Az ingatlanbefektetés továbbra is az egyik legjobb módja a vagyonépítésnek és az adók csökkentésének. Az előnyök magukban foglalják a jövedelemtermelő ingatlanok költségeinek értékcsökkenéssel történő megtérítését, 1031 tőzsdei cserét az ingatlanbefektetésekből származó nyereség halasztásához, valamint kölcsönbehozást vagy egyéb célokra való kölcsönbehozást az ingatlantőke ellen. Ezenkívül a háztulajdonosok részesülhetnek a személyes tartózkodási hely alóli mentességben, amely a személyes tartózkodási hely értékesítésének nyereségét fedezi a tőkenyereség-adóktól, valamint a jelzálogkölcsön-kamat levonásától. Olvassa tovább, és megtudhatja, hogy a stratégiák egyike vagy azok kombinációja megfelelő-e Önnek. (Háttérinformációért olvassa el a Befektetés az ingatlanba című szakaszt .)
Értékcsökkenés
A jövedelemtermelő bérleti ingatlanok költségeit az adócsökkentésnek nevezett éves adólevonásokkal térítheti meg. A Belső Bevételi Kódex az értékcsökkenés levonását úgy határozza meg, mint a kimerültség vagy a kopás ésszerű csökkentését, ideértve az elavulás ésszerű mértékét.
Az ingatlanbefektetők általában módosított gyorsított költségmegtérülési rendszernek (MACRS) nevezett értékcsökkenési módszert alkalmaznak, amelyben a lakóingatlanok bérbeadása és a szerkezeti fejlesztések 27, 5 év alatt értékcsökkenésre kerülnek, míg a készülékek és egyéb berendezések 15 év alatt értékcsökkenésre kerülnek. Az értékcsökkenési ráfordítás gyakran nettó veszteséget okoz a befektetési célú ingatlanokban, még akkor is, ha az ingatlan valóban pozitív cash flow-kat eredményez. Ezt a veszteséget, valamint a költségeket, mint például a közművek és a biztosítás, az E mellékletben, az 1040. sz. Szövetségi jövedelemadó-formanyomtatványon kell kimutatni, és levonni a rendes jövedelemből.
1031 csere
Az 1031-es tőzsde, amelyet a Belső Bevétel Kódex 1031-es szakaszára neveztek, lehetővé teszi a befektetőknek, hogy halasztják el az adókat egy befektetési célú ingatlan eladásával, és a saját tőke felhasználásával egy másik vagy azonos vagy annál nagyobb értékű ingatlan vásárlására. Ennek a cserenek meghatározott időn belül meg kell történnie. Bár az 1031-es tőzsde nagyjából különféle típusú ingatlanokat tartalmazhat, az ügyletek túlnyomó többsége ingatlanokkal kapcsolatos. (Az ilyen típusú cserekről olvassa el az Intelligens ingatlanügyletek című részt .)
Vagyonszabályok
Az 1031-es csere sikeres befejezéséhez a tulajdonságoknak meg kell felelniük a következő kritériumoknak:
- A helyettesítő ingatlanok összértékének legalább egyenlőnek kell lennie, mint a lemondott ingatlanokkal. A tranzakcióban szereplő ingatlanoknak hasonló jellegűeknek kell lenniük, azaz az ingatlan nem cserélhető más típusú eszközre, például ingatlanra befektetési vagyon (REIT). (A REIT-kel kapcsolatos további információkért olvassa el a REIT-adózás alapjait. ) A kicserélt ingatlanokat „üzleti vagy kereskedelmi célokra” (befektetés) kell tartani.
A tranzakción keresztül kapott olyan készpénzt vagy vagyont, amelyet nem tekintünk természetbeni vagyonnak, indulásnak kell tekinteni, és adóköteles. A készpénzindítás nemcsak a készpénzt tartalmazza, hanem a fizikai vagyont is, például a felszerelést. A jelzálogkölcsön minden olyan adósságcsökkentésre vonatkozik, amelyet a tranzakcióval érnek el. Így a pótlólagos ingatlannal szemben vállalt adósság összegének legalább egyenlőnek kell lennie az eladósodott adósság értékének megszüntetésekor a lemondott ingatlan eladásával. (További információt a hasonló típusú cserekről olvassa el a Kereskedelmi ingatlanok oldalán, hogy a taxist Bay-ben tartsa .)
Befektetési szabályzat
A befektetőnek képzett közvetítőt kell használnia. A képzett közvetítő olyan ügynök, aki megkönnyíti az 1031-es csere folyamatot, főként azáltal, hogy a lemondott ingatlan nettó bevételét megtartja, mielőtt újrabefektetik őket a helyettesítő ingatlanba. Kizárólag képzett közvetítő tarthatja ezeket a pénzeszközöket a csere során. A csereüldök szövetsége részletezi azt a szerepet, amelyet a képzett közvetítő játszik az 1031-es cserefolyamatban.
