Az ingatlanba történő befektetésnek számos módja van. Sok amerikai számára a legalapvetőbb ingatlanbefektetés családi ház vagy bérleti ingatlan formájában érkezik. Egyetlen ingatlanba történő befektetés nagy, jövedelmező befektetés lehet, többféle felhasználási lehetőséggel. A sokoldalúság, a hosszú élettartam és az elismerés gyakran azok a fő okok, amelyek az egyes ingatlanbefektetéseket idővel viszonylag biztonságossá, megbízhatóvá és jövedelmezővé teszik.
Az online tömegfinanszírozás és a jelzálogkölcsönök növekedése a közvetlen ingatlanbefektetők számára is számos lehetőséget kibővített. Az olyan platformok, mint a Lending Club, a Prosper, a SoFi, a LendingOne, a LendingHome, a Groundfloor, a Money360 és még sok más, gyorsabb, egyszerűbb és hatékonyabb módszereket kínálnak jelzálogkölcsön megszerzésére, növelve a vevők számára a sokoldalúbb befektetési lehetőségeket.
Az ingatlanpiac fejlődésével új ajánlatokat vezetnek be rendszeresen. Ezekkel a bevezetésekkel az ingatlanbefektetők számos választási lehetőséget kínálnak: ingatlanbefektetési csoportoktól, ingatlanbefektetési alapoktól, ingatlanbefektetési alapoktól és tömegesen finanszírozott lakossági ajánlatoktól, például az Fundrise-től. A közvetlen ingatlanbefektetések azonban továbbra is lehetőséget kínálnak arra, hogy jelentős profitot nyújtsanak azoknak a befektetőknek, akiknek a pénzügyi stabilitása és a kockázati tolerancia megfelelő keveréke. Ezeknek a befektetőknek az ingatlanopciók olyan lehetőség lehetnek, amely gyakorlásuk révén növeli a közvetlen ingatlanbefektetés nyereségét vagy csökkentheti annak néhány kockázatát.
Ingatlanopciók nem állnak rendelkezésre a tőzsdén, nincsenek ingadozó árai a prémiumnál, és általában nem fedezik több egységet. Az ingatlanopciókat leginkább a kereskedelmi ingatlanpiacra használják ki, de a szokásos befektetők is használhatják azokat. Az ingatlan-opciókat általában célzott helyzetekben használják, amikor a vevő részesül egy opcióból, de nem azt követeli meg, hogy az ingatlanot a birtokolási időszak végéig vásárolják.
Kulcs elvihető
- Az ingatlan opció egy speciálisan tervezett szerződéses rendelkezés a vevő és az eladó között.Az ingatlan opciókról a vevők és az eladók tárgyalnak, általában a legnagyobb előnyt kínálva a vevőnek.A birtoklási időszakban az ingatlan opciókra vonatkozó rendelkezések a leggyakoribbak, de az opciók sokféle változattal készült.
Mi az ingatlan opció?
A közvetlen ingatlanbefektetések számos egyedi szemponttal járnak, amelyek általában nem vonatkoznak olyan szigorúan az egyéb alternatívák alternatíváira. Érdeklődő vagy haladó befektetők számára potenciális lehetőség lehet az ingatlan opció, amely szerződésként szolgál ingatlanvásárlásra. Az ingatlan opciók további bonyolultságot és saját egyedi paramétereket tartalmaznak.
Általánosságban véve az ingatlan opció egy speciálisan tervezett szerződéses rendelkezés a vevő és az eladó között. Az eladó a vevőnek lehetőséget kínál arra, hogy egy meghatározott időtartamra ingatlanot vásároljon rögzített áron. A vevő megvásárolja vagy nem vásárolja meg az ingatlan opciót a birtoklási időszak végére. E opció jogáért a vevő opciódíjat fizet az eladónak. Ha a vevő úgy dönt, hogy megvásárolja az ingatlant (vagyis gyakorolja az ingatlan opciót), az eladónak az ingatlant el kell adnia a vevőnek a korábbi szerződés feltételei szerint.
