Rögzített kamatozású és állítható kamatozású jelzálogkölcsönök: áttekintés
A fix kamatozású jelzálogkölcsönök és az állítható kamatozású jelzálogkölcsönök (ARM) a két elsődleges jelzálogtípus. Noha a piac számos változatot kínál e két kategórián belül, a jelzálogkölcsön vásárlásának első lépése annak meghatározása, hogy a két fő hitel típus közül melyik felel meg legjobban az Ön igényeinek.
Kulcs elvihető
- A rögzített kamatozású jelzálog olyan rögzített kamatlábat számít fel, amely a hitel élettartama alatt nem változik. Az állítható kamatú jelzálog (ARM) kezdeti kamatlába az összehasonlítható rögzített kamatú kölcsön piaci kamatlába alatt van, és akkor a kamatláb növekszik (vagy esetleg csökken) az idő múlásával. A biztosítási ügyletek általában bonyolultabbok, mint a fix kamatozású jelzálogkölcsönök.
Rögzített kamatozású jelzálogkölcsönök
A rögzített kamatozású jelzálog olyan rögzített kamatlábat számít fel, amely a hitel élettartama alatt nem változik. Bár a havonta fizetett tőke és kamat összege fizetésenként eltér, a teljes kifizetés változatlan marad, ami megkönnyíti a költségvetés-tervezést a háztulajdonosok számára.
Az alábbiakban bemutatott részleges amortizációs ütemterv azt szemlélteti, hogy a tőke és a kamat összege hogyan változik a jelzálog élettartama alatt. Ebben a példában a jelzálogkölcsön futamideje 30 év, a tőke 100 000 dollár, a kamatláb pedig 6%.
| Fizetés | Fő | Érdeklődés | Fő egyensúly |
| 1. 599, 55 USD | $ 99.55 | $ 500.00 | $ 99.900, 45 |
| 2. 599, 55 USD | $ 100.05 | $ 499, 50 | $ 99.800, 40 |
| 3. 599, 55 USD | $ 100, 55 | $ 499.00 | $ 99.699, 85 |
Mint láthatja, a jelzálog kezdeti éveiben teljesített kifizetések elsősorban kamatfizetésekből állnak.
A fix kamatozású kölcsön fő előnye, hogy a hitelfelvevőt védik a havi jelzálogkölcsönök hirtelen és potenciálisan jelentős növekedése ellen, ha a kamatlábak emelkednek. A rögzített kamatozású jelzálogkölcsönök könnyen érthetők, és hitelezőtől hitelezőig kevéssé változnak. A fix kamatozású jelzálogkölcsönök hátránya, hogy ha magas kamatlábak, a hitelminősítés nehezebb, mivel a fizetések kevésbé megfizethetőek.
Bár a kamatláb rögzített, a fizetendő kamat teljes összege a jelzálog lejáratától függ. A hagyományos hitelező intézmények rögzített kamatozású jelzálogkölcsönöket kínálnak különféle feltételekkel, amelyek közül a leggyakoribb a 30, 20 és 15 év.
A 30 éves jelzálog a legnépszerűbb választás, mivel a legalacsonyabb havi fizetést nyújtja. Ennek az alacsony fizetésnek a kompenzációja azonban lényegesen magasabb összköltséget jelent, mivel a legalább tíz évtized elsősorban a kamat fizetésére szolgál. A havi kifizetések a rövidebb idejű jelzálogkölcsönök esetén magasabbak, így a tőke rövidebb időtartamon belül kerül visszafizetésre. Ezenkívül a rövidebb lejáratú jelzálogkölcsönök alacsonyabb kamatlábat kínálnak, amely lehetővé teszi az egyes jelzálogkölcsön-fizetéseknél nagyobb összegű törlesztő összeg visszafizetését. Így a rövidebb lejáratú jelzálogkölcsönök összességében lényegesen alacsonyabbak. (További információ: A jelzálog-fizetési struktúra megértése .)
Jelzálogkölcsönök: Fix kamatláb és állítható kamatláb
Állítható kamatozású jelzálogkölcsönök
Az állítható kamatozású jelzálog kamatlába változó. Az ARM kezdeti kamatlába a hasonló fix kamatozású kölcsön piaci kamatlába alatt kerül meghatározásra, majd a kamat az idő múlásával növekszik. Ha az ARM-et elég hosszú ideig tartják, a kamatláb meghaladja a rögzített kamatozású hitelek folyó kamatát.
