tartalom
- Jelzálog-kamatláb-mutatókA jelzálog-kamatláb meghatározásaHitel-mutatóStabil jövedelem- és foglalkoztatási előzményekDettel-jövedelemarányHitel-érték arány és előlegHitelezők vásárlásaAz árfolyam lezárása
A jelzálogkölcsönök vásárlása szempontjából döntő fontosságú a lehető legjobb kamatláb elérése. A kamatlábak meghatározzák a jelzálogköltséget a hitel futamideje alatt, tehát a legalacsonyabb kamat előrehozása végül megnöveli a kölcsönét.
A kamatláb (más néven „jelzálog-kamatláb”) a lakáshitelre felszámított kamat, amelyet a teljes hitelösszeg százalékában számítanak ki. A hitelezők általában rögzítik a kamatlábakat, és lehetnek fixek vagy változóak. A jelzálog-kamatlábak átlagai ingadoznak a piaci feltételek mellett. Ezen felül a pénzügyeik és a hitel típusa, amelyre jogosult, meghatározza a kamatlábat.
Egy másik kamat jobban megvilágítja, hogy mennyit fizet a jelzálog: az éves százalékos kamatláb vagy a THM. A THM becsüli a jelzálog teljes költségét, és a teljes hitelösszeg százalékában számítja ki. Ez magában foglalja a kamatlábat, a hitelezői díjakat, a kedvezményes pontokat és az egyéb hitelköltségeket. Nagyon figyeljen az APR-re, mert holisztikusabb képet ad arról, hogy a kölcsönt ténylegesen mennyit évente kell fizetni.
A havi jelzálog-kifizetések két összetevőből állnak: tőke és kamat.
A fő egyenleg a hitel összege, amely csökken a jelzálog visszafizetési ideje alatt.
A kölcsön kezdetén fizetendő kamat általában magasabb, mint a tőke, de a kamat összege az idő múlásával csökken, amikor a tőke egyenlegét fizeti ki.
A havi jelzálogkölcsön-kifizetés egyéb elemei magukban foglalhatják az ingatlanadókat, a magánbiztosítási jelzálogbiztosítást (ha azt a kölcsön igényli), a háztulajdonos biztosítását és a háztulajdonosok társulási díjait. Ezen elemek némelyike bekerülhet a havi jelzálogbefizetésbe, vagy külön fizethető be.
Jelzálográta mutatók
Bonyolultnak tűnhet a jelzálogkamatok meghatározásának meghatározása, de vannak kulcsfontosságú mutatók, amelyeket figyelni kell.
Az egyik a kamatláb, amely a bankok által kínált legalacsonyabb átlagkamatlábat képviseli. A bankok az alapkamatot használják a bankközi hitelezéshez, és a kamatot nyújthatják a leghitelesebb hitelfelvevőiknek is. A kamatláb általában követi a Federal Reserve szövetségi alapok kamatlábait, és általában körülbelül 3% -kal magasabb, mint a jelenlegi szövetségi alap kamatláb.
A hitelfelvevők másik mutatója a 10 éves államkötvény hozam. Ha a kötvény hozama növekszik, akkor általában a jelzálog kamatlábak is növekednek. A fordított ugyanaz; Ha a kötvény hozama esik, a jelzálog kamatlába általában követi a példát. Annak ellenére, hogy a legtöbb jelzálogköltséget egy 30 éves időkeret alapján számítják ki, 10 év után sok jelzálogkölcsönt vagy fizetnek ki, vagy új kamatláb mellett refinanszíroznak. Ezért a 10 éves kincstári kötvény hozama jó standard lehet a kamatlábak mérésére. A havi jelzálogbefizetések becslésére használhatja az Investopedia jelzálogszámolóját.
Jelzálográta beállítása
Amikor egy hitelező jelzálogkölcsönt kínál, akkor bizonyos fokú kockázatot vállal, hogy esetleg nem teljesít, vagyis nem fogja tudni fizetni a kölcsönt. Minél kockázatosabbnak tekintik a kölcsönt vagy a hitelfelvevőt, annál magasabb a hitelező a kamatláb megállapítása érdekében e kockázat ellensúlyozására. A magasabb kamat segít a hitelezőnek a kezdeti hitelösszeg gyorsabb visszaszerzésében a befektetések védelme érdekében. A hitelezők azonban önkényesen nem választanak százalékot. Szorosan értékelik hitel- és pénzügyi profilját, valamint jövedelmét és hitel típusát / összegét hitelképességének felmérése érdekében.
