Mi az a földbérlet?
A földbérlet olyan megállapodás, amelyben a bérlő megengedi, hogy a bérleti időszak alatt ingatlanfejlesztést végezzen, amelyet követően a földet és az összes fejlesztést átadják az ingatlantulajdonosnak.
Hogyan működik a földbérlet
A földbérlet azt jelzi, hogy a fejlesztések az ingatlantulajdonos tulajdona, kivétel kivételével, és előírja, hogy a bérlő fizeti a bérleti időszak alatt felmerült összes vonatkozó adót. Mivel a földbérlet lehetővé teszi a bérbeadó számára, hogy a bérleti idő lejárta után minden fejlesztést vállaljon, a bérbeadó magasabb áron értékesítheti az ingatlant. A földbérleti szerződéseket gyakran földbérletnek is nevezik, mivel a földtulajdonosok csak a földet bérbeadják.
Noha ezeket elsősorban a kereskedelmi helyiségben használják, a földbérleti díjak nagyban különböznek a többi típusú kereskedelmi lízingtől, például a bevásárló komplexumokban és irodaépületekben található bérleti szerződésektől. Ezek a többi lízing általában nem bízza meg a bérlőt, hogy vállalja a felelősséget az egységért. Ehelyett ezeknek a bérlőknek bérleti díjat kell fizetniük vállalkozásuk működtetése érdekében. A földbérlet magában foglalja a föld hosszú távú - általában 50–99 évre szóló - bérlését egy bérlő számára, aki az ingatlanon épít.
A 99 éves bérleti szerződés általában a lehető leghosszabb bérleti idő egy ingatlanra. A közös jog szerint ez volt a lehető leghosszabb. A 99 éves bérleti szerződések azonban továbbra is gyakoriak, de a törvény értelmében már nem a lehető leghosszabb időtartamúak.
A földbérlet meghatározza, hogy ki birtokolja a földet, és ki az épületet, valamint az ingatlan fejlesztéseit. Sok földtulajdonos a földbérleti szerződéseket arra használja, hogy megóvják ingatlanjaikat tervezési okokból, elkerüljék a tőkenyereségeket, valamint jövedelmet és bevételt generáljanak. A bérlők általában vállalják a felelősséget minden költségért. Ez magában foglalja az építés, javítások, felújítások, fejlesztések, adók, biztosítás és az ingatlanhoz kapcsolódó bármilyen finanszírozási költséget.
A földbérletben a bérlők általában vállalják a felelősséget az összes pénzügyi szempontból, ideértve a bérleti díjat, az adókat, az építőipart, a biztosítást és a finanszírozást.
Példa földi bérletre
A földbérleti szerződéseket gyakran franchise és a nagy doboz üzletek, valamint más kereskedelmi vállalkozások használják. A vállalati központ általában megvásárolja a földet, és lehetővé teszi a bérlőnek / fejlesztőnek a létesítmény felépítését és használatát. Nagy esély van arra, hogy a McDonald's-t, a Starbucks-ot vagy a Dunkin Donuts-ot földi bérlet köti.
2016 júliusában az AllianceBernstein New York-i székhelyű befektetési vállalkozás 99, 4 éves földbérleti szerződést vásárolt a BLDG Management részéről a New York-i George Washington Hotel számára, 100, 4 millió dollár értékben. A BLDG eredetileg a szállodát vásárolta, amikor 1994-ben bezárták. Bár az épületet a manhattani Vizuális Művészeti Iskola hallgatói kollégiumként használta, a BLDG 2016. áprilisában terveket nyújtott be az ingatlan visszaállításához egy étteremmel és bárral rendelkező szállodává., és földszintű üzletek. Az ingatlan jelenleg Freehand Hotel, butikhotelként működik, New York City Flatiron kerületében.