Az ARM-eknek egy rögzített időtartamuk van, amely során a kezdeti kamatláb állandó marad, majd a kamatláb előre beállított frekvencián beáll. A rögzített kamatú időszak jelentősen változhat - egy hónap és tíz év között; A rövidebb alkalmazkodási időszakok általában alacsonyabb kezdeti kamatlábakat tartalmaznak. A kezdeti lejárat után a hitel visszaáll, azaz egy új kamatláb létezik a jelenlegi piaci kamatlábak alapján. Ez az arány a következő visszaállításig, amely lehet a következő év.
ARM terminológia
Az ARM jelentősen bonyolultabb, mint a fix kamatozású hitelek, így az előnye és hátrányainak feltárása megköveteli néhány alapvető terminológia megértését. Íme néhány fogalom, amelyet a hitelfelvevőknek tudniuk kell az ARM kiválasztása előtt:
- Korrekciós gyakoriság: Ez a kamatkorrekciók közötti időtartamra vonatkozik (pl. Havi, éves, stb.). Korrekciós indexek: A kamatláb-korrekciók referenciaértékhez vannak kötve. Időnként ez egy eszközfajta, például betéti igazolások vagy kincstárjegyek kamatlába. Lehet egy speciális index is, mint például az alapok költségének indexe vagy a londoni bankközi kamatláb (LIBOR). Margó: Amikor aláírja a kölcsönt, vállalja, hogy egy olyan százalékot fizet, amely bizonyos százalékkal magasabb, mint a korrekciós index. Például a beállítható kamatláb lehet az egyéves DK-kamatláb plusz 2%. Ezt az extra 2% -ot marginnak nevezik. Caps: Ez arra az összeghatárra vonatkozik, amelyet a kamatláb növelhet minden korrekciós időszakban. Néhány ARM szintén korlátozza a teljes havi fizetést. Ezek a kölcsönök, más néven negatív amortizációs kölcsönök, alacsony szinten tartják a kifizetéseket; ezek a kifizetések azonban a kamatnak csak egy részét fedezhetik. A fizetetlen kamat a tőke részévé válik. A jelzálogkölcsön kifizetése után évente a tartozása nagyobb lehet, mint az eredetileg kölcsönzött összeg. Mennyezet: Ez a legmagasabb, amire az állítható kamatláb megengedett a hitel futamideje alatt.
Az ARM legnagyobb előnye, hogy lényegesen olcsóbb, mint egy fix kamatozású jelzálog, legalább az első három, öt vagy hét évben. Az ARM azért is vonzó, mert alacsony kezdeti befizetései gyakran lehetővé teszik a hitelfelvevő számára, hogy nagyobb hitelhez folyamodjon, és csökkenő kamatlábú környezetben lehetővé teszi a hitelfelvevő számára, hogy alacsonyabb kamatlábakat (és alacsonyabb kifizetéseket) élvezhessen anélkül, hogy újra kellene refinanszírozni a jelzálogkölcsönt..
Az a hitelfelvevő, aki az ARM-et választja, havonta több száz dollárt takaríthat meg legfeljebb hét évig, amely után költségei valószínűleg megemelkednek. Az új kamatláb a piaci kamatlábbal fog alapulni, nem pedig a kezdeti piaci kamatlábbal. Ha nagyon szerencsés vagy, az alacsonyabb lehet attól függően, hogy milyen a piaci kamatlábak az árfolyam-visszaállításkor.
Az ARM azonban jelentős hátrányokat jelenthet. ARM esetén a havi fizetés a kölcsön futamideje alatt gyakran változhat. És ha nagy kölcsönt vesz fel, akkor bajba kerülhet, amikor a kamatlábak emelkednek: Néhány ARM felépítése olyan, hogy a kamatlábak csak pár év alatt szinte megduplázódhatnak. (További információ: Állítható kamatozású jelzálog: Mi történik, ha a kamatlábak emelkednek ).