A befektetőre két határidő vonatkozik:
- Negyvenöt nappal a lemondott ingatlan eladása után köteles írásbeli listát kézbesíteni a minősített pótlólagos ingatlanokról a tőzsde minősített félének, általában a közvetítőnek. Számos olyan szabály korlátozza az azonosítható tulajdonságok számát is. Ezenkívül a minősített pótlólagos eszközök együttes értékét a lemondott eszköz eladásától számított 180 napon belül vagy az adott évre vonatkozó adóbevallásának esedékességét követő 180 napon belül kell megvásárolnia., attól függően, hogy melyik lép fel előbb.
1031 csere, lépésről lépésre
Egy tipikus ügylet során a befektető úgy dönt, hogy elad egy befektetési célú ingatlant, és az esetleges nyereségből származó bevételt egy másik ingatlanba fekteti.
- Az adóhatékony megvalósítás érdekében a befektető 1031-es cseremegállapodást köt egy képzett közvetítővel, és eladja az eredeti ingatlant. Ugyanakkor a befektető megkezdi a pótlólagos ingatlanok keresését.A napon, amikor a befektető eladja az eredeti vagyont (a lemondott vagyont), a nettó bevételt az összes költség megfizetése után a képzett közvetítő által létrehozott speciális számlára utalják.A befektető ezután belép az azonosítási időszakba, és pontosan 45 nap áll rendelkezésére a minősített pótlólagos ingatlanok listájának elkészítéséhez, és 180 nap áll rendelkezésre a pótló ingatlan lecserélésére az átváltási időszak alatt.A lemondott ingatlan eladásából származó teljes bevétel felhasználásával a befektető bezárja a új befektetési célú ingatlanok vagy ingatlanok. A képzett közvetítő ezeket az alapokat a címzett társasághoz viszi, a speciális számlát bezárják, és az ügylet befejeződik.
Hitelfelvétel saját vagyon ellen
Azok a befektetők, akik jelentős vagyont építettek akár személyes otthonukban, akár befektetési célú ingatlanukban, egyszerűen úgy döntöttek, hogy újrafinanszírozják ingatlanjaikat, és saját tőkét húznak további befektetések végrehajtására, az otthon fejlesztésére vagy más célokra. A rendeletek államonként változnak.
Egy tipikus esetben a hitelező a kombinált hitel 80% -át vagy az ingatlan valós piaci értékének 50% -át kölcsönzi, attól függően, hogy melyik a kevesebb. Például, ha egy 240 000 dolláros ingatlanon 100 000 dolláros kölcsön szerepel, akkor a hitelfelvevő legfeljebb 92 000 dollárt tud felvenni (240 000 dollár x 80% - 100 000 dollár).
A hitelfelvétel képessége a hitelfelvevő hitelképességétől, a meglévő adósság / saját tőke aránytól és az adósság / jövedelem aránytól is függ. Noha ez a stratégia kissé kockázatosabb, azok számára, akik képesek kezelni a kiegészítő adósságot, elősegítheti a vagyonépítést anélkül, hogy 1031-es tőzsdét kellene kötnie vagy ingatlanot eladnia. (Ha többet szeretne megtudni a lakáscélú kölcsönökről, olvassa el a Háztartási kölcsön kölcsönét : Mi ez és hogyan működik .)
Halasztott adók a ház eladásakor
Az adóalanyok elsődleges személyes tartózkodási helyének értékesítéséből származó haszon nem esik a házastársak 500 000 dollárra eső, illetve egyedülálló személyek esetében 250 000 dolláros tőkenyereség adóztatásába, ha az adózó az elmúlt öt év két évében otthon lakott. Ezenkívül, ha az adóalanyok elsődleges lakóhelyének eladásából származó nyereség meghaladja ezeket a kizárásokat, az adófizető ezt a részet egy 1031-es tőzsdén keresztül is befektetheti.
Azok a befektetők, akik olyan területeken élnek, ahol az otthoni értékeket értékelik, felhasználhatják a kereskedelem stratégiáját, akár személyes vagyonuk felépítésére, mind az adók minimalizálására. (Ha többet szeretne megtudni a ház eladásának adókövetkezményeiről, olvassa el a "Ha otthon értékesítése adózási sokkot hagy?" )
Jelzálogkölcsön-levonás
A háztulajdonosok az adóbevallásukban levonhatják a jelzálogkölcsönök kamatfizetéshez kapcsolódó részét. Ezek a kifizetések magasabbak a jelzálog kezdeti éveiben, és fokozatosan csökkennek, mivel a jelzálogkölcsönt kifizetik. (a jelzálogkölcsön-adó levonása alatt .)
Alsó vonal
Számos lehetőség áll rendelkezésre az ingatlantulajdonos számára, aki eladásra vár, miközben minimalizálja az adófizetési kötelezettséget.
- Az 1031-es csere lehetővé teszi az eladásból származó hozamok hasonló típusú ingatlanba történő újrabefektetését. A lakáscélú kölcsön közvetlenül az ingatlan értékéhez fordul, és különféle célokra felhasználható. A fő lakóhely eladása jogosult különleges adózási bánásmód. A jelzálogkölcsön-kamat adózáskor levonható.
Személyes helyzete diktálja, hogy ezek közül melyik a legmegfelelőbb, ám ezek közül bármelyik segít abban, hogy a lehető legtöbbet hozza ki az ingatlanbefektetéseiből.
A kapcsolódó olvasnivalókért lásd : adóbevezetés háztulajdonosok számára .
