Tartalomjegyzék
- 1. Állítható kamatozású jelzálogkölcsönök
- 2. Nincs előleg
- 3. Hazug kölcsönök
- 4. Fordított jelzálogkölcsönök
- 5. Hosszabb amortizáció
- 6. Egzotikus jelzálog termékek
- Alsó vonal
A nagy recesszió idején az amerikai gazdaság a jelzálogkölcsönök miatt nagy súlyt kapott. A hitelfelvevőknek az egész nemzetben nehézségekbe ütköztek a jelzálogkölcsönök kifizetésekor. Abban az időben a 10 hitelfelvevő közül nyolc próbálta újrafinanszírozni jelzálogát. Még a csúcskategóriás háztulajdonosok is voltak problémákkal a kizárásokkal kapcsolatban. Miért volt olyan sok polgár problémája a jelzáloggal? Íme hat ok.
Kulcs elvihető
- Az állítható kamatozású jelzálogkölcsönök alacsony kezdeti kamatot kínálnak, ami alacsonyabb kifizetéseket eredményez; azonban a kamatlábat egy idő eltelte után visszaállítják. Ha a jelzálogkölcsön-előleget nem számítják fel, akkor valószínűbbé válik, hogy a hitelfelvevő ház „víz alatti” lesz. A fordított jelzálogkölcsönök magas előzetes költségekkel járnak, számtalan díjjal járnak, és ennek eredményeként elveszíti a saját tőkéjét otthonában.Ha a jelzálogkölcsönök hosszabb időtartama alatt kevesebb a saját tőke és több kamatot fizetnek - ez megnehezíti a tulajdonos költözését. Az egzotikus jelzálogkölcsön-termékek negatív tőkét eredményezhetnek a vásárlók számára.
1. Állítható kamatozású jelzálogkölcsönök
Az állítható kamatozású jelzálogkölcsönök (ARM) háztulajdonos álmának tűnhetnek. Ezek a jelzálogkölcsönök alacsony kamatlábbal indítják el a hitelfelvevőket az első két-öt évre. Ezek lehetővé teszik, hogy nagyobb házat vásároljon, mint amennyire általában képes igénybe venni, és alacsonyabb, olcsóbb fizetési lehetőségekkel rendelkezik. Két-öt év elteltével azonban a kamatláb visszaáll a piaci kamatlábhoz, amely általában magasabb. Ez nem jelent problémát, ha a hitelfelvevők csak kivehetik a saját tőkéjüket otthonából, és alacsonyabb kamatot tudnak refinanszírozni, miután visszaálltak. Vagy alternatívaként, ha a vevő nem sokáig maradt otthon, akkor az ár már meg is adódhatott, mire az ár megváltozott. (Az ilyen típusú jelzálog jó választás lehet azok számára, akiknek a munkája gyakran áthelyezésre szorul.)
Ez azonban nem mindig így működik. Amikor a lakásárak csökkennek, a hitelfelvevők általában úgy találják, hogy nem képesek refinanszírozni meglévő hiteleiket. Ez sok hitelfelvevőt magas jelzálog-kifizetésekkel néz szembe, amelyek kétszer-háromszorosa az eredeti kifizetéseknek.
Vásárlás a különböző hitelezőknél, teljes és valósághű információk nyújtása a jelzálogkérelméről, valamint a felmerülő hitelproblémák kezelése a legjobb lépés a tisztességes és praktikus jelzálog eléréséhez.
2. Nincs előleg
A másodlagos hitelképességű válság egyik kiváltó tényezője az volt, hogy sok vállalat nem nyújtott előleget kölcsönökhöz. Ezért lett ez a probléma.
Az előlegnek kettős célja. Először is növeli a saját tőkéjét otthonában, miközben csökkenti a pénzét, amelyre tartozol. Másodszor, az előleg biztosítja, hogy van némi bőre a játékban.
Azok a hitelfelvevők, akik nagy előlegeket fizetnek, sokkal valószínűbb, hogy mindent megtesznek a jelzálog-kifizetések teljesítéséhez, mivel nem akarják elveszíteni befektetéseiket. Másrészt sok olyan hitelfelvevő, akik alig vesznek el otthont otthonaikban, és fejjel lefelé találják magukat a jelzálogkölcsönükön, végül csak elmennek, mert több pénzzel tartoznak, mint amennyit az otthon megér. Minél többet tartoznak egy hitelfelvevő, annál valószínűbb, hogy elmennek, és a jelzálogot kizárják.
3. Hazug kölcsönök
A „hazug hitelek” kifejezés megcáfolhatatlannak tűnhet, de az ilyen kölcsönök hihetetlenül népszerűek voltak az ingatlan-fellendülés idején, a 2007-ben megkezdett másodlagos jelzálogkölcsön-visszaesés előtt. A jelzálogkölcsön-hitelezők gyorsan elvitték őket, és a hitelfelvevők gyorsan elfogadták azokat. A hazug kölcsön csak alig igényel dokumentációt és ellenőrzést. A kölcsön a hitelfelvevő bejelentett jövedelmén, kimutatott eszközein és kimutatott költségein alapul.
