tartalom
- Mennyi házat tud engedni magának? Előleg és az Ön hitel-érték arányaHogyan az előleg befolyásolja az ajánlataitLow előleg hitelprogramok4 Az előleg további megtakarítási lehetőségei
Ha házat vásárol, az egyik legnagyobb előzetes költség az előleg. Nem szabad összetéveszteni a bezárási költségekkel, az előleg a vételár azon része, amelyet a záráskor előre fizet. Általánosságban elmondható, hogy ha kevesebb pénzt költenek otthonra a bezáráskor, akkor többet fizetnek díjakban és kamatokban a hitel élettartama alatt (és fordítva).
Az előlegként megadott összeg segít a hitelezőnek meghatározni, hogy mekkora pénzt kölcsönöz Önnek, és milyen típusú jelzálog fedezi az Ön igényeit. De mekkora a megfelelő összeg az előleghez? Ha túl keveset fizet, akkor idővel kamatot és díjat fizet. A túl sok kimerítheti megtakarításait, vagy negatív hatással lehet hosszú távú pénzügyi helyzetére. Ezenkívül továbbra is figyelembe kell vennie a költségeket, a költöztetési költségeket és az egyéb havi számlákat. Végső soron az előleg nagysága tőled függ: megtakarításai, jövedelme és egy új otthon költségvetése.
Először meg kell határoznia a költségvetését és azt, hogy ez hogyan befolyásolhatja az előlegét. A Investopedia ingyenes, online jelzálogkalkulátor segít kiszámolni a havi jelzálogbefizetéseket és a ház megvásárlásakor meghozza a helyes pénzügyi döntéseket. Az egyik mező kéri az előleg becsült összegét.
Mennyi házat engedhet meg magának?
Amikor előzetesen jóváhagyják a jelzálogkölcsönt, a hitelező a kérelemben szereplő válaszok alapján megmondja a maximális hitelösszeget, amelyre Ön jogosult. Jelzálogkölcsön-kérelme az előleg becsült összegét, jövedelmét, foglalkoztatását, adósságait és eszközeit kéri. A hitelező meghúzza a hiteljelentését és a hitelképességi pontszámát. Mindezek a tényezők befolyásolják a hitelező döntését arról, hogy pénzt kölcsönöz-e Önnek lakásvásárláshoz, mennyi pénzt és milyen feltételekkel.
Általános iránymutatásként sok leendő háztulajdonos megengedheti magának, hogy olyan jelzálogkölcsönt adjon, amelynek a bruttó jövedelme 2–2, 5-szerese van. Például, ha évente 100 000 dollárt keres, akkor 200 000 és 250 000 dollár között engedheti meg magának a házat.
Ahelyett, hogy kölcsönvetné a hitelező által jóváhagyott maximális hitelösszeget, jobban szolgálhatja a havi jelzálogbefizetés becslését. Mondja, 300 000 dolláros kölcsönre van jóváhagyása. Ha a havi jelzálog-kifizetés és az egyéb havi tartozások meghaladják a bruttó havi jövedelmének 43% -át, akkor nehézségekbe ütközhet a kölcsön visszafizetése, ha az idők szűkösek. Más szavakkal, legyen óvatos, ha több házat vásárol, mint amennyit ésszerűen megengedhet magának.
Ha egy ideje bérelsz - vagy már van otthonod, és új vásárolni szeretne - valószínűleg erőteljesen kezeli a havi jelzálogkölcsön-fizetést, amelyet megengedhet magának. A bérlőknek szem előtt kell tartaniuk, hogy egy ház vagy lakás birtoklása olyan kiegészítő költségeket tartalmaz, mint például ingatlanadók, karbantartás, biztosítás, esetleges háztulajdonosok szövetségének (HOA) díjai és váratlan javítások.
A házvásárláson túl más pénzügyi célok eléréséhez is hozzájárulhat, például nyugdíjba takarításhoz, család alapításához, sürgősségi megtakarítási alap felállításához és adósságfizetéshez. Ha túl magas a havi jelzálogfizetés, készpénzt fogyaszt, ami egyébként ezen fontos célok valamelyikéhez vezethet.
Előleg és a kölcsön-érték arány
Az előleg kulcsfontosságú szerepet játszik a hitel-érték arány, vagy az LTV meghatározásában. Az LTV arány kiszámításához a hitel összegét el kell osztani a ház valós piaci értékével, amelyet egy ingatlanértékelés határoz meg. Minél nagyobb az előleg, annál alacsonyabb az LTV (és fordítva). Mivel a hitelezők az LTV-t használják a hitelfelvevők kockázatának és az ingatlan jelzálogkölcsönök felmérésének érdekében, az alacsonyabb LTV azt jelenti, hogy alacsonyabb kamatlábakat fizet a jelzálogához - és elkerülheti a további költségeket.
