Tartalomjegyzék
- Jelzálog fizetés kiszámítása
- Rögzített árfolyam vs állítható arány
- Fix kamatozású jelzálog
- Állítható kamatozású jelzálog (ARM)
- Csak kamatos kölcsönök
- Letéti és egyéb díjak
- Havonta külön fizet
- Kamat adókedvezményként
- Alsó vonal
A jelzáloggal való házvásárlás valószínűleg a legnagyobb pénzügyi tranzakció, amelyet kötni fog. Általában a bank vagy a jelzálogkölcsön-hitelező finanszírozza a ház árának 80% -át, és Ön vállalja, hogy egy adott időtartamon belül kamatot fizeti vissza. Amikor összehasonlítja a hitelezőket, a jelzálog kamatlábakat és az opciókat, hasznos megérteni, hogy a kamatok havonta felhalmozódnak és kifizetésre kerülnek.
Kulcs elvihető
- A jelzálogkölcsönök a háztartások általánosan használt személyi kölcsönök típusai.Ezek a kölcsönök fix vagy változó / állítható kamatlábbal érkeznek.A legtöbb jelzálogkölcsön teljes mértékben amortizált kölcsön, azaz minden havi összeg megegyezik, és a kamat és a tőke aránya változik. az idő múlásával megváltozik.
Jelzálog fizetés kiszámítása
Egyszerűen fogalmazva: minden hónapban visszafizeti a tőke egy részét (az Ön által kölcsönbe vett összeget), plusz a hónapra felhalmozott kamat. A hitelező egy amortizációs képletet fog alkalmazni egy olyan fizetési ütemterv elkészítéséhez, amely az egyes befizetéseket a tőke és a kamat kifizetésére osztja. A kölcsön hossza vagy élettartama azt is meghatározza, hogy mennyit fog fizetni havonta. A teljes amortizációval járó kifizetés olyan időszakos hitelkifizetésre vonatkozik, ahol a hitelfelvevő a kölcsön amortizációs ütemterve szerint teljesíti a kifizetéseket, a kölcsön a kitűzött határidő végéig teljes egészében megtérül. Ha a kölcsön rögzített kamatú kölcsön, akkor a teljes amortizációval járó összegek egyenlő dollárösszeggel járnak. Ha a hitel állítható kamatú kölcsön, akkor a teljes amortizációs kifizetés a kölcsön kamatlába változásával változik.
A kifizetések több éven át történő elnyújtása (legfeljebb 30) általában alacsonyabb havi kifizetéseket eredményez. Minél hosszabb időt vesz igénybe a jelzálogkölcsön kifizetése, annál magasabb lesz otthona általános beszerzési költsége, mert hosszabb ideig fizet kamatot.
Rögzített árfolyam vs állítható arány
A bankok és a hitelezők elsősorban kétféle hitelt kínálnak:
- Rögzített kamatláb: A kamatláb nem változik. Állítható kamatláb: A kamatláb meghatározott feltételek mellett változik (változó kamatú vagy hibrid kölcsönnek is nevezik).
Így működnek ezek az otthoni jelzálogkölcsönökben.
Fix kamatozású jelzálog
A havi befizetés változatlan marad a kölcsön érvényességi ideje alatt. A kamatláb be van zárva, és nem változik. A kölcsönök visszafizetési élettartama 30 év; rövidebb, 10, 15 vagy 20 éves hosszúságúak is általában kaphatók. A rövidebb hitelek nagyobb havi fizetésekkel járnak, amelyeket ellensúlyoznak az alacsonyabb kamatlábak és az alacsonyabb összköltség.
Példa : Egy 200 000 dolláros fix kamatozású jelzálogkölcsön 30 évre (360 havi befizetés), éves kamatláb mellett 4, 5%, havi összege körülbelül 1013 USD. (Az adók, a biztosítás és a letétek további, és nem szerepelnek ebben az ábrában.) Az éves kamatlábat havi kamatlábakra kell felosztani: Tegyük fel, hogy az éves kamatláb, mondjuk, 4, 5%, osztva 12-vel, egyenlő a havi 0, 375% -os kamatlábmal.. Minden hónapban 0, 375% kamatot fog fizetni arra az összegre, amelyet ténylegesen tartozik a házra.
Az első kifizetése 1, 013 USD (360-ból 1) 750 USD a kamatra, és 263 USD a főösszegre. A második havi fizetés, mivel a tőke kicsit kisebb, kissé kevesebb kamatot fog felhalmozni, és a tőke valamivel nagyobb összegét fogják kifizetni. Kifizetéskor 359 a havi fizetés nagy része kerül a tőkére.
Állítható kamatozású jelzálog (ARM)
Mivel a kamatlábat nem rögzítik, az ilyen típusú kölcsön havi fizetése a hitel élettartama alatt változik. A legtöbb ARM korlátozza vagy korlátozza, hogy a kamatláb mennyiben ingadozzon, valamint hogy milyen gyakran lehet megváltoztatni. Amikor a kamatláb felfelé vagy lefelé halad, a hitelező újraszámolja a havi befizetését úgy, hogy egyenlő befizetéseket teljesítsen, amíg a következő kamatkorrekció meg nem történik.