Azért nevezték el őket, mert a hitelfelvevők hajlamosak hazudni, és felfújják jövedelmüket, hogy nagyobb házat vásárolhassanak. Egyeseknek, akik hazug kölcsönt kaptak, még munkájuk sem volt. A probléma akkor kezdődik, amikor a vevő otthoni házba kerül.
Mivel a jelzálogkölcsön-kifizetéseket tényleges jövedelemmel - nem kimutatott jövedelemmel - kell fizetni, a hitelfelvevő nem képes következetesen jelzálog-kifizetéseket teljesíteni. Elmaradnak a kifizetésektől, és csődbe és kizárásba kerülnek.
4. Fordított jelzálogkölcsönök
Sok hátránya van a fordított jelzálogkölcsön megszerzésének. Magas előzetes költségek vannak. A kezdeményezési díjak, a jelzálogbiztosítás, a címbiztosítás, az értékelési díjak, az ügyvédi díjak és a különféle díjak gyorsan elpusztíthatják a saját tőkét. A hitelfelvevő elveszíti a ház teljes tulajdonjogát.
Amint a jelzálog érvényben van, az összes hitelfelvevő saját tőkéje megszűnik otthonuktól; most a bank birtokolja. Kedvezményezetteik csak akkor kaphatnak megmaradt tőkét, ha a hitelfelvevő vagyonából származó összes pénzt felhasználták a jelzálog, a díjak és a kamatok megfizetésére. Gyermekeiknek meg kellene próbálniuk a bankkal kötött megállapodást kidolgozni, és jelzálogkölcsön-kifizetéseket fizetni, ha a családot otthon akarják tartani.
5. Hosszabb amortizáció
Lehet, hogy azt gondolta, hogy a 30 év volt a leghosszabb idõkeret, amelyet jelzáloghoz kaphatott, de egyes jelzálogkölcsön-társaságok most már 40 évig tartó hiteleket kínálnak. Sőt, a 35 és 40 éves jelzálogkölcsönök lassan növekszik a népszerűségük között. Miért? Lehetővé teszik az egyéneknek, hogy nagyobb házat vásároljanak sokkal alacsonyabb fizetések ellenében.
A 40 éves jelzálognak értelme lehet annak a 20 évesnek, aki a következő 20 évben otthon akar maradni, de mások számára nincs értelme. A 40 éves jelzálog kamatlába valamivel magasabb lesz, mint egy 30 éves. Ez egy 40 éves időtartam alatt sokkal több kamatot jelent, mivel a bankok nem adnak tíz további évet a hitelfelvevőknek arra, hogy fizessék meg a jelzálogot anélkül, hogy azt a hátralévő részre tennék.
A hitelfelvevőknek kevesebb tőkéje lesz otthonában. Az első 10–20 évben a legtöbb kifizetés elsősorban a kamatot fizeti, ami szinte lehetetlenné teszi a hitelfelvevő mozgását. Ez megnehezíti a nyugdíjazást is, ha a 70-es évekbe fizetsz.
6. Egzotikus jelzálog termékek
A nagy recesszió előtt kidolgozott egyéb típusú jelzálogkölcsönök szintén kizárást eredményeztek. A hitelezők mindenféle egzotikus termékkel előálltak, amelyek valósággá tették a háztulajdon álmát. Néhány háztulajdonos egyszerűen nem értette, hogy mibe kerülnek. Két példa:
- Csak a kamatot nyújtó hitelek csökkenthetik a kifizetéseket 20% -ról 30% -ra. Ezek a kölcsönök lehetővé teszik a hitelfelvevők számára, hogy néhány évig otthon lakjanak, és csak kamatfizetéseket hajtsanak végre. A név szerint fizető kölcsönök lehetővé teszik a hitelfelvevők számára, hogy pontosan döntsék el, mennyit akarnak fizetni a jelzálogkölcsönükből havonta.
Mindkét termék elkapása az, hogy egy nagy összegű léggömb alapösszeg fizetendő egy bizonyos idő elteltével. Ezeket a termékeket negatív amortizációs termékeknek nevezzük. A hitelfelvevők nem a saját tőke felhalmozása helyett negatív tőkét építenek. Havonta növelik a tartozásukat, amíg adósságuk összeomlik, mint egy tégla halom. Az egzotikus jelzálogtermékek miatt sok hitelfelvevő víz alatti volt a kölcsönökön.
Alsó vonal
A háztulajdonhoz vezető út sok csapdával van tele. Ezek elkerülése az egyik kulcsa a pénzügyi bajok elkerüléséhez. Talán egy jó mondás, amelyet figyelembe kell venni, hogy ha valami túl jónak tűnik, hogy igaz legyen, akkor valószínűleg az.