Az alacsonyabb LTV arány kevesebb kockázatot jelent a hitelezők számára. Miért? Több saját tőkével indul otthonában, ami azt jelenti, hogy nagyobb a részesedése az ingatlanában, a fennálló hitel egyenleghez viszonyítva. Röviden: a hitelezők feltételezik, hogy kevésbé valószínű, hogy nem teljesítik jelzálogkölcsönüket. Ha elmulasztja a jelzálogkölcsönt, és a hitelezőnek el kell zárnia otthonát, akkor valószínűbb, hogy újra eladják, és a hitel értékének nagy részét visszatérítik, ha az LTV arány alacsonyabb.
A kockázat felmérése mellett a hitelezők az LTV arányt használják a jelzálog felszámításához. Ha alacsonyabb az LTV arány, akkor valószínűleg alacsonyabb kamatot kap. De ha az LTV arány meghaladja a 80% -ot, azaz az otthon értékének kevesebb, mint 20% -át előlegként számolja el, magasabb kamatlábakra számíthat. Ezek a kamatlábak fedezik a hitelező megnövekedett kockázatát, hogy pénzt kölcsönöz neked.
Továbbá, ha az LTV aránya meghaladja a 80% -ot, akkor valószínűleg fizetni fog a magán jelzálogbiztosításért vagy a PMI-ből. A PMI összege a kölcsön típusától függ. Például néhány, a Szövetségi Házigazgatóság által biztosított hitelhez egyaránt előzetes jelzálogbiztosítási díjat kell fizetni, amelyet a lezáráskor fizetnek, valamint éves jelzálogbiztosítási díjat (MIP) a hitel élettartamára. Míg az FHA-kölcsönöknek alacsony, 3, 5% -os előleg követelménye van, a hitelfelvételnek az éves százalékos kamatlábban számított összköltsége sokkal magasabb ezeknél a kölcsönöknél.
Hogyan befolyásolja az előleg az Ön ajánlatait?
Amikor a megfelelő ház vadászatán vagyunk, az idő nélkülözhetetlen. A kezdő szintű árkategóriájú házak általában gyorsan eladnak, és az ajánlat megfogalmazásakor a lehető legjobban előre kell lépni, mert valószínűleg versenyed lesz. Amikor a piacok versenyképesek és az eladók több ajánlatot kapnak, szeretnék látni a vásárlók legjobb ajánlatait, ideértve egy óriási előleget is. Az eladó szempontjából azok a vásárlók vonzzák vonzóbbá azokat a vásárlókat, akiknek több pénze van letenni, mert több bőrük van a játékban.
A magasabb előleg azt jelezheti az eladónak, hogy elegendő készpénz van és szilárd pénzügye van ahhoz, hogy a hitel végleges jóváhagyását (és a záró asztalhoz való hozzáféréshez) akadály nélkül megkapja. Emellett a magasabb előleg kiiktathatja azokat az egyéb ajánlatokat, amelyek az eladótól kérik a bezárási költségek vagy az ajánlat alatti ajánlat fizetését. Valószínűleg valaki, aki nagy összegű előleggel rendelkezik, nem kér ilyen segítséget, és az eladók nagyobb valószínűséggel olyan vevővel fognak együttműködni, akinek pénzük és motivációja van ahhoz, hogy a vásárlást minimális bántalmazással látja el.
Alacsony előleg hitelprogramok
A régi szabvány szerint a háztulajdonosoknak 20% -ot kellett csökkenteniük a ház megvásárlásához. Az idő megváltozott. Sok háztulajdonos, különösen az első vásárlók, egyszerűen nem menti el a 20% -os előleget. Ez egyre inkább fordul elő, mivel a lakásárak sok amerikai lakáspiacon szárnyalnak. Például, a létező otthoni medián ára 2018 januárjában 240 500 dollár volt, ami 5, 8% -os növekedést jelent a 2017. januári 227 300 dollárhoz képest, az Országos Realtors Association szerint.
A NAR otthoni vásárlók és eladók 2017. évi profilja szerint valójában azok a háztulajdonosok, akik finanszírozták otthonát, átlagosan 10% -kal csökkentették a vételárat. A felmérés kimutatta, hogy a finanszírozást igénybe vevő első vásárlók általában a vételár mindössze 5% -át teszik le.
Azok számára, akik nem engedhetik meg maguknak a 20% -os előleget, többféle jelzálogkölcsön kínál alacsony előleget.
