a flipping üzletben, amikor kevés vagy nincs elegendő pénze befektetni, hanem lehetőséget ad arra is, hogy egyszerre több ingatlanot fordítson és növelje teljes profitját, ha elegendő tapasztalattal rendelkezik több üzlet végrehajtásához..
"Ha ismeri a lehetőségeket, hol található meg, és hogyan lehet hálózatba lépni, akkor a probléma inkább az üzletek keresésében, mint a pénz megtalálásában rejlik" - mondja Trenchard. "Nagyon könnyű sok pénzt megtalálni, de nagyon nehéz megtalálni a remek ajánlatokat."