Valójában a szabályozható kamatozású jelzálogkölcsönök sok pénzügyi tervezőnél kedvezőtlennek bizonyultak a másodlagos jelzálogkölcsönök 2008. évi összeomlása után, amely a kizárás és a rövid eladások korszakában lépett be. A hitelfelvevők matrica sokkkal szembesültek, amikor az ARM-jüket kiigazították, és fizetéseik gyors növekedést mutattak. Szerencsére azóta kormányzati rendeleteket és jogszabályokat vezettek be annak fokozása érdekében, hogy a lakásbuborék globális pénzügyi válsággá alakuljon. A Fogyasztói Pénzügyi Védelmi Iroda (CFPB) megakadályozta a fogyasztókat sújtó ragadozó jelzáloghitel-gyakorlatokat. A hitelezők hitelfelvevőknek adnak hiteleket, akik valószínűleg visszafizetik kölcsönüket.
Az ARM-ek jelentősen olcsóbbak, mint a fix kamatozású jelzálogkölcsönök.
Melyik hitel illik hozzád?
A jelzálogkölcsön kiválasztásakor a személyes tényezők széles skáláját kell figyelembe vennie, és egyensúlyba kell hoznia azokat a folyamatosan változó piac gazdasági realitásaival. Az egyének személyes pénzügyeiben gyakran tapasztalhatók előrehaladási és hanyatlási időszakok, a kamatlábak emelkednek és esnek, és a gazdaság erőssége növekszik és csökken. Ahhoz, hogy kölcsönét választhassa ezen tényezők összefüggésében, vegye figyelembe a következő kérdéseket:
- Mekkora jelzálogkölcsön-fizetést engedhet meg magadnak? Még mindig engedheti meg magának az ARM-et, ha emelkednek a kamatlábak? Mennyi ideig szándékozik élni az ingatlanon? Milyen irányba haladnak a kamatlábak, és várható-e ezen tendencia folytatódása?
Ha magas kamatlábak és várhatóan esni fognak, egy ARM biztosítja, hogy kihasználhassa a csepp előnyeit, mivel nem vagy bekapcsolva egy adott kamatlába. Ha a kamatlábak emelkednek, vagy állandó, kiszámítható fizetés fontos az Ön számára, akkor a rögzített kamatozású jelzálog lehet a út.
ARM-jelöltek
A rövid távú háztulajdonos
Az ARM kiváló választás lehet, ha az elsődleges követelmény a közeljövőben alacsony kifizetések, vagy ha nem tervezi, hogy az ingatlanban elég hosszú ideig él, hogy az árak emelkedjenek. Mint korábban említettük, az ARM rögzített kamatú időszaka változik, jellemzően egy évtől hét évig, ezért lehet, hogy az ARMnek nincs értelme azoknak az embereknek, akik ennél hosszabb időt terveznek megtartani otthonukban. Ha azonban tudja, hogy rövid időn belül költözik, vagy nem tervezi, hogy az elkövetkező évtizedekben tartja a házat, akkor az ARM-nek sok értelme lesz.
Tegyük fel, hogy a kamatkörnyezet azt jelenti, hogy ki tud venni egy ötéves ARM-et 3, 5% -os kamatlábbal. Összehasonlítva egy 30 éves fix kamatozású jelzáloggal 4, 25% -os kamatlábat kapna. Ha azt tervezi, hogy az ötéves ARM visszaállítása előtt költözik, akkor sok pénzt fog megtakarítani kamatlábakon. Ha viszont végül úgy dönt, hogy hosszabb ideig marad a házban, különösen, ha a kamatlábak magasabbak, amikor a hitel kiigazításra kerül, akkor a jelzálog költségei meghaladják a rögzített kamatú kölcsön költségeit. Ha azonban egy ház megvásárlásakor egy nagyobb házra való áttérés felé vásárol, amikor családot alapít, vagy úgy gondolja, hogy munkahelyre költözik, akkor az ARM megfelelő lehet Önnek.
A jövedelemszerző kereső
Azoknak az embereknek, akiknek stabil jövedelme van, de nem számítanak drámai növekedésre, a rögzített kamatozású jelzálognak értelmesebb. Ha azonban jövedelmének növekedését várja el, az ARM-rel való mentés megmentheti Önt a hosszú távú nagy kamatfizetés ellen.