Lehet, hogy részvények vásárlásánál felmerült az opciók fogalmával. Az opciók további választási lehetőségeket kínálnak a vevőnek a mögöttes eszközön alapuló feltételekkel. Az opciókat általában korán lehet gyakorolni, az opció lejártáig tartani, vagy esetleg lejárat előtt eladni egy második vásárlónak. Az ingatlanopciókat leggyakrabban az ingatlanfejlesztők és a befektetők használják kereskedelmi vagy csúcskategóriás lakóingatlan-ügyletekben. Az ingatlan opciók nagyobb rugalmasságot és potenciálisan nagyobb befektetési lehetőséget kínálnak a vásárlók számára, korlátozott előnyökkel járva az eladók számára.
Számos megfogalmazott ingatlanopció lehet beépítve egy ingatlanvásárlási szerződés részeként. A leggyakoribbak közé tartozik:
- Tartási periódus opció: a vevő díjat fizet az ingatlan megvásárlásáért, de nem kötelező a listára vétel opció: a vevő az opciót használja fel az ingatlan felsorolására és potenciálisan profitálhat a markup1031 csere opcióról: vevő díjat fizet a részesedés megszerzéséért Ez az időszak hasonló, mint például az ingatlancsere a vásárláskor
Az ingatlan opciós szerződésben a tárgyalt tárgyalások legfontosabb elemei az ingatlan opciós prémium, a tárgyalásos tartási időszak és a végleges eladási ár.
Példa ingatlanopcióra
Itt található egy átfogó elemzés az ingatlan opciós forgatókönyveinek kockázatáról és haszonjáról. Tegyük fel, hogy egy építő 500 000 dollárral rendelkezik és 2 millió dollár földet akar vásárolni. Az építő néhány kérdésben nem biztos:
- Lehet-e az építő 1, 5 millió dollárt beszerezni banki kölcsönökből vagy más forrásokból? Megszerezheti-e az építő szükséges engedélyeket lakó- vagy kereskedelmi fejlesztéshez vagy az ingatlan további felosztásához? Felvehet-e pénze pénzt és engedélyeket, mielőtt egy másik építő megvásárolja a földet?
Ebben a helyzetben az ingatlan opció megfelelő. Ha egy meghatározott, vissza nem térítendő költséget (úgynevezett ingatlanopció-prémiumot) mondunk, 25 000 USD-ért, az építő ingatlan-opciós szerződést köthet az eladóval. Az ingatlan opció lehetővé teszi az építő számára, hogy hat hónap alatt 2 millió dollárra rögzítse az ingatlan eladási árat.
Az ingatlan opciós szerződés a következő feltételeket tartalmazhatja:
- Ingatlan adatai (hely, méret és egyéb jellemzők) A szerződés időtartama (a megállapodás időpontjától számított hat hónap) Opciós díj vagy ellenérték (25 000 USD vissza nem térítendő prémium, amelyet a vevő az eladónak egyösszegű összeget fizet). Megállapodott vételár, ha a az opciót a szerződés során gyakorolják (2 millió dollár)
A szerződés hat hónapos időtartamára négy lehetséges forgatókönyv lehet.
1. forgatókönyv: Az építő 1, 5 millió dolláros bankhitelt kap jóvá. Azt is megerősíti, hogy megszerezheti a fejlesztéshez szükséges engedélyeket. Ingatlan opcióját gyakorolja, hogy az ingatlan előre meghatározott, 2 millió dollár áron vásároljon. Az eladó 2 millió dollárt kap, plusz megtartja a további 25 000 dollár opciós prémiumot.
2. forgatókönyv: Két hónap elteltével az építő felfedezi, hogy nem lesz képes megszerezni a fejlesztési engedélyt. A következő négy hónapban az építőnek sikerül találnia egy másik felet, aki hajlandó megvásárolni az ingatlant 2 millió dollárért. Az építő eladja az ingatlanopciót az új pártnak új, 30 000 dollár áron. Az új fél az eredeti opciós szerződésben az építőt váltja fel. Az új párt gyakorolja az opciót és 2 millió dollárért vásárolja meg az ingatlant. Az eladó 2 millió dollárt kap az új párttól, plusz megtartja a 25 000 dolláros opciós prémiumot az építőtől. Az építő 30 000 dollárért eladta az opciót, tehát 5000 dollárt keres, és nem bántja el olyan ingatlanával, amelyet nem használhat.