Hitel pontszám
Hitelképessége segít meghatározni a kamatlábat és a hitel összegét. A magasabb hitelképesség azt jelzi, hogy felelősségteljesen használja a hitelt, általában időben kifizeti a számláit, és nem használja fel az összes rendelkezésre álló hitelt. Ez azt is jelenti, hogy valószínűbb, hogy visszafizeti adósságait, mint valaki, aki folyamatosan küzd a számlák időben történő fizetésével vagy teljesíti hitelkeretét.
Íme egy pillantás arra, hogy a FICO pontszám-tartománya alapján hogyan változhat a hitel ára és a havi kifizetések. A FICO az a hitelminősítési modell, amelyet a legtöbb hitelező használ a hitelfelvevők értékelésére.
Az alábbi számítás egy országos átlag, amely egy 300 éves dollár kölcsönösszegből származik egy 30 éves fix hitelhez, 2018. március 12-ig.
| FICO pontszám | április | Havi fizetés | Összes fizetett kamat |
| 760-850 | 4, 117% | $ 1453 | $ 236.937 |
| 700-759 | 4.339% | $ 1491 | $ 236.937 |
| 680-699 | 4, 516% | $ 1, 523 | $ 248.247 |
| 660-679 | 4, 73% | $ 1561 | $ 262.078 |
| 640-659 | 5, 16% | $ 1, 640 | $ 290.374 |
| 620-639 | 5, 706% | $ 1742 | $ 327.243 |
Mint láthatja, minél alacsonyabb a hitelfelvevő hitelképessége, annál magasabb a THM, így növekszik a havi fizetés és a kölcsön futamideje alatt fizetett kamat összege.
Mielőtt jelzálogkölcsön-kérelmet nyújt be, húzza ki saját hiteljelentését (évi egyszer kapsz egy ingyenes ajándékot az évescreditreport.com webhelyen.) Keressen hibákat vagy vörös zászlókat, például késedelmes fizetéseket, késedelmes fizetéseket vagy beszedési számlákat. Ha hibákat talál, vitatja azokat az adatszolgáltatóval és a hitelintézettel. Ha korábban kifizetések vannak késedelmesen, térjen vissza a pályára úgy, hogy ezeket a számlákat minden hónapban időben befizeti - teljes egészében, amikor csak lehetséges, vagy a minimumnál nagyobb mértékben. Ezenkívül ki kell húznia a hitelképességi pontszámait a három fő hitelinformációs ügynökség közül: Equifax, Experian és Transunion. Kérdezze meg jelenlegi bankját vagy hitelkártya-társaságát, hogy ingyenesen kínál-e FICO pontszámokat, vagy nominális díj ellenében megvásárolhatja a pontszámokat közvetlenül a három ügynökségtől mind a három ügynökségnél.
A pontszámainak ismerete segíthet jobban megtervezni otthonvásárlási költségvetését és ütemezését. Például, ha a FICO pontszáma kevesebb, mint 620, akkor sokkal nehezebb lesz sok hagyományos hiteltermékre való kvalifikáció, bár FHA kölcsönre és más termékekre is jogosult lesz. Előfordulhat, hogy néhány hónapot vesz igénybe a hitelképesség fejlesztésén, hogy növelje pontszámát, így jobb kamatlábakat és feltételeket szerezhet. A kamatlábak természetesen a piaci körülményektől függően felfelé vagy lefelé is emelkedhetnek, így érdemes figyelemmel kísérni az időközben bekövetkező nagy ugrásokat.
Ha megérti, hogy a pontszáma valószínűleg befolyásolja-e az arányát, megakadályozhatja, hogy véletlenül aláírja a jelzálogkölcsönt, amely kevésbé előnyös, mint amit megérdemelsz. Néhány másodlagos hitelintézetű hitelező (olyan finanszírozási források, amelyek magas kamatozású jelzálogkölcsönöket biztosítanak a rossz hitelt igénybe vevők számára) erősen piacot folytatnak a leendő háztulajdonosok számára. A piac ismerete megvédi Önt, ha valamelyik ilyen hitelező felveszi Önnel a kapcsolatot, és olyan hitelképességi pontszámmal rendelkezik, amelynél jobb árakat és feltételeket kell vásárolnia, mint amennyit Ön kínál.