A kamatlábak emelkedésével ugyanúgy növekszik a havi kifizetés is, amikor a kamatra és a tőkére minden egyes kifizetést ugyanolyan módon alkalmaznak, mint egy rögzített kamatú jelzálogot, egy meghatározott év alatt. A hitelezők gyakran alacsonyabb kamatlábakat kínálnak az ARM első néhány évében, de ezt követően a kamatlábak gyakran változnak - évente egyszer. Az ARM kezdeti kamatlába lényegesen alacsonyabb, mint egy fix kamatozású jelzálog.
- Az ARM vonzó lehet, ha csak néhány évre tervezi otthonában maradni. Vigyázzon arra, hogy a kamatláb milyen gyakran módosul. Például egy ötéves egyéves ARM-nek rögzített kamatlába van öt évre, akkor minden évben a kamatlábat a hitelidőszak fennmaradó részére módosítják.Az gyógyszerek meghatározzák, hogyan határozzák meg a kamatlábakat - különféle pénzügyi indexek, például egyéves amerikai kincstárjegyek. Kérjen tanácsot pénzügyi tervezőjétől a legstabilabb kamatlábú ARM kiválasztásához.
Példa: 200 000 USD öt-egy évre a 30 évre beállítható kamatozású jelzálog (360 havi fizetés) 5% -os éves kamatlábbal kezdődik öt évre, majd a kamatlábat évente 0, 25% -kal változtathatják. Ennek az ARM-nek a kamatlába 12%. Az első és a 60. hónap közötti fizetési összeg 955 USD. Fizetés a 61-től a 72-ig 980 USD. A 73-tól a 84-ig fizetendő összeg 1, 005 USD. (Az adók, a biztosítás és a letétek további, és nem szerepelnek ezekben az adatokban.) Kiszámolhatja az ARM költségeit online.
Csak kamatos kölcsönök
A harmadik lehetőség - általában a gazdag háztulajdonosoknak vagy a szabálytalan jövedelemmel rendelkezőknek fenntartva - a csak kamatot jelentő jelzálog. Amint a neve is sugallja, ez a típusú hitel lehetőséget ad arra, hogy az első néhány évben csak kamatot fizetjen, és vonzó az első háztulajdonosok számára, mivel alacsonyabb jövedelmeik vannak alacsonyabb kereső évükben. Ez is lehet a megfelelő választás, ha azt várja, hogy viszonylag rövid ideig birtokolja a házat, és eladni szándékozik, mielőtt a nagyobb havi kifizetések megkezdődnének.
A jumbo jelzálog általában a megfelelő hitelkeretet meghaladó összegekre vonatkozik, jelenleg 453 100 USD minden államban, kivéve Hawaiit és Alaszkot, ahol ez magasabb. Ezenkívül egyes szövetségileg kijelölt, magas árú lakáspiacokon, például New York Cityben, Los Angelesben és a teljes San Jose-San Francisco-Oakland körzetben a megfelelő hitelkeret 679 650 USD.
Csak kamatjellegű jumbo kölcsönök is rendelkezésre állnak, bár általában a nagyon gazdagok számára. Ezek felépítése hasonló az ARM-hez, és a kamatidőszak 10 évig tart. Ezt követően az arány évente módosul, és a kifizetések a tőke megfizetésére irányulnak. A kifizetések ezen a ponton jelentősen növekedhetnek.
Letéti és egyéb díjak
Költségvetést kell tartalmaznia azokra a tételekre, amelyek jelentősen növelik a havi jelzálogbefizetés összegét, például adókat, biztosítási és letéti költségeket. Ezek a költségek nem rögzülnek és ingadozhatnak. Hitelezője jelzi a kiegészítő költségeket a jelzálogkölcsön-megállapodás részeként.
Havonta külön fizet
Elméletileg az a mód, hogy havonta egy kis extra extra fizetés a tőke csökkentése felé történik, az egyik módja annak, hogy otthonát gyorsabban birtokolja. A pénzügyi szakemberek azt javasolják, hogy először fizessék meg a hitelkártyákból vagy diákhiteltől függő adósságokat, a megtakarítási számlákat pedig jól finanszírozzák, mielőtt havonta külön fizetnének.
Kamat adókedvezményként
Alsó vonal
A nemzeti politika az adórendszer révén kedvez a háztulajdonosoknak (bár kevésbé volt, mint korábban). Sok család számára a megfelelő lakásvásárlás a legjobb módja annak, hogy egy vagyontárgyat megépítsenek nyugdíjba tartozó tojásuk számára. Továbbá, ha elkerülheti a készpénz-visszafinanszírozást, akkor a 30 éves korban rögzített kamatozású jelzálogkölcsöngel 30 éves korában vásárolt otthona teljes egészében megtérül, amikor eléri a rendes nyugdíjkorhatárt, így olcsóbb helyet biztosít Önnek a lakhatáshoz. amikor a jövedelme csökken.
A 2008-as pénzügyi összeomlás és az azt követő lakásbuborék összeomlása után sok (de nem minden) ingatlanpiac végül felépült. Megfontolt módon bekerülve a háztulajdonba továbbra is olyan kérdés, amelyet figyelembe kell vennie a hosszú távú pénzügyi tervezés során. A jelzálogkölcsönök és azok kamatlábainak működésének megértése a legjobb módszer annak biztosítására, hogy az eszközt a pénzügyi szempontból a legkedvezőbb módon építsék ki.