Hagyományos kölcsönök
Fannie Mae és Freddie Mac programok (3% -kal lefelé)
Fannie Mae és Freddie Mac, a kormány által támogatott vállalkozások, amelyek a legtöbb amerikai jelzálogkölcsönt vásárolják és adják el, csak 3% -kal kevesebbet követelnek az erős hitelű hitelfelvevők számára. Mindkét program figyelembe veszi azokat a hitelfelvevőket, akik nem rendelkeznek hitelképességgel, egy nem hagyományos hiteljelentés elkészítésével - mindaddig, amíg ezek a hitelfelvevők más követelmények mellett megfelelnek bizonyos adósság / jövedelem és hitel / érték arány iránymutatásoknak is. A Fannie Mae HomeReady jelzálogprogramja lehetővé teszi a hitelfelvevők 97% -os LTV-hányadát, minimális hitelképessége 620. A Freddie Mac otthoni lehetséges előnyeinek jelzálogkölcsönök 97% -os LTV-arányt is kínálnak a hitelfelvevők számára, de a minősítéshez legalább 660 hitelképesség szükséges.
Egyéni hitelezői programok (1–3% lefelé)
Számos hitelező kínál Fannie Mae és Freddie Mac programokat, és hozzáadja saját előleg-előnyeit a hagyományos kölcsönhöz. Például a Guild Jelzálogköltsége 1% -ot igényel, és 2% -os ajándékot nyújt a hitelt érdemlő alacsony jövedelmű hitelfelvevőknek, és legalább 680 hitelképességgel rendelkezik. A Wells Fargo első Jelzálogköltsége 3% -ot enged le a terület medián jövedelemkövetelményei nélkül. Ez csak sok a sok lehetőség közül. Ha alacsony előlegigényű kölcsönre van szüksége, kérdezze meg a hitelezőket ajánlatairól, hogy segítsen szűkíteni választásait.
Jumbo kölcsönök (10% -ról 20% -ra lefelé)
A lakásvásárlók számára a Jumbo kölcsönök a leggyakoribb nem megfelelő, hagyományos kölcsönök. A hitelezőknek eltérő minősítési irányelveik vannak a jumbo kölcsönökre vonatkozóan, amelyek meghaladják a területnek megfelelő szövetségi kormány által megállapított hitelkeretet. Mivel a „jumbo” hitelfelvevők nagyobb kockázatot jelentenek a hitelező számára, várhatóan csökkenti a vételár 10–20% -át. A 700 vagy annál magasabb hitelképességgel rendelkező hitelfelvevők általában a legjobb árakat kapják, de egyes hitelezők a jumbo hitelfelvevőkkel fognak dolgozni, amelyek minimális pontszáma 660. A hitelezők megkövetelhetik tőle, hogy a ház vételárának 10% -át készpénzben vagy egyéb eszközökben részesítse, ha van ilyen. problémákba ütközik a jelzálog visszafizetésével kapcsolatban.
Kormány által biztosított kölcsönök
FHA kölcsönök (3, 5% -kal kevesebb)
A FHA-kölcsönökre csak 3, 5% -ot engedhet le, ha legalább 580 hitelképessége van. Az FHA által jóváhagyott hitelezők nem tradicionális hiteltörténelemmel rendelkező hitelfelvevőket is figyelembe vesznek, amennyiben időben fizettek bérleti díjat a az elmúlt 12 hónap során legfeljebb egy 30 napos késedelmes kifizetés történt a többi hitelező számára, és az elmúlt 12 hónapban nem tett semmilyen beszedési műveletet (kivétel az orvosi számlák). Ezenkívül a vásárolt ingatlannak meg kell felelnie az Egyesült Államok Lakás- és Városfejlesztési Minisztériuma egyszemélyes és társasházi otthonokra vonatkozó ingatlanszabályainak, és az FHA hitelkeretein belül kell lennie. Az FHA kölcsönök további előnye, hogy egy rokonnak vagy barátnak a pénzügyi ajándékát felhasználhatják az előleg egészének vagy egy részének, ha dokumentációt nyújt be arról, hogy ez egy ajándék, nem pedig harmadik fél által nyújtott kölcsön.
VA kölcsönök (0% le)
Az amerikai katonai szolgálat személyzete, veteránok és családtagjaik igénybe vehetik az USA veteránügyének minisztériuma által támogatott zéró hiteleket. Egyéb előnyök magukban foglalják a bezárási költségek felső korlátját (amelyet az eladó megfizeti), a brókerdíjakat és a minimális importár mértékét nem. A VA-kölcsönöknek „finanszírozási díjat” kell fizetniük a kölcsön összegének olyan százalékától, amely segít ellensúlyozni az adófizetők költségeit. A finanszírozási díj a katonai szolgálat kategóriájától és a kölcsön összegétől függ.
USDA-kölcsönök (0% -kal lefelé)
Az Egyesült Államok Mezőgazdasági Minisztériuma garantálja a kölcsönöket, hogy elősegítsék a háztulajdonosokat az alacsony jövedelmű vásárlók számára a vidéki térségekben országszerte. Ezek a kölcsönök nem igényelnek pénzt a minősített hitelfelvevők számára - mindaddig, amíg az ingatlan megfelel az USDA jogosultsági szabályainak.
Előleg-támogatási programok
Az Ön állama vagy helyi lakhatási hatósága speciális programjai segítséget nyújtanak az első vásárlók számára. E programok közül sok a vevő jövedelme vagy pénzügyi szükséglete alapján érhető el. Ezek a programok, amelyek általában támogatást nyújtanak előleg formájában, szintén segíthetnek a költségek lezárásában. Az Egyesült Államok Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztériuma felsorolja az első háztulajdonos-programokat állam szerint. Válassza ki az államát, majd a „Lakástulajdonos segítség” lehetőséget, hogy megtalálja a legközelebbi programot.
4 lehetőség a további megtakarításhoz az előleghez
Kihívás lehet pénzt megtakarítani az otthon előlegein. Íme néhány gyors tipp, hogyan juthat el oda:
- Kezdje el egy automatikus tervvel. A szokásos megtakarítási vagy segélyalap-számlán kívül nyisson meg egy külön megtakarítási számlát az előlegéhez. Minden fizetési periódus vagy váratlan esemény (például pénzügyi ajándék, adó-visszatérítés, bónusz vagy öröklés) után fizessen be pénzt az előlegbe, és figyelje, hogy az egyenleg idővel növekszik. Az alaphoz a lehető leghamarabb és leggyakrabban történő hozzájárulás segít a pályán maradni. Csökkentse a kiadásait. Ha a háztulajdon fontos neked, akkor vágja ki vagy csökkentse a szükségtelen kiadásokat, például kábel- és TV-szolgáltatás, étkezés, vakáció vagy egyéb nélkülözhetetlen szükséglet. Ha kevesebbet költ, akkor többet takaríthat meg az előleg felé, és extra pénzzel lesz további tartozásainak kifizetésére. Az áldozatok most már hosszú utat tehetnek a háztulajdoni célok elérése felé. Fizesse ki a magas kamatozású tartozásokat. A magas kamatú hitelkártyák vagy kölcsönök kárt okozhatnak hitelében, és hosszú távon költségesek. Összpontosítson először ezekre a számlákra, és látni fogja egy hógolyóhatást az adósságának csökkentésére. Miután ezek a számlák kifizetésre kerültek, akkor a havi fizetési összegeket felhasználhatja az előleg megtakarításaira. Ne zárja be ezeket a fiókokat; ami csökkentheti hitelképességét, mert elveszíti a nyitott hitelkeretet és a számlaelőzményeket. Ehelyett használja őket minimálisan (vásároljon gázt vagy alkalmi vacsorát egy étteremben), és azonnal fizesse ki az egyenleget. Ez a viselkedés segíti a hitelfizetési előzmények megerősítését, és megmutatja a felelősségteljes felhasználást a hitelintézetek és a hitelezők számára. Szerezz egy második állást. Sok első vásárló úgy találja, hogy sokkal gyorsabban takaríthat meg, ha növelik jövedelmüket. Az oldalsó koncertek otthonról történő keresése vagy szezonális kiskereskedelmi munkavégzés hozzájárulhat az előleg-megtakarítások növeléséhez. Még ha a ház megvásárlása előtt is átmenetileg hat hónapig vagy egy évig dolgozik, a hozzáadott jövedelem jelentheti azt a lendületet, amelyre szüksége van egy tisztességes előleghez.
Alsó vonal
Nem lehetetlen házat vásárolni, ha nincs sok pénze megtakarítva előlegként. A megfelelő hitelező és hitel típus vásárlása kritikus lépés. Alacsonyabb előleg esetén várhatóan magasabb hiteldíjakat és kamatlábakat, valamint PMI-t fizet. Ezenkívül ne felejtse el befizetni az állam vagy a város által nyújtott előlegfizetési programokat. Ha valaki pénzügyi ajándékot kínál az előlegéhez, győződjön meg arról, hogy megérti, hogy ez nem lehet kölcsön. Végül, nincs utalás az előleg megtakarításához: Időt, fegyelmet és erőfeszítést igényel. De az eredmény - saját otthonának megvásárlása - mind pénzügyi, mind személyes szempontból kifizetődő lehet.
Olvasson tovább:
Végső jelzálogkönyv
Hogyan kaphatom előzetes jóváhagyást a jelzáloghoz?
Hogyan válasszuk ki a legjobb jelzálogkönyvet
11 hibát kell elkerülnie, amikor az első alkalommal lakástulajdonosok vásárolnak
Mi a jelzálogbiztosítás és milyen lehetőségeim vannak?
Melyek a bezárási költségek?
Hogyan lehet a legjobb jelzálogköltséget elérni
Melyek a fő hitelezők típusai?