Stabil jövedelem- és foglalkoztatási előzmények
A hitelezők általában azt szeretnék, ha két egymást követő évben állandó jövedelem és foglalkoztatás lenne, hogy biztosítsa, hogy megengedheti magának a jelzálog-kifizetéseket, és hosszú távon vissza tudja fizetni a kölcsönt. Ha fizető alkalmazott, a hitelezők W2 nyomtatványokat és szövetségi adóbevallást kérnek az elmúlt két évről, hogy ellenőrizhessék jövedelmüket. A hitelezők egyeztetnek a munkáltatóval is, hogy megbizonyosodja arról, mennyi ideig dolgozott ott. Ha jövedelme csökkent, vagy ha az elmúlt két évben hiányos volt a foglalkoztatásban, akkor a hitelezők szkeptikusak abban, hogy képesek-e hipotézist nyújtani, és problémái lehetnek a jelzálog előzetes jóváhagyásával.
Hasonlóképpen, az önálló vállalkozóknak több hüvelyen kell ugrani, hogy jelzálogkölcsönt szerezzenek. Ha önálló vállalkozó, várhatóan magasabb kamatot fizet, mint amit az interneten lát; ezek a kamatlábak azoknak a hitelfelvevőknek szólnak, akiket hitelképesebbnek tartanak folyamatos, ellenőrizhető jövedelmük és kiváló hitelképességük miatt. A hitelezők általában szigorúbb szabályokat alkalmaznak az önálló vállalkozói jövedelem ellenőrzésére. Nem csak a szövetségi adóbevallást kell benyújtania két évre, hanem a könyvelő aláírt nyilatkozatát, eredménykimutatást és egyéb dokumentációt kell benyújtania a megfelelő üzleti jövedelem bemutatásához.
A hitelezők az Ön foglalkoztatási és jövedelemtörténetét használják az adósság / jövedelem arány kiszámításához, amely kulcsszerepet játszik a jelzálog kamatlába meghatározásában. Ha bizonyítani tudja a teljes dokumentációval kapcsolatos kölcsön bevételét, akkor versenyképesebb kamatlábakat és feltételeket kap, mint az önálló vállalkozók más típusú kölcsönjei, például a dokumentációt nem igénylő kölcsön vagy a bejelentett jövedelem / a kimutatott eszközhitel.
Adósság / jövedelem arány
A hitelezőket érdekli, hogy mekkora adóssága van a bruttó havi jövedelméhez képest. A hitelfelvevők adósság-jövedelem arányának (DTI) kiszámításához a hitelezők két képletet értékelnek: „front-end arány” és „back-end ratio”. A front-end arány (más néven háztartási mutató) az összes havi összevonja lakásköltségek (jelzálog-fizetés, háztulajdonos-biztosítás, ingatlanadók, HOA-díjak stb.), majd osztja az összeget a bruttó havi jövedelmével. Másrészt a hátralék arány (vagy az összes adósság) összevonja az összes havi törlesztőrészlet és a megújuló adósság (gondolom hitelkártyák, autós kölcsönök és hallgatói kölcsönök), valamint a javasolt jelzálogkölcsön kifizetését, és az összeget elosztja a bruttó havi összeggel jövedelem.
Ezeknek az arányoknak a kiértékelésénél a hitelezők feltételezik, hogy minél magasabb a DTI-hányad, annál valószínűbb, hogy nem teljesíti a kölcsönét. Általában a hitelezők azt szeretnék látni, hogy a front-end arány nem haladja meg a 28% -ot, a maximális back-end arány pedig 36%. Egyes hiteltermékek lehetővé teszik a hitelfelvevők magasabb DTI-mutatóját. Az FHA-kölcsönök például lehetővé teszik a hátralévő hányad akár 43% -át is.
Hitel-érték arány és előleg
Ha házat vásárol, számíthat arra, hogy előleget fizeti előlegként otthononként. Míg a hiteltermékeknek különféle előlegek vannak, minél magasabb az előleg, annál alacsonyabb a hitel-érték vagy az LTV arány. Az alacsonyabb LTV-mutatók (általában a hitel összegének 80% -a alatt) alacsonyabb jelzálogköltségeket keresnek. Ez ismét a hitelező kockázatának minimalizálására vezet vissza. Ha több előzetes tőkével rendelkezik otthonában, mert több pénzt tett le és alacsonyabb LTV-mutatóval rendelkezik, a hitelezők kevésbé aggódnak a nemteljesítés kockázata miatt. Ha azonban kevés megtakarítással rendelkezik előlegfizetéssel, és a hitelösszeg nagy részét (vagy akár egészét) finanszírozza, akkor a hitelezők több pénzt veszítenek, ha nem fizeti vissza a jelzálogkölcsönt, így magasabb kamatot számítanak fel.
Az alacsony előleg fizetési programjai sok olyan vásárló számára segítenek, akik még nem takarítottak meg sok készpénzt, de ezek a vásárlók általában magasabb kamatot fizetnek, mint azok, akik magasabb előleggel járnak a záró asztalhoz.