Tegyük fel, hogy Ön első otthonát keresi, és éppen most végzett orvosi vagy jogi iskolában, vagy MBA-t szerzett. Nagyon esély van arra, hogy többet fog keresni az elkövetkező években, és megengedheti magának a megnövekedett kifizetéseket, amikor a hitel magasabb kamatlábat alkalmaz. Ebben az esetben egy ARM fog működni az Ön számára. Egy másik forgatókönyv szerint, ha azt várja, hogy egy adott korban pénzt kapjon egy vagyonkezelőtől, akkor kaphat egy ARM-et, amely ugyanabban az évben áll vissza.
A kifizetés típusa
Az állítható kamatozású jelzálogkölcsön-kivétel nagyon vonzó azoknak a jelzálogkölcsön-hitelfelvevőknek, akiknek van vagy lesz pénzeszközeik ahhoz, hogy kifizetjék a kölcsönt, mielőtt az új kamatláb beindulna. Bár ez nem tartalmazza az amerikaiak túlnyomó többségét, vannak olyan helyzetek amelyben lehetséges, hogy lehúzza.
Vegyünk egy olyan hitelfelvevőt, aki egy házat vásárol, és egyben másikot is elad. Ezt a személyt arra kényszeríthetik, hogy megvásárolja az új otthont, amíg a régi szerződése fennáll, és ennek eredményeként egy vagy két éves ARM-et vesz ki. Miután a hitelfelvevő megszerezte az eladásból származó bevételt, megfordulhat, és kifizetheti az ARM-et a ház eladásából származó bevételekkel.
Egy másik helyzet, amelyben az ARM-nek értelme lenne, ha megengedheti magának, hogy havonta gyorsítsa fel a kifizetéseket annyira, hogy eleget tegyen, mielőtt visszaállna. Ennek a stratégiának az alkalmazása kockázatos lehet, mert az élet megtörténik, és bár most már megengedheti magának, hogy gyorsított kifizetéseket hajtson végre, ha betegszik, elveszíti munkahelyét, vagy a kazán megy, ez már nem lehetséges.
Alsó vonal
Függetlenül attól, hogy milyen típusú kölcsönt választott, a gondos választás segít elkerülni a költséges hibákat. Az egy biztos: biztos, hogy ne menjen az ARM-hez, mert az alacsonyabb havi fizetés az egyetlen módja annak, hogy ezt az álomházat megfizethessék. Lehet, hogy hasonló sebességgel jár a visszaállításkor, de ez komoly játék. Finomabb, ha inkább egy kisebb árat használó házat keres.
Olvasson tovább
kapcsolódó cikkek
A ház refinanszírozása
Mikor (és mikor nem) a jelzálog refinanszírozásához
Otthoni vásárlás
Finanszírozási alapok az első vásárlók számára
Jelzálog
Hogyan működnek a kamatlábak a jelzálognál
Jelzálog
Hogyan válasszuk ki a legjobb jelzálogot az Ön számára
Jelzálog
Állítható kamatozású jelzálog: Mi történik, ha a kamatlábak emelkednek?
Jelzálog
Rögzített vagy változó kamatozású jelzálog: melyik a jobb most?
Partner linkekKapcsolódó feltételek
Jelzálog A jelzálog olyan hitelviszonyt megtestesítő eszköz, amelyet a hitelfelvevő egy előre meghatározott összegű visszafizetéssel köteles visszafizetni. tovább Állítható kamatozású jelzálog (ARM) Az állítható kamatozású jelzálog olyan típusú, amelyben a fennálló egyenlegre fizetett kamatláb egy adott referenciaérték függvényében változik. tovább Jelzálog-átdolgozás A jelzálog-átdolgozás elvégzi a jelzálog fennmaradó törlesztőrészletét és kamatfizetéseit, és újraszámolja azokat egy új amortizációs ütemterv alapján. tovább Hogyan befolyásolhatja a kölcsön rögzített kamatlába a költségvetést A rögzített kamatláb változatlan marad a kölcsön teljes futamideje alatt, megkönnyítve ezzel a hosszú távú költségvetés-tervezést. Egyes hitelek rögzített és változó kamatot tartalmaznak. tovább Dátum visszaállítása A dátum visszaállítása egy olyan időpont, amikor a beállítható kamatú jelzálog (ARM) kezdeti rögzített kamatlába beállítható kamatlábra változik. több fokozatos fizetési jelzálog (GPM) meghatározása A fokozatos fizetési jelzálog (GPM) olyan típusú jelzálogkölcsön, amelyben a fizetés az alacsony kezdeti kamatlábbal magasabbra növekszik. több