Több okból is gondolkodhat a lakáscélú hitel refinanszírozásán. Lehet, hogy alacsonyabb kamatlábbal vagy a hitel futamidejének meghosszabbításával csökkentheti a havi fizetését. Lehet, hogy lerövidítheti hitelidejét, így hosszú távon kevesebb kamatot fizet, és hamarabb adósságmentessé válik. Lehet, hogy még több pénzt szeretne kivenni otthonából. Bármi is legyen az oka, itt található a lehetőségek és a lépések, amelyeket minden esetben meg kell tennie.
1. lehetőség: Készpénz-refinanszírozást végezzen
Az otthonának készpénz-refinanszírozása jó módszer lehet egy otthoni kölcsön refinanszírozására, ha az első jelzálogát is refinanszírozni akarja. Amikor az új hitel lezárul, a bevétel egy része az első jelzálog kifizetésére fordul, és a készpénzkifizetési rész a régi háztartási kölcsön kölcsönt fizet. Ha van elegendő saját tőkéje, akkor esetleg még további készpénzt is zsebíthet.
Miért lehet ez a választás a megfelelő?
Tegye fel magának ezeket a kérdéseket, amikor fontolóra veszi az első jelzálog refinanszírozását: Van-e változó kamatozású hitel, amelyet rögzített kamatú kölcsönké kíván konvertálni, mielőtt a kamatlábak emelkednének? Van fix kamatú kölcsönt magasabb kamatlábbal, mint amit ma megszerezhetett? Van hitelképessége a Szövetségi Házigazgatás (FHA) számára, amelyre akkoriban lehetett jogosult, de most a körülményei javultak, és olcsóbb hagyományos kölcsönt szeretne kapni jelzálogbiztosítás nélkül?
Csakúgy, mint számos ok miatt érdemes újrafinanszírozni egy lakáscélú kölcsönt, sok ok lehet az, hogy refinanszírozza az első jelzálogát. A legfontosabb szempont a pénzmegtakarítás vagy a fenntarthatatlan kölcsönből történő kölcsönszerzés, amelyet jobban kezelhet.
A jogosultság meghatározása
Ahhoz, hogy pénzbeli készpénz-refinanszírozásra jogosult legyen, legalább hat hónapig a háznak kell lennie. Elegendő háztartási tőkével kell rendelkeznie ahhoz, hogy kiegyenlítse az első jelzálogkölcsön főösszegét, fizeti ki azt, amit tartozásáért fizet a lakáscélú kölcsönéből, és továbbra is 20% -os részesedéssel rendelkezik otthonában.
A hitelezők általában eladják a származtatott jelzálogkölcsönöket a Fannie Mae vagy a Freddie Mac számára. Ehhez követniük kell Fannie vagy Freddie hitelezési irányelveit. A Fannie nem vásárol készpénzfinanszírozási kölcsönöket egy egységi fő lakóhelyen (azaz a házban), ha a hitel-érték arány (LTV) meghaladja a 80% -ot. Ha nagy egyenlegű hitelt igényel (a limitek megyénként változnak), akkor az LTV-hányad nem haladhatja meg a 60% -ot. Ha az elmúlt hat hónapban felsorolta eladó házát, akkor a megengedett kölcsön-érték arány 70% lehet.
Szüksége van továbbá 640 és 680 közötti minimális hitelképességre, a hitel / érték aránytól függően. Tudja meg, hogy a hitelezőknek megvannak a saját szigorúbb előírásaik, és magasabb hitelképességet igényelhetnek.
Hitel-érték követelmények: Egy példa
Íme egy példa arra, hogyan működnek a hitel-érték követelmények egy tipikus cash-out refinanszírozásnál, amely 80% LTV-t igényel. Ha otthona 300 000 dollárt ér, akkor 60 000 dollár tőkével kell rendelkeznie, miután készpénz-kifizetési refin elvégzett. Ez azt jelenti, hogy az első jelzálog és a lakáscélú kölcsön nem haladhatja meg a 240 000 dollárt. Jó megérteni, hogyan működik a számítás, de használhat online készpénz-visszafizetési számológépet, hogy gyorsan elvégezze a helyzetre vonatkozó matematikai adatokat. Ahhoz, hogy megtudja, mennyi saját tőkéje van, a hitelező megrendel egy értékelést, amely néhány száz dollárba kerül.
Záró költségek
A cash-out refi opció választásának hátránya, hogy az első jelzálogkölcsönhez kapcsolódó záró költségek általában sokkal magasabbak, mint a lakáscélú hitelhez kapcsolódó költségek. Ha pénzt takarít meg újrafinanszírozással, akkor kiszámítania kell a nettó részarányos időszakot, és meg kell néznie, hogy hány hónapra lesz szüksége az új hitelhez, mielőtt a költségek bezárása után kijutna. Minél rövidebb a haszonélvezeti időszak, annál jobb.
