A refinanszírozás gyakran nagyszerű módszernek tűnik a havi jelzálog-kifizetések csökkentésére, és több pénzt hagy más dolgokra. És lehet. De amikor előnyeit és hátrányait mérlegeli, ne felejtse el megfontolni, hogy ez a lépés hogyan befolyásolhatja nettó vagyonát. Ok: A jelzálog több, mint havi fizetés. Egy adósságinstrumentum, amelyet egy eszköz finanszírozására használnak. És ez a számviteli professzor zsargon azt jelenti, hogy a jelzálogkölcsön csökkenti nettó vagyonát.
Így működik ez az érvelés: A háztartás mérlegében a jelzálog a kötelezettség. Mint ilyen, levonják a háztartás vagyonából a háztartás nettó vagyonának meghatározására. Túl sok fogyasztó esik bele a jelzálog refinanszírozásának csapdájába annak érdekében, hogy csökkentsék a havi fizetéseiket anélkül, hogy figyelembe vennék, hogy ez a refinanszírozás hogyan befolyásolja teljes nettó értéküket. Vajon kifizetődik-e valaha az otthoni refinanszírozás? Vagy ez csak egy rövid távú megoldás egy nagyobb problémára?
A megtérülési időszak
A jelzálog-refinanszírozás gazdaságosságának meghatározására a legnépszerűbb módszer az egyszerű megtérülési idő kiszámítása. Ezt az egyenletet úgy hajtják végre, hogy kiszámolják a havi fizetési megtakarítások összegét, amelyeket alacsonyabb kamatláb mellett új jelzálogkölcsönbe történő refinanszírozással lehet elérni, és meghatározva azt a hónapot, amelyben a havi fizetési megtakarítások halmozott összege meghaladja a refinanszírozás költségeit.
Tegyük fel például, hogy van egy 30 éves jelzálogkölcsön 200 000 dollárért. Amikor kivette, akkor egy 6, 5% -os rögzített kamatlábat kaptál, és a hónap elején befizetett összeg 1, 257 USD. Ha a rögzített kamatlábak most 5, 5% -on állnak, ez csökkentheti a havi befizetését 1130 dollárra, havonta 127 dollár megtakarítást eredményezve, ami évente 1.524 dollár. (A tipikus hüvelykujjszabály az, hogy ha csökkentheti jelenlegi kamatlábát 0, 75% -ról 1% -ra vagy annál magasabbra, akkor érdemes megfontolni az újrafinanszírozást.)
Ezután meg kell kérnie az új hitelezőt, hogy számolja ki az esetleges refinanszírozás teljes zárási költségeit. Ha körülbelül 2300 dollárt érnek el, akkor tudod, hogy a megtérülési idő 1, 5 év lenne otthonában (2300 dollár osztva 1524 dollárral egyenlő 1, 5 évvel). Tehát, ha azt tervezi, hogy otthon marad legalább két évig, akkor a refinanszírozásnak értelme van, legalább az egyszerű megtérülési időszak módszerének megfelelően.
Kulcs elvihető
- Egy egyszerű megtérülési időszak módszerét gyakran használják annak a hónapnak a kiszámításához, amikor a háztulajdonos összesített megtakarítása meghaladja az újrafinanszírozás költségeit. A refinanszírozás költségeinek pénzügyi szempontból megfelelőbb módja az, ha figyelembe veszi a háztartás nettó vagyonára gyakorolt hatást.Keresse meg amikor egy refinanszírozási döntés valóban gazdaságossá válik, a háztulajdonosnak összehasonlítania kell meglévő jelzálogának fennmaradó amortizációs ütemtervét az új jelzálog amortizációs ütemtervével.
Az újrafinanszírozás érinti a háztartás nettó értékét
Ez a módszer azonban figyelmen kívül hagyja a háztartás mérlegét és a teljes nettó vagyon egyenletet. Két elsődleges dolgot nem veszünk figyelembe:
- Nem veszik figyelembe a meglévő jelzálogkölcsön főösszegét az új jelzáloggal szemben. A refinanszírozás nem ingyenes. A refinanszírozás költségeit zsebéből kell fizetni, vagy a legtöbb esetben az új jelzálog főösszegébe kell bevonni. Ha egy jelzálogkölcsön-egyenleg refinanszírozási tranzakción keresztül növekszik, akkor a háztartás mérlegének forrásoldala növekszik, és minden egyéb változatlanság mellett a háztartás nettó értéke azonnal csökken a refinanszírozási költségekkel megegyező összeggel. A 30 éves jelzálog refinanszírozása 25 év van hátra, amíg az új 30 éves jelzálogkölcsönbe nem kerül kifizetésre. Ez azt jelenti, hogy az új jelzálog élettartama alatt több kamatot fizethet, annak ellenére, hogy az új jelzálog kamatlába alacsonyabb, mint amit Ön tenné. fizesse meg a meglévő jelzálog fennmaradó 25 évét.