Bevásárló hitelezők
A legalacsonyabb kamatlökés és a legjobb jelzálog kiválasztása magában foglalja a házi feladat elvégzését. Vásároljon többféle hitelezővel, és nézzen meg különféle hiteltermékeket, hogy megtalálja a legalacsonyabb kamatlábat és a legjobb feltételeket. Vegye figyelembe a hitelező díjait és a záró költségeket is, amelyek összeadódhatnak a záró asztalnál. Noha az árak eltérései nem feltétlenül tűnnek nagyszerűnek papíron, a kölcsön teljes élettartama alatt jelentős költségmegtakarítást eredményezhetnek. Ne feledje, hogy egyes hitelezők kedvezményes „pontokat” kínálnak Önnek, ahogyan a kamatlábat előre vásárolják, ami növeli a bezárási költségeket. Más hitelezők, akik alacsony vagy egyáltalán nem zárnak le záró költségeket, hajlamosak magasabb kamatlábakat felszámolni a kölcsön futamideje alatt felmerülő különbség érdekében.
A jelenlegi pénzügyi intézménynél (banknál vagy hitelszövetkezetnél) történő ellenőrzésen kívül kérje meg a jelzálogkölcsönzőt, hogy vásároljon tarifákat az Ön nevében. A jelzálog brókerek nem hitelezők; párosítókként járnak el közted és a hálózatuk hitelezői között. Időt és pénzt takaríthat meg, ha összehasonlít több olyan hitelezőt, akik az Ön igényeinek megfelelő termékekkel rendelkeznek. Érdemes kapcsolatba lépni néhány közvetlen hitelezővel, akár online, akár személyesen, hogy megnézzék, mit kínálnak. Nincs mágikus számú hitelező, amelyet vásároljon, de a három-öt hitelbecslésnek erős alapot kell adnia az összehasonlításhoz.
Ha több hitelezőnél jelzálogkölcsönt igényel, hitelbecsléseket kap, hogy összehasonlítsa a kamatlábakat és a záró költségeket egymás mellett. Ezen túlmenően, ha 30 napon belül vásárolja meg a legtöbb hitelintézetet, akkor a hitelezők által elvégzett többszörös hitelkontroll egy kemény kérdésnek számít, és valószínűtlen, hogy csökkenti hitelképességét.
Az ár rögzítése
Amikor elfogadnak egy ajánlatot, lehetősége van arra, hogy rögzítse a kamatlábat egy hitelezőnél. A kamatláb-zárolás akkor jelentkezik, amikor a hitelező vállalja, hogy garantál egy meghatározott kamatlábat a zárolás idején egy bizonyos idõtartamra. Ez időt ad arra, hogy befejezze és lezárja házát és kölcsönt, és ugyanazt a kamatot kapja, függetlenül attól, hogy az árak időközben felfelé vagy lefelé mozognak. Az árfolyamzár megvédi Önt, ha a kamatlábak emelkednek, mielőtt a zárásra kerülnének; fordítva: ha a kamatlábak csökkennek, akkor nem fogják élvezni az előnyöket. A kamatzárak általában legfeljebb 60 napig érvényesek, de ez az időtartam hosszabb vagy rövidebb is lehet, a hitelezőtől függően.
Általában bölcsebb az árfolyam rögzítése, miután aláírták a vásárlási megállapodást. Ha nem talál otthont azonnal, akkor az idő rákattint a tarifacsomag-megállapodásra, és előfordulhat, hogy az ajánlat lemondása előtt lejár. Akkor fizetnie kell a meghosszabbításért, amely költséges lehet. A költségekről szólva a szokásos kamatú zárolás a 60 napon belül általában ingyenes, vagy a hitelező átalánydíjat vagy a hitel összegének a részét számítja fel e szolgáltatásért. A kamatlábak általában a kölcsön összegének körülbelül 0, 25–0, 50% -át teszik ki (durván néhány száz dollár). Ha hosszabb távú díjszabást kér, várhatóan magasabb díjat fizet.
Tárgyalás az Ön áráról
Lehetőség van alacsonyabb kamatlábakról egyeztetni a hitelezőkkel, de ennek sikeres elvégzéséhez összehasonlító üzlet szükséges. Az erős hitellel, stabil jövedelem- és foglalkoztatási előzményekkel, valamint alacsony LTV- és DTI-arányokkal rendelkező hitelfelvevők általában több tárgyalási erővel bírnak, mint más hitelfelvevők. Ha több hitelező kölcsönbecslése van, akkor megkérheti egyes hitelezőket, hogy engedjenek alacsonyabb kamatlábakat vagy csökkentsenek bizonyos záró díjakat, hogy megnyerje vállalkozását. Nincs garancia arra, hogy sikeres lesz, de nem sértheti megkérdezni, hogy jól képzett hitelfelvevő-e.
