Lehet, hogy hallottál a magánbiztosítási jelzálogbiztosításról (PMI), egy olyan biztosításról, amelyet meg kell fizetnie, ha a hagyományos hitelezőtől 20% -nál kevesebb előleget vesz igénybe. Sajnos, bár a Szövetségi Lakásügyi Hatóság (FHA) sok tekintetben nagylelkűbb, mint a hagyományos hitelezők, az alacsony előlegű kölcsönökhöz is jelzálogbiztosítást igényel., megtudhatja, mi az FHA jelzálogbiztosítás, hogy különbözik a PMI-től, ki köteles ezt viselni, mennyi ideig, mennyit fizet, és hogyan lehet elkerülni, illetve megszabadulni tőle. Lássunk neki.
TUTORIAL: Jelzálog alapjai
Mi az FHA jelzálogbiztosítás?
Az PHA-hoz hasonlóan az FHA jelzálogbiztosítás célja a hitelező védelme. Ha a hitelfelvevők minimális tőkével rendelkeznek otthonukban, akkor a hitelfelvevő nemteljesítésének kockázata (a hitelező számára) nagyobb, mert a hitelfelvevőnek nem kell annyit veszítenie, ha elmegy és hagyja, hogy a bank kizárja az otthont (csak nézd meg mindazok, akik elmentek a 0% előleg, lakhatási buborék jelzálogkölcsönüktől). (Ha többet szeretne megtudni az FHA-ról, olvassa el az FHA lakáshitel megértése című cikket .)
Az FHA hiteleknek alacsonyabb előlegek és kevésbé szigorú jövedelem- és hitelkövetelményeik vannak, mint a hagyományos kölcsönöknél. Ha azonban nagy összegű pénzt kölcsönözne valakinek, és a hitelfelvételi tulajdonságokkal szemben kevésbé tökéletes, akkor garanciát szeretne, hogy Ön így vagy úgy is visszafizessen. A jelzálogbiztosítás esetén, ha abbahagyja a jelzálogkölcsön-kifizetéseket és elhagyja otthonát, a biztosító segít a hitelezőnek a veszteségek megtérítésében. Tehát, bár a jelzálogbiztosítás kellemetlennek tűnhet, mivel nem védi a vásárlót, ha nem létezik, sokan valószínűleg nem tudnak kölcsönt kapni, amíg magasabb előlegeik vannak, mert a bankok szerint a kölcsönök túl kockázatosak. Sokan jobbnak tartják a jelzálogkölcsön-biztosítási díjak megfizetését, mint várni néhány évet, amíg el nem kerülnek elég magas előlegig. (A második jelzálogkölcsön a legjobb megoldás a PMI elkerülése érdekében? További információkért olvassa el az Outsmart Privát Jelzálogbiztosítást .)
Az FHA azt is megköveteli, hogy előzetes jelzálogbiztosításnak (UFMI) hívjanak. Az Egyesült Államok Lakás- és Városfejlesztési Minisztériuma (HUD) által kiadott, a 2010-28. Évi jelzálogkölcsön-levél szerint az UFMI előírja, hogy a hitelkérelmezőknek a kölcsön értékének 1% -át fizessenek előre, amikor a kölcsönt lezárják. Lehetősége van arra, hogy ezt az összeget készpénzben fizesse ki, amikor a kölcsönt lezárja, de a legtöbb ember úgy dönt, hogy azt a teljes jelzálogösszegbe fordítja.
Hogyan különbözik az FHA jelzálogbiztosítás a magánbiztosítástól?
Az FHA jelzálogkölcsön-biztosításának éves költsége a biztosított előlegetől függően változik. 2011 áprilisától kezdve a HUD 1, 10% -ra változtatta meg az FHA jelzálogbiztosítását, amelynek előlege legalább 5%. Azok számára, akik kevesebb, mint 5% előleg fizetnek, 1, 15% -os biztosítási díjat kell fizetniük. Tehát egy 250 000 dolláros lakásban, amelynek minimális előlege 8750 dollár (3, 5%), a havi jelzálogbiztosítási díja 241 250 dollár hitelösszegre épül, és havonta 231, 20 dollárba kerül. Ezt az összeget a havi jelzálogösszeggel kell befizetni.