Nézze meg a refinanszírozás tényleges költségeit
Pénzügyi szempontból megbízhatóbb módszer a refinanszírozás gazdaságosságának meghatározására, amely magában foglalja a refinanszírozás tényleges költségeit a háztartás nettó értékének egyenletébe, ha összehasonlítja a meglévő jelzálog hátralévő amortizációs ütemtervét az új jelzálog amortizációs ütemtervével.
Az új jelzálog amortizációs ütemterve tartalmazza a törlesztőrészlet refinanszírozási költségeit. (Ha a refinanszírozási költségeket zsebből fizetik ki, akkor ugyanazt a dollárösszeget kell levonni a meglévő jelzálog tőke egyenlegéből, azon feltételezés alapján, hogy ha az újrafinanszírozási tranzakcióra nem kerül sor, akkor a pénzt kitölti a költségekre ehelyett fel lehetne használni a meglévő hitel törlesztőrészének befizetésére.)
Kivonja a havi fizetési megtakarításokat a két jelzálog között az új jelzálog fő egyenlegéből. (Ez azért történik, mert elméletileg a refinanszírozásból származó havi megtakarításokat használhatná az új jelzálog tőkéjének egyenlegének csökkentésére.) Az a hónap, amelyben az új jelzálog módosított főösszege kevesebb, mint a meglévő A jelzálog az a hónap, amikor elérte a valóban gazdaságos refinanszírozási megtérülési időszakot, amely a háztartások nettó vagyonán alapul.
Mellesleg, az amortizációs számológépek megtalálhatók a legtöbb jelzáloggal kapcsolatos webhelyen. Az eredményeket átmásolhatja és beillesztheti egy táblázatkezelő programba, majd elvégezheti a további kiszámítást, ha kivonja a havi fizetési különbségeket az új jelzálog fő egyenlegéből.
A fent leírt számítások segítségével egy meglévő jelzálogkölcsön refinanszírozási elemzése 7% -os rögzített kamatlábbal, a visszafizetésig 25 évig fennmaradó összeggel és 200 000 dolláros tőkeösszeggel egy új 30 éves jelzálogkölcsönbe, rögzített kamatláb 6, 25% -ban és 3000 dolláros refinanszírozási költségek (amelyeket belefoglalunk az új jelzálog főösszegébe) a következő eredményeket adják:
Ha egy egyszerű megtérülési időszak elemzését használunk a refinanszírozás gazdaságosságának meghatározására a fenti példában, akkor a halmozott havi fizetési megtakarítások meghaladják a 19. hónapban kezdődő újrafinanszírozás 3000 dolláros költségét. Más szóval, az egyszerű megtérülési időszak módszer azt mondja nekünk, hogy ha a háztulajdonos azt várja, hogy az új jelzálogkölcsön legalább 19 hónapig fennálljon, a refinanszírozásnak értelme van.
Ha azonban a nettó vagyon módszerét alkalmazzák, akkor az újrafinanszírozási döntés csak a 29. hónapig válik gazdaságossá, amikor az új jelzálogkölcsön főösszege mínusz a halmozott havi fizetési megtakarítások kevesebb, mint a meglévő jelzálog tőkéje. A nettó vagyon megközelítés azt mondja, hogy 10 hónappal hosszabb időt vesz igénybe, mint az egyszerű megtérülési periódus, mielőtt a refinanszírozás gazdaságos lenne.
Egyéb tényezők
Ne feledje, hogy azokban az időszakokban, amikor az otthoni értékek csökkennek, sok otthont sokkal kevesebbel értékelnek, mint amennyit korábban megérdemeltek. Ez azt okozhatja, hogy nincs elegendő saját tőkéje otthonában, hogy eleget tegyen az új jelzálogkölcsön 20% -ának előlegeként, és megköveteli, hogy a vártnál nagyobb készpénz-előtételt készítsen. Ez megkövetelheti magánbiztosítási jelzálogbiztosítást is, amely végül növeli a havi befizetését. Ezekben az esetekben a kamatlábak csökkenésével a valódi megtakarítások nem is nagyok.
Alsó vonal
A jelzálog refinanszírozásának tényleges gazdaságosságának kiszámításával pontosan meghatározhatja, hogy milyen valódi megtérülési idővel kell szembenéznie. A számok összeroppálása némi munkát igényel, de bárki meg tudja csinálni.
Különösen, ha az elkövetkező néhány évben költözik, néhány perc elteltével kiszámolhatja a jelzálog refinanszírozásának tényleges gazdaságosságát, és ez segíthet abban, hogy elkerülje nettó vagyonának ezer dollár károsítását. És ha úgy tűnik, hogy a refinanszírozás megtérül Önnek, akkor sokkal tisztább lesz a megértése arról, hogy mikor fogja élvezni ezt a lépést.