A földi lízing néhány alapvető elemének tartalmaznia kell:
- A bérleti feltételek mind a bérbeadó, mind a bérlő jogaiFinanszírozási feltételekFeltételek felhasználásaDíjakSzabálybiztosításKülső
Alárendelt és nem alárendelt alárendelt földi lízing
A földbérleti bérlők gyakran javításokat finanszíroznak adósságbevételekkel. Alárendelt földbérlet esetén a bérbeadó beleegyezik abba, hogy az ingatlanra vonatkozó követelések alacsonyabb prioritást élveznek abban az esetben, ha a bérlő elmulasztja a javításra szánt kölcsönt. Más szavakkal: az alárendelt földbérleti bérbeadó lényegében lehetővé teszi, hogy az ingatlanügylet biztosítékul szolgáljon, ha a bérlő bármilyen fejlesztéssel kapcsolatos kölcsönt fizet. Az ilyen típusú földbérlet esetén a bérbeadó magasabb bérleti díjakat köthet a bérlői mulasztás esetén vállalt kockázat fejében. Ez a bérbeadónak is előnyös lehet, mivel a földterületre épített épület növeli ingatlanának értékét.
Ezzel szemben a nem alárendelt földbérlet lehetővé teszi a bérbeadó számára, hogy az ingatlanokkal szemben fennálló követelések elsőbbséget élvezhessen abban az esetben, ha a bérlő elmulasztja a javításra szánt kölcsönt. Mivel a hitelező esetleg nem veszi át a földtulajdont, ha a kölcsönt meg nem fizetik, a hitelszakértők vonakodhatnak javítani a jelzálogkölcsönt. Noha a bérbeadó megtartja az ingatlan tulajdonjogát, általában alacsonyabb bérleti díjat kell fizetniük a bérlőnek.
A földbérlet előnyei és hátrányai
A földbérlet mind a bérlő, mind a bérbeadó számára előnyös lehet.
Bérlő előnyei
A földbérlet lehetővé teszi a bérlők számára, hogy olyan kiváló ingatlanon építsenek, amelyet maguk nem tudtak volna megvásárolni. Ezért a nagy üzletláncok, mint például a Whole Foods és a Starbucks gyakran használnak földi bérleti szerződéseket vállalati bővítési terveikben.
A földbérlet szintén nem követeli meg, hogy a bérlőnek előleget kell fizetnie a föld megóvása érdekében, mivel az ingatlan megvásárlásához ez szükséges. Ezért kevesebb tőkével jár a földbérlet megszerzése, amely felszabadítja a készpénzt más célokra, és javítja a földhasználat hozamát.
A földbérleti díj alapján fizetett bérleti díjak levonhatók az állami és szövetségi jövedelemadókból, ami a bérlő általános adóterhének csökkentését jelenti.
Bérbeadó előnyei
A földtulajdonos állandó bevételi forrást szerez a bérlőtől, miközben megtartja az ingatlan tulajdonjogát. A földbérlet tipikusan eszkalációs záradékot tartalmaz, amely garantálja a bérleti díjak növekedését és a kilakoltatási jogokat, amelyek védelmet nyújtanak a bérleti díj vagy egyéb költségek elmulasztása esetén.
Adómegtakarítások vannak egy földtulajdonos számára is, aki földbérleti szerződést használ. Ha egy ingatlanot egy bérlőnek egyenesen eladnak, akkor az eladásból származó nyereséget realizálnak. Az ilyen típusú lízing végrehajtásával kerülniük kell minden nyereség bejelentését. De lehet, hogy adókat érint a kapott bérleti díj.
A földbérleti szerződésben foglalt rendelkezésektől függően a bérbeadó bizonyos mértékben ellenőrzést gyakorolhat az ingatlan felett, beleértve annak használatát és fejlesztését. Ez azt jelenti, hogy a bérbeadó jóváhagyhatja vagy megtagadhatja a föld bármely változását.
Bérlő hátrányai
Mivel a földtulajdonosoknak bármilyen változás elvégzése előtt jóváhagyást kell kérniük, a bérlőnek akadályokba ütközhet az ingatlan használata vagy fejlesztése során. Ennek eredményeként több korlátozás és kevésbé rugalmas a bérlő számára.
A földbérleti eljáráshoz kapcsolódó költségek magasabbak lehetnek, mint ha a bérlő egyenesen ingatlanot vásárolna. Bérleti díjak, adók, fejlesztések, engedélyek, valamint a bérbeadó jóváhagyásának bármilyen várakozási ideje költséges lehet.
Bérbeadó hátrányai
Azok a földtulajdonosok, akik nem vezetik be a megfelelő rendelkezéseket és záradékokat