Ezzel szemben a PMI évente akár a hitel egyenlegének 1, 15% -át, vagy ebben a példában pedig havonta 231, 20 USD-t fizethet, hitelképességünk ponttól függően. A különbség a követelményekben rejlik. A PMI megköveteli, hogy kiváló, 720-nál magasabb hitelminősítéssel rendelkezzen, hogy körülbelül 1, 15% n kamatot kapjon a PMI által 2011 májusában biztosított havi prémium és PMINU havi kamatlábak szerint. Ha a hitelképesség alacsonyabb, akkor be kell mutatnia nagyobb előleget, mielőtt bármilyen biztosítást kínálnának. Az FHA jelzálogbiztosításához csak az 580-as minimum hitelképesség szükséges ahhoz, hogy 3, 5% -os előleget kapjon, de a legtöbb hitelező 620-640-es hitelképességet igényel, amely lehetővé teszi még hamarabb történő házvásárlást. Tehát, ha rendelkeznie kell jelzálogbiztosítással, az FHA jelzálogbiztosítása a kettő közül a kettő közül a legkisebb is lehet. A 2011-es szövetségi jogszabályok szerint a jelzálogbiztosítási díjak adókötelesek lehetnek, tehát függetlenül attól, hogy van-e rendszeres PMI vagy FHA jelzálogbiztosítása, az adólevonás enyhítheti a csapást, de ellenőrizze könyvelőjétől, hogy teljesíti-e a megfelelő követelményeket az adólevonás megszerzéséhez. (Olvassa el a 6. indokot a magánbiztosítási jelzálogbiztosítás elkerülése érdekében , hogy többet megtudjon arról, hogy az FHA biztosítás miért kevésbé ezek a bajok.)
A PMI-nek az FHA jelzálogbiztosításával szemben előnye, hogy nem minden hitelező igényel előzetesen jelzálogbiztosítást, mint például az FHA UFMI-je.
Ki viseli az FHA jelzálogbiztosítást és mennyi ideig?
2011 februárjától kezdve, amikor FHA-kölcsönt kap, mindössze 3, 5% -ot tehet le. De ugyanúgy, mint a hagyományos kölcsönöknél, olyan kevés pénzeszköz kiváltságáért cserébe jelzálogbiztosítást kell fizetnie, amíg a hitel / érték arány nem lesz elég magas, vagyis addig, amíg nem fizet ki egy a kölcsön bizonyos összege. Önnek magasabb biztosítási díjat kell fizetnie. Ha a saját tőkéje elég magas (FHA kölcsön esetén 22%), a hitelező sokkal kevésbé aggódik amiatt, hogy elmegy otthonról, ha nehézségei vannak a havi kifizetésekkel. Ugyanazon 250 000 dolláros házon, a korábbi példánkból, amikor először vásárolták meg, és jelzálogbiztosítást kellett kötnie, az egyetlen vesztesége, ha elmenne a házból, 8750 dollár (3, 5%) előlege lett volna. Noha ez nem egy apró változásdarab, ez sokkal kevésbé jelentős, mint az 55 000 dollártól való távolság (vagyis a teljes költség 22% -a).
A HUD szerint a 15 évet meghaladó hitelekkel rendelkezőknek havi jelzálogbiztosítást kell fizetniük öt évre, és 78% -os hitel / érték arányban kell lenniük (vagyis a kölcsön tőkéjének 22% -át fizették meg, ideértve a eredeti előleg), mielőtt a biztosításra már nincs szükség. Ha kevesebb, mint 15 évre nyújt hitelt, akkor az egyetlen követelmény a 78% -os hitel-érték arány. (További információkért olvassa el az LTV kalkuláció meghódítása című szakaszt .)
Hogyan lehet elkerülni vagy megszabadulni az FHA jelzálogbiztosításról?
