Tartalomjegyzék
- Mi az a hitel-érték?
- Hitel-érték arány (LTV) képlet és számítás
- LTV és hitelgarancia
- Az LTV arányt befolyásoló tényezők
- LTV arány és kamatlábak
- Hitel típusok és LTV arány
- Az LTV arány rangsorolása
- LTV vs kombinált LTV (CLTV)
- Az LTV korlátozásai
Mi a hitel-érték arány (LTV)?
A hitel-érték arány (LTV) a hitelezési kockázat értékelése, amelyet a pénzügyi intézmények és más hitelezők megvizsgálnak, mielőtt a jelzálog jóváhagyása megtörténik. Általában a magas LTV-mutatókkal járó értékelések magasabb kockázatúak, ezért ha a jelzálog jóváhagyása megtörténik, akkor a kölcsön többet fizet a hitelfelvevő számára.
Ezenkívül egy magas LTV arányú kölcsön esetén a hitelfelvevő jelzálogbiztosítást vásárolhat, hogy ellensúlyozza a hitelezőt.
Kulcs elvihető
- Az LTV-t gyakran használják a jelzálogkölcsönökben az előleg befizetéséhez szükséges összeg meghatározásához és annak megállapításához, hogy a hitelező meghosszabbítja-e a hitelt egy hitelfelvevőnek. az érték arány 80% vagy ennél alacsonyabb.
Hitel-érték arány (LTV) képlet és számítás
A lakásvásárlók könnyen kiszámíthatják otthoni LTV arányát.
LTVratio = APVMA ahol: MA = jelzálog összegAPV = becsült ingatlanérték
A folyamat során a jelzálogkölcsön teljes összegét el kell osztani a ház teljes vételárával. Például egy 200 000 dolláros vételárú ház és 180 000 dolláros teljes jelzálogkölcsön 90% -os LTV arányt eredményez. A hagyományos jelzálogkölcsön-hitelezők gyakran jobb kölcsönfeltételeket nyújtanak azoknak a hitelfelvevőknek, akiknek az LTV-aránya nem haladja meg a 80% -ot.
Az LTV arányt úgy számítják ki, hogy a kölcsönbe vett összeget elosztják az ingatlan becsült értékével, százalékban kifejezve. Például, ha egy 100 000 dollárra becsült otthont vásárol annak becsült értékéért, és 10 000 dolláros előleget fizet, akkor 90 000 dollárt kölcsönöz, így 90% -os LTV-arányt kap (azaz 90 000/100 000).
LTV és hitelgarancia
Az LTV-mutató a jelzálogkölcsönök kritikus eleme, akár ház vásárlására, egy aktuális jelzálog újbóli finanszírozására, akár kölcsönfelvételre egy ingatlanon belül.
A hitelezők megvizsgálják az LTV-hányadot, hogy meghatározzák a kockázatnak való kitettség mértékét, amelyet a jelzálogkölcsön kötésekor vállalnak. Amikor a hitelfelvevők kölcsönt igényelnek a becsült értéknél vagy annak közelében, és ennélfogva magasabb LTV-hányadban, a hitelezők úgy vélik, hogy nagyobb a esélye annak, hogy a hitel nemteljesítésre kerül, mivel az ingatlanon belül kevés vagy nincs tőke. Amennyiben kizárásra kerül sor, a hitelezőnek nehéznek bizonyulhat, ha elegendő házat eladni ahhoz, hogy fedezze a fennálló jelzálog-egyenleget, és profitot szerezzen az ügyletből.
Az LTV arányt befolyásoló tényezők
Az LTV arányokat befolyásoló fő tényezők az előleg, az eladási (szerződéses) ár és az becsült érték. A legalacsonyabb (és a legjobb) LTV arány elérése érdekében emelje be az előleget, és próbálja csökkenteni az eladási árat. A fenti példa segítségével tegyük fel, hogy olyan házat vásárol, amelynek becsült összege 100 000 dollár, de a tulajdonos hajlandó eladni 90 000 dollárért. Ha ugyanazt a 10 000 dolláros előleget fizeti ki, akkor a kölcsön csak 80 000 dollár, ami 80% -os LTV arányt eredményez (azaz 80 000/100 000). Ha az előleget 15 000 dollárra növeli, akkor a jelzálogkölcsön most 75 000 dollár, így az LTV arány 75% (azaz 75 000/100 000).