Hitelezője engedheti meg, hogy finanszírozza a bezárási költségeket, ami rövid távon enyhíti e hozzáadott költségek megszorítását. De ha a cél az, hogy hosszú távon kevesebbet költ, akkor előre fizetje meg őket. Ellenkező esetben a kamatot fizeti rájuk, amíg a kölcsön kifizetésre nem kerül.
Egy másik lehetőség, ha viszonylag kicsi jelzálog-egyenleget refinanszíroz, úgy találhat hitelezőt, aki speciális terméket kínál. Az US Bank például intelligens refinanszírozást kínál 150 000 dollárnál kevesebb egyenlegekhez bezárási költségek nélkül.
2. lehetőség: Újrafinanszírozás új háztartási kölcsönhöz
Ha elégedett az első jelzáloggal, érdemes megfontolnia egy új lakáscélú kölcsön refinanszírozását.
Miért lehet ez a választás a megfelelő?
Érdemes lehet új kölcsönt szerezni abban az összegben, mint amit a jelenlegi hiteléhez tartozol, hogy pénzt takarítson meg alacsonyabb kamatlábbal és / vagy rövidebb futamidővel. Érdemes lehet egy nagyobb összegű új kölcsönt érdeklődnie, ha hitelt szeretne költeni új költségek fedezésére. Vagy érdemes lehet új, hosszabb lejáratú kölcsönt szerezni, hogy a havi kifizetések megfizethetőbbé váljanak, szem előtt tartva, hogy hosszabb távon így több kamatot fog fizetni. Ez azonban jobb megoldás, mint a meglévő hitel nem teljesítése, ha problémája van a kifizetésekkel.
A jogosultság meghatározása
Ismételten meg kell felelnie a minimális hitel-érték követelményeknek a minősítéshez, de ezek a követelmények alacsonyabbak a lakáscélú hiteleknél, mint a készpénz-visszafizetésnél. A követelmények a hitelezőktől függően változnak, de ha például egy hitelszövetkezethez tartozik, akkor otthonának értékének akár 90% -át vagy akár 100% -át is kölcsönözheti, főleg ha kiváló hitelképességgel és kedvező hitelezési feltételekkel rendelkezik.
Legalább 620 hitelképességre van szüksége a lakáscélú hitelhez, bár a kamatláb meglehetősen magas lesz, az alacsony pontszámmal. A legjobb kamatlábak a 740-es vagy annál magasabb pontszámú hitelfelvevők. A hitelezők gyakran a legtöbbet vagy az összes záró költséget megtérítik a lakáscélú kölcsönből, kivéve, ha a kölcsönt korábban lezárják, az első 24–36 hónapban, ebben az esetben a hitelezőnek több száz – néhány ezer dollárt kell megtérítenie., a helyétől és a hitel méretétől függően.
A lakáscélú hitel és a készpénzfinanszírozás összehasonlítása
Ahhoz, hogy összehasonlíthassa az új lakáscélú kölcsön kamatlábát a készpénz-visszafizetés refinanszírozásával, meg kell szereznie számos hitelező ajánlatát, feltételezve, hogy érdekli mindkét lehetőség. Általánosságban elmondható, hogy a lakáscélú hitelek és a készpénzfelvételi refi kamatlábak magasabbak, mint az első jelzálog egyszerű refinanszírozása. A készpénzfinanszírozás refinanszírozása néha magasabb kamatlábbal jár, mint a lakáscélú kölcsön esetében. A kamatláb mindkét esetben a hitel / érték aránytól és hitelképességétől függ.
Vagy a készpénz-refinanszírozással, vagy az új lakáscélú kölcsönt igényel, akkor teljesítenie kell a szokásos jelzálogminősítési előírásokat, például elegendő jövedelemmel és elég alacsony adóssággal kell rendelkeznie a javasolt havi kifizetések teljesítéséhez, folyamatos foglalkoztatási előzményeket és jó hitelképesség. A pénzügyi minősítéshez dokumentációt kell benyújtania.
Gyűjtsd össze két legutóbbi bankszámlakivonatát, fizets be a W-2-eket és a szövetségi adóbevallásokat; háztulajdonos-biztosítási nyilatkozatok oldal; hitelező által megkövetelt árvízbiztosítási nyilatkozatok oldal, ha van; valamint a legfrissebb jelzálog- és lakáscélú kölcsön-kimutatások. Legyen kész arra, hogy más dokumentumokat is rendelkezésre bocsásson, mivel a hitelfelvevő ezeket kéri, különösen akkor, ha önálló vállalkozó.
Alsó vonal
Végső soron a hitelező feladata annak meghatározása, hogy jogosult-e pénz-készpénz-refinanszírozásra vagy új háztartási kölcsönre. Előfordulhat, hogy egyes hitelezőknél nem, és másoknál nem, mivel a hitelezési feltételek kissé eltérnek. Vásároljon bankokkal, jelzálogkölcsönökkel, online hitelezőkkel és hitelszövetkezetekkel a legjobb ajánlat megtalálása érdekében. És ha refinanszírozni fog, akkor ügyeljen arra, hogy a bevételt okosan használja fel.