Mivel az FHA jelzálogbiztosítása jelentős költségeket jelent a háztulajdonos költségeihez, valószínűleg azon gondolkodik, vajon van-e bármi, amit megtehetsz annak csökkentésére vagy elkerülésére, és mikor szabadulhat meg tőle.
A jelzálogbiztosítás elkerülésének legegyszerűbb módja természetesen a 20% lefizetése. Ezt megteheti úgy, hogy megvárja a vásárlást, amíg több megtakarítással rendelkezik, vagy bizonyos esetekben olcsóbb ingatlan megvásárlásával, ahol engedheti meg magának, hogy 20% -ot enged le. Természetesen, ha egy FHA kölcsönt keresünk 3, 5% -kal lefelé, akkor valószínűleg egy finom vonalon jár az a lehetőség, hogy egyáltalán bármilyen jelzálogkölcsönt megengedhessen magának, és hogy továbbra is bérleti díjat kell fizetnie.
Ha az otthoni árak jelentősen megbecsülik, vásárlás után valószínűleg újrafinanszírozhatja a PMI-ből való kijáratát. Ahhoz, hogy ez működjön, az Ön otthonának értékét annyira fel kell értékelni, hogy 22% -ot biztosítson az otthonában.
Néhány hitelező speciális hitelprogramot kínálhat, amely nem igényli a havi jelzálogbiztosítási díjak megfizetését, annak ellenére, hogy lehetővé teszi az alacsony előleget. Például a Quicken Loans rendelkezik egy "PMI Buster" nevű programmal azoknak a hitelfelvevöknek, akik legalább 5% -ot le tudnak fizetni. A hitelfelvevőknek azonban elvárniuk kell, hogy míg az ehhez hasonló programokat kínáló hitelezők nem igényelhetik a hagyományos PMI-t, de más módon, például magasabb kamatláb nyújtásával pótolják az Ön számára nyújtott hitelek megnövekedett kockázatát. Valójában ez a helyzet a PMI Buster hiteltermék esetében, amely "alacsonyabb befizetést hirdet, ha megszünteti a hagyományos PMI-t a hitelező által fizetett jelzálogbiztosítással (LPMI). Az LPMI beépíthető a jelzálog kamatlábaba".
Ha minden más kudarcot vall, akkor egy nap eléri a 78% -os hitel / érték arányt egyszerűen a havi jelzálog-kifizetések teljesítésével. A 250 000 dolláros lakásvásárlással kapcsolatban, amelyet ebben a cikkben tárgyaltunk, 11 év és kilenc hónap után eléri a 22% -ot. Ez azt jelenti, hogy összesen 32 599, 20 USD-t (141 x 231, 20 USD = 32 599, 20 USD) fizet a havi jelzálogbiztosítási díjakban, amíg nem tudja megszüntetni a biztosítást.
Megjegyzés: A hitelezőnek automatikusan el kell hagynia a jelzálogbiztosítást, amikor eléri ezt a pontot egy FHA kölcsönnél.
Megéri?
Az alacsony előlegű hitel megfontolásakor fontolja meg, vajon megéri-e mind az előzetes jelzálogbiztosítás, mind a havi jelzálogbiztosítási díjak többletköltségeit, ha hamarabb szeretne házat szerezni. Nehéz kiszámítani, hogy pénzügyi szempontból nyer-e vagy veszít-e hosszú távon ezzel a megállapodással, mivel nem tudja megjósolni, hogy a ház növekedése milyen lesz a 3, 5% -ot letenni és a 20% -ot letenni. Azt sem tudja pontosan megjósolni, hogy hány évbe telik szükségessé a kiegészítő 16, 5% megtakarítása, mivel a jövedelmek és kiadások jobbra vagy rosszabbra változhatnak olyan módon, amellyel senki sem tudja előre látni. Ezen okok miatt lehet a legjobb, ha pszichológiai alapon dönt arról, hogy Ön fizet-e a jelzálogbiztosításhoz szükséges extra pénzt annak érdekében, hogy helyét felhívhassa.
Az első ház megvásárlásával kapcsolatos további információkért olvassa el az Első házak vásárlóinak finanszírozási alapjait .