Mindez fontos, mivel minél alacsonyabb az LTV arány, annál nagyobb a esély arra, hogy a kölcsönt elfogadják, annál alacsonyabb a kamatláb, és annál kevésbé valószínű, hogy magánbiztosítási jelzálogbiztosítást (PMI) kell vásárolnia.
LTV arány és kamatlábak
Noha az LTV-mutató nem az egyetlen meghatározó tényező a jelzálog, a lakáscélú hitel vagy a hitelkeret biztosításában, ez lényeges szerepet játszik abban, hogy a háztulajdonos milyen mértékben kölcsönt vesz fel. Valójában a magas LTV arány elsősorban akadályozhatja meg abban, hogy hitel- vagy refinanszírozási opcióra jogosult legyen.
A legtöbb hitelező jelzálogkölcsönöket és lakáscélú részvényeseket kínál a lehető legalacsonyabb kamatlábon, ha az LTV arány 80% vagy annál alacsonyabb. A magasabb LTV-mutató nem zárja ki, hogy a hitelfelvevők jelzálogkölcsön-jóváhagyást kapjanak, bár a hitel teljes költsége az LTV-mutató növekedésével növekszik. Például jóvá lehet hagyni egy olyan hitelfelvevőt, amelynek LTV-mutatója 95%, de a kamatláb egy teljes százalékponttal magasabb is lehet, mint a 75% -os LTV-mutatóval rendelkező hitelfelvevő esetében.
Ezen túlmenően, ha az LTV-mutató meghaladja a 80% -ot, akkor valószínűleg magánbiztosítási jelzálogbiztosítást (PMI) kell vásárolnia, amely a teljes hitelösszeg évente 0, 5–1% -át teheti ki. Például egy 100 000 dolláros kölcsön 1% -os PMI-je 1000 dollárt adna az évente fizetett összeghez, vagy havonta 83, 33 dollárhoz. A PMI-kifizetések mindaddig folytatódnak, amíg az LTV arány nem haladja meg a 80% -ot. Az LTV arány csökken, amikor kifizeti a kölcsönt, és ahogy otthonod értéke idővel növekszik.
A PMI elkerülése érdekében 80% (vagy annál alacsonyabb) LTV arány megkövetelése nem törvény, de szinte minden hitelező gyakorolja. Kivételt képeznek kivételek a magas jövedelemmel, alacsonyabb adósságú hitelfelvevőkkel vagy egyéb tényezőkkel, például egy nagy befektetési portfólióval szemben.
A maximális hitel-érték arány a hitel megengedett legnagyobb aránya az ingatlan dollárértékéhez. Minél magasabb a hitel-érték arány, annál nagyobb a beszerzési ár finanszírozott része. Mivel a lakás a hitel fedezetéül szolgál, a hitel-érték arány a hitelezők által használt kockázat mérőszáma. A különféle hitelprogramok különböző kockázati tényezőkkel rendelkeznek, és így eltérő maximális LTV-mutatókkal rendelkeznek.
Hitel típusok és LTV arány
Bizonyos típusú hitelekre külön szabályok vonatkoznak az LTV arány tekintetében.
FHA kölcsönök
Az FHA-hitelek, amelyek lehetővé teszik a kezdeti LTV-hányadot akár 96, 5% -ig, olyan jelzálogbiztosítási díjat (MIP) igényelnek, amely mindaddig fennáll, amíg megkapja ezt a kölcsönt, függetlenül attól, hogy az LTV hányad végül mekkora megy. hagyományos kölcsön, ha az LTV arány eléri a 80% -ot a minimális importár megszüntetése érdekében.
VA és USDA kölcsönök
A VA és az USDA kölcsönök - a jelenlegi és a korábbi katonai, illetve a vidéki térségekben rendelkezésre álló kölcsönökhöz - nem igényelnek magánbiztosítási jelzálogbiztosítást, bár az LTV arány akár 100% is lehet, azonban mind a VA, mind az USDA kölcsönök töltsön fel további díjakat
Fannie Mae és Freddie Mac
Fannie Mae's HomeReady és Freddie Mac's Home Az alacsony jövedelmű hitelfelvevők lehetséges jelzálogprogramjai lehetővé teszik a 97% -os LTV arányt (3% előleg), de jelzálogbiztosítást igényelnek, amíg az arány 80% -ra esik.