Egy másik stratégia az alacsonyabb kamat eléréséhez az, hogy azt „pontok” megfizetésével vásárolják le. A pontok alapvetően előre fizetett kamatok, és ennek a költségnek az előzetes megfizetése segíthet ezer megtakarításban a hitel élettartama alatt, ha azt tervezi, hogy marad. Egy pont megegyezik a kölcsönzött összeg 1% -ával. Például, ha a kölcsönösszeg 200 000 dollár, akkor egy kedvezménypont 2000 dollár, két kedvezménypont 4000 dollár. Általában egy kedvezménypont megfizetése 0, 25% -kal csökkenti a jelzálográtát, de ez az összeg a hitelezőktől függően változhat.
Alsó vonal
A legalacsonyabb jelzálogkamatláb megtalálása kutatást és vásárlást foglal magában. És ez nem az egyetlen szempont a megfelelő lakáshitel megkeresésében. Nagyon figyeljen a bezárási költségekre, amelyek magukban foglalják a hitelező díját. A hitelbecslés mindegyik tételt felvázolja soronként. A lehető legjobb feltételek és árfolyam elérése érdekében kérjen jelzálogkölcsönt néhány hitelezőnél, így összehasonlíthatja az ajánlatokat egymás mellett.
Az összehasonlító vásárlás segít azonosítani a vörös zászlókat, például a felfújt hitelezői díjakat vagy a kockázatos kölcsönfunkciókat, és segít szűkíteni választásait. Ne felejtse el, hogy az erős hitelprofil, az alacsony DTI és az LTV arány, valamint a stabil jövedelem- és foglalkoztatási előzmények vonzóbb hitelfelvevővé teszik a jelzálogkölcsön-hitelezőket - és több tárgyalási erőt adnak, amikor ideje tárgyalni.
Olvasson tovább:
Végső jelzálogkönyv
Hogyan kaphatom előzetes jóváhagyást a jelzáloghoz?
Hogyan válasszuk ki a legjobb jelzálogkönyvet
11 hibát kell elkerülnie, amikor az első alkalommal lakástulajdonosok vásárolnak
Mennyit kell letennem?
Mi a jelzálogbiztosítás és milyen lehetőségeim vannak?
Melyek a bezárási költségek?
Melyek a fő hitelezők típusai?
kapcsolódó cikkek
Háztulajdonjog
Hogyan lehet előzetesen jóváhagyni a jelzálogkölcsönt
Jelzálog
Megváltoztathatja-e a jelzálog társaság a feltételeket?
Jelzálog
Hogyan válasszuk ki a legjobb jelzálogot az Ön számára
Jelzálog
Mennyit lehet jelzálogot megfizetni?
Jelzálog
5 lépés a jelzálog értékeléséhez
Megtakarítás
Hogyan állítsunk össze költségvetést az első otthonod vásárlásához
Partner linkekKapcsolódó feltételek
Szövetségi Ház (FHA Hitel) A Szövetségi Ház (FHA) kölcsön az FHA által biztosított jelzálogkölcsön, amelyet alacsonyabb jövedelmű hitelfelvevők számára terveztek. tovább Hogyan működik a hitel-érték arány (LTV) A hitel-érték arány egy olyan hitelkockázat-értékelési mutató, amelyet a pénzügyi intézmények és más hitelezők megvizsgálnak, mielőtt a jelzálogot jóváhagynák. több Előzetes jelzálogbiztosítás (UFMI) Az előzetes jelzálogbiztosítás egy biztosítási díj, amelyet a Szövetségi Házfelügyeleti Hitel (FHA) kölcsönéből szereznek be, a kölcsön kezdeti időpontjában. több Záró költségek Meghatározás A záró költségek azok a költségek, amelyek túlmutatnak az ingatlanköltségen és amelyekkel a vevők és az eladók az ingatlanügylet véglegesítésére kerülnek. tovább A front-end adósság / jövedelem arány (DTI) A front-end adósság / jövedelem arány (DTI) egyfajta adósság / jövedelem arány, amely kiszámítja, hogy az ember bruttó jövedelmének mekkora része kerül a lakhatási költségekre. tovább Öt Cs. hitelképesség Az öt H hitelképesség (karakter, kapacitás, tőke, biztosíték és feltételek) egy olyan rendszer, amelyet a hitelezők használnak a hitelfelvevők hitelképességének felmérésére. több