Mi az a nullkupon jelzálog?
A nullkupon jelzálog egy hosszú távú kereskedelmi jelzálog, amely a tőke és a kamat összes kifizetését a lejáratig elhalasztja.
A kölcsön felépítése eredményszemléletű feljegyzésként jelenik meg, amely azt jelenti, hogy a kamat bekerül a kölcsönbe vett kölcsönösszegbe. Lejáratkor a hitelfelvevő vagy megfizeti a kötvényt, vagy újabb kölcsönt folyósít a jelenlegi kamatlábak mellett.
BEKÖTÉS Nulla kuponos jelzálog
A kereskedelmi projektek nullkupon jelzálogkölcsönöket használnak, amelyeknél az adósság kiszámításához szükséges pénzáramlások csak a projekt befejezéséig válhatnak elérhetővé. Erre példa lehet egy sportstadion, ahol a bevételek csak addig lesznek elérhetők, amíg a szerkezet elkészül és nem képes rendezvényeket befogadni.
Mivel a teljes kamatot és a tőketörlesztést csak a kölcsön lejártakor kapja meg a hitelező, a hitelkockázat jelentősen magasabb, mint a hagyományos kölcsönnél. A hitelezők általában ezt a finanszírozási formát kínálják tiszta hitelnyilvántartással rendelkező, már működő hitelfelvevők számára. A hitelfelvevő kisebb cash flow-val finanszírozhat egy kereskedelmi projektet, azzal a feltételezéssel, hogy a hitel futamideje alatt elegendő az ingatlan értékének a hitel élettartama alatt történő felértékelése.
Befektetés a nullkupon jelzáloglevelekbe
Sok befektető szereti a zéró kamatozású jelzálogkölcsönöket és kötvényeket. Ennek egyik oka az, hogy rendelkezésre állnak bizonyos ingatlanpiacokon. Ugyancsak vonzó az, hogy a nullkupon értékű kötvényeket a kötvény névértékétől kedvezményesen értékesítik. A befektetők nem kapnak rendszeres kamatfizetést. A hitelfelvevő azonban hozzáadja a kamatot a tőkeösszeghez. Ezt az összeget lejáratkor visszatérítik a hitelezők. A kamat félévente összeadódik, és az elsődleges érték emelkedésével magasabb kamatfizetéseket hoz létre, amelyek visszakerülnek a teljes tőkeösszegbe.
A jövedelemadó minden évben esedékes, annak ellenére, hogy a jövedelmet hozzárendelik, és amelyet a befektetők nem rendszeresen kapnak. De ha a befektetési megállapodás nem ígéri, hogy a befektetőknek konkrét hozamot fizet, akkor nem lenne jelenlegi adóköteles éves jövedelem. Egy másik hasonló típusú befektetést elsősorban az egyéni nyugdíjszámlákra és más szervezetekre irányítanak, ahol a tárgyévi adózás nem számít ellenértéknek.
A kötvény kamatlábainak kiszámítása
A nulla kamatozású jelzálogkölcsönök és kötvények nem fizetnek kamatot, hanem mély diszkonttal kereskednek, és a lejáratkor nyereséget eredményeznek a kötvények teljes névértékének visszaváltásával. Emiatt árazása inkább ingatag, mint a kuponkötvény árazása. A kötvény tényleges, valós vagy tényleges kamatlába az a kamatláb, amely diszkontálja az összes jövőbeli pénzbevételt a kötvény megvásárlásáért fizetett készpénz összegéhez.
Ezt a kamatlábat úgy is ismertek, mint a lejárat lejárta, hozam és piaci kamatláb. A kötvények diszkontálással vagy felárral növekednek a névértékhez képest. Ez az ár a kötvény piaci értéke. Ha a kötvény bejelentett kamatlába alacsonyabb, mint az uralkodó piaci kamatláb, akkor a kötvény piaci értéke alacsonyabb, mint a termék lejáratkori névértéke. A termék kedvezménnyel értékesít.
Ha a kötvény deklarált kamatlába meghaladja az uralkodó piaci kamatlábat, akkor a kötvény piaci értéke olyan, ahol a lejáratkor meghaladja a névértéket. Ebben az esetben a kötvény prémiummal értékesít.