Az FHA, VA és az USDA kölcsönöknél léteznek olyan egyszerűsített refinanszírozási lehetőségek, amelyek lemondnak az értékelési követelményektől (azaz a ház LTV aránya nem befolyásolja a kölcsönt). Azok számára, akiknek LTV aránya meghaladja a 100% -ot - úgynevezett "víz alatti" vagy "fejjel lefelé" - Fannie Mae magas hitel-érték arányú refinanszírozási opciója és Freddie Mac továbbfejlesztett segély-refinanszírozása, amelyek célja a HARP refinanszírozási program helyettesítése. lejár 2018. december 31-én.
Az LTV arány rangsorolása
A legtöbb jelzálogkölcsön-forgatókönyv esetében 80% vagy annál alacsonyabb LTV arányt kell jónak tekinteni. A 80% -os LTV-arány biztosítja a legjobb esélyt a jóváhagyásra, a legjobb kamatlábat és a legnagyobb valószínűséggel, hogy nem kell jelzálogbiztosítást vásárolnia. Mint fentebb megjegyeztük, a VA és az USDA hitelek lehetővé teszik a magasabb LTV-hányadot (akár 100% -ig), és továbbra is kerülik a költséges magánbiztosítási jelzálogbiztosítást, bár egyéb díjak vonatkoznak rá.
A legtöbb refinanszírozási lehetőségnél, hacsak nem készpénz-visszatérítést igényel, az LTV arány nem számít, tehát nincs „jó” vagy „rossz”. Készpénz-refinanszírozásra kér, akkor a 90% vagy annál alacsonyabb LTV arány jónak tekinthető.
LTV vs kombinált LTV (CLTV)
Míg az LTV arány az ingatlan megvásárlásakor vizsgálja az egyetlen jelzálogkölcsön hatását, a kombinált hitel-érték arány (CLTV) az összes egy ingatlan értékpapírjainak fedezett kölcsönei. A hitelezők a CLTV arány alapján határozzák meg a leendő lakásvásárló nemteljesítési kockázatát, ha egynél több kölcsönt használnak - például ha két vagy több jelzáloggal rendelkeznek, vagy jelzáloggal plusz lakáscélú kölcsönt vagy hitelkeretet (HELOC) használnak. Általában a hitelezők hajlandók 80% -ot meghaladó CLTV arányban hitelezni a magas hitelminősítésű hitelfelvevők számára.
Az LTV arány csak az elsődleges jelzálog-egyenleget veszi figyelembe. Ezért a fenti példában az LTV arány 50%, amelynek eredményeként a 100 000 dolláros elsődleges jelzálogkölcsönt elosztjuk a 200 000 dollár otthoni értékkel. Az elsődleges hitelezők általában nagylelkűbbek a CLTV követelményeivel szemben.
Tekintettel a fenti példára, kizárás esetén az elsődleges jelzálog-birtokos teljes egészében megkapja pénzét, mielőtt a második jelzálogkölcsön-birtokos bármit megkap. Ha az ingatlan értéke 125 000 dollárra csökken, mielőtt a hitelfelvevő nem teljesítené fizetését, az elsődleges zálogjogosult megkapja a teljes tartozást (100 000 dollárt), míg a második zálogjogosult csak a fennmaradó 25 000 dollárt kapja annak ellenére, hogy 50 000 dollár tartozik. Az elsődleges zálogjogosult kevesebb kockázat vállalja a csökkenő ingatlanértékek esetén, és ennélfogva engedheti meg magának, hogy magasabb CLTV-nél kölcsönt adjon.
Az LTV korlátozásai
Az LTV fő hátránya, hogy csak a háztulajdonos által fizetendő elsődleges jelzálogot tartalmazza, és nem tartalmaz egyéb kötelezettségeket, például egy második jelzálogkölcsönt vagy lakáscélú kölcsönt. Ezért a CLTV a befogadó lakáshitel-visszafizetési képességét befogadóbb intézkedése.
