Mi az a konvertibilis ARM?
Az átváltható ARM egy állítható kamatú jelzálog (ARM), amely lehetőséget ad a hitelfelvevő számára, hogy átválthasson fix kamatozású jelzálogra. Az átalakítható ARM-eket a csökkenő kamatlábak előnyeinek kihasználása céljából forgalmazzák, és általában speciális feltételeket tartalmaznak. A pénzügyi intézmény általában díjat számít fel az ARM rögzített kamatú jelzálogra váltására.
LEÁLLÍTÁS LEÁLLÍTÁSA Átváltható kar
Az átváltható ARMS kétféle típusú jelzálogkötvény hibridje: a hagyományos fix kamatozású 30 éves jelzálogkölcsön és az állítható kamatú jelzálogkölcsön (ARM). A fix kamatozású jelzálogkölcsönök biztosítják a hitelfelvevőt abban, hogy tudják, hogy havi fizetése soha nem változik, még akkor sem, ha a kamatlábak emelkednek; az idő múlásával a fizetések ténylegesen csökkennek az inflációhoz képest. Az állítható kamatozású jelzálog sokkal alacsonyabb bevezető „kamatjellegű” kamatlábbal kezdődik, de egy meghatározott időszak (általában öt év) után a kamatlábat egy index, például a LIBOR, valamint egy margó alapján módosítják. A kamatlábat általában hathavonta módosítják, és felfelé vagy lefelé haladhat (a szerződésben meghatározott kereteken belül).
Konvertálható ARM esetén a jelzálog úgy kezdődik, mint egy 30 éves állítható kamatláb - azaz a piaci átlag alatti kamatlábbal. Egy meghatározott időszakon belül, gyakran az első év után, de az ötödik előtt, a hitelfelvevőnek lehetősége van átváltani egy rögzített kamatlábra. Az új kamatláb általában a legalacsonyabb kamatláb, amelyet a bekötést megelőző hét napon belül kínálnak. Így ha a kamatlábak csökkennek, a hitelfelvevő alacsonyabb rögzített kamatot kaphat, mint amennyit eredetileg megszerezhet.
A konvertibilis ARM-ek érzékenyek lehetnek, ha magas az árfolyam
Az 1980-as évek elején bevezetett konvertibilis ARM-ek a számjegyű fix kamatozású jelzálogkölcsönök időszakában léptek be a helyszínre. Az elmélet az volt, hogy mivel a kamatlábak történelmileg valószínűleg nem haladtak sokkal magasabbra (akadályozzák a rendkívüli inflációt), az átváltható ARM-ek hitelfelvevői alapvetően meg tudták fogadni az alacsonyabb kamatlábak nagy valószínűségét a jövőben. A korai átváltható ARM-ek drágák voltak és fárasztó korlátozásokat tartalmaztak. De 1987-ben a kormány által szponzorált jelzálogkölcsön-vállalkozások, Fannie Mae és Freddie Mac megkezdték konvertibilis ARM-ek vásárlását a másodlagos piacon; mivel a legtöbb kereskedelmi bank jelzálogkölcsönét másodlagos piacon értékesíti, az átváltható ARM-ek elfogadása a két jelzálog-óriás általi gyors bővüléséhez vezetett. A verseny viszont alacsonyabb díjakat és kevésbé korlátozó feltételeket hozott.
A hátrány
A konvertibilis ARMS fő hátránya, hogy arra készteti a hitelfelvevőt, hogy ellenőrizze a kamatlábakat, és előre jelezze a jövőbeni változásokat - amit a szakértők sem tudnak megbízhatóan megtenni. Továbbá a konvertibilis ARMS kamatlábai - mind a bevezető, mind a későbbi rögzített kamatlábak - általában valamivel magasabbak, mint a piaci kamatlábak. És bár a hitelfelvevők nem fizetnek zárási költségeket a jelzálog átalakításakor, a hitelezők díjakat számítanak fel. Eközben, ha a kamatlábak emelkednek a bevezető időszakban, akkor elveszik a konvertibilis ARM előnye. Végül: az átalakítás utáni havi fizetés szinte minden bizonnyal magasabb lesz, mint amit a háztulajdonos fizetett a csecsemőkor alapján, annak ellenére, hogy továbbra is rögzített marad.