3. forgatókönyv: Az építő egyszerűen opcionális vásárló, akinek előnye van az ingatlan árának felértékelődéséből. Ha az igényelt 2 millió dolláros ár öt hónap alatt 2, 2 millió dollárra növekszik, akkor az építőnek előnyös lesz az ingatlanvásárlás és az ingatlan nyereségre történő eladása opciójának gyakorlása. A tranzakció végén az ingatlantulajdonos 2 millió dollárt kap plusz a 25 000 dolláros opciós prémiumot. Az építő 175 000 dolláros profitot keres az ingatlan eladásából.
4. forgatókönyv: Az építő nem képes kölcsönhöz vagy engedélyekhez kötni. Más érdekelt vásárlókat sem talál. Az építő hagyja, hogy az opció lejár, és elveszíti az opciódíjat. A vásárló azonban elkerülhette a potenciálisan rossz 2 millió dolláros beruházást a 25 000 dolláros prémium megfizetésével (az ügylet tényleges értékének 1, 25% -a). Az eladó 25 000 dollár haszonnal jár, és folytatja a vevő keresését.
Minden esetben, miután ingatlan-opciós szerződést kötöttek, az eladónak nincs több választása, hogy eladja-e az ingatlant, vagy milyen áron az opció-birtoklási időszak alatt. Az eladónak hat hónapig várnia kell a vevő döntését. Ez az oka annak, hogy az eladó megkapja és megtartja az opciós prémiumot, függetlenül attól, hogy a vevő végül mi dönt.
Alsó vonal
Az ingatlan opciók alternatív módszert kínálnak az ingatlanbefektetések kereskedelmére, befektetésére és nyereségére. Ezeket két külön fél közötti, tőzsdén kívüli szerződés típusának tekinthetik. Az ilyen típusú opciókra nincs tőzsdei piac, de létezhetnek olyan kreatív rendelkezések, amelyek potenciálisan lehetővé tehetik a vevő számára, hogy az opciót eladja, miközben továbbra is aktív részesedési időszakban van. Általában az érdekelt feleknek gondoskodniuk kell arról, hogy az opciós szerződés rendelkezései megfelelõen meg vannak írva, méltányosak, és az érintett felek betartják azokat.
Az ingatlan opciós szerződések kínálhatnak alternatív lehetőségeket a pénzszerzésre, de általában az egyik legnagyobb előnye a nagy kockázatok elterelése. Az ingatlanfejlesztők számára előnyös lehet, ha több ingatlan opciós szerződést köt, és potenciálisan csak a kiválasztott néhányat gyakorolja a birtoklási időszakban bekövetkező változások alapján. A szerződéstulajdonos dönthet úgy is, hogy lemond egy opcióról, ha változások történnek a birtoklási időszak alatt, mint például egy új forgalmas autópálya vagy a bűnözés növekedése.
Ezen opciók tartási periódusai változhatnak, ami szintén változtatja a kockázatokat. Az eladót általában rögzített áron rögzítik. A testmozgás nagy valószínűsége adhat némi időt a jobb választáshoz vagy az elrendezéshez. A vevőnek általában egy meghatározott díjat kell fizetnie a birtoklási időszak alatt. A díjak hozzájárulhatnak a vételár csökkentéséhez. Ezenkívül lehetővé tehetik a vevő számára, hogy jobb jelzálogkölcsön-finanszírozási feltételeket szerezzen, amelyek csökkentik az általános költségeket. A birtoklási időszak alatt az ingatlan értékének is felértékelődhet, ha a vételár változatlan marad.
Az opciós eladó mulasztása az egyik legnagyobb kihívás lehet az ingatlan opciós megállapodásokban. Ilyen esetekben a vevő egyetlen igénye általában peres eljárás. Egy másik kihívás az nyilvánosan elérhető információk és az ingatlan opció résztvevőivel kapcsolatos korábbi nyilvántartások hiánya. Az ingatlanválaszték-befektetőknek további költségeket is figyelembe kell venniük, például a jogi szolgáltatások díjait, például a szerződés elkészítését és regisztrálását.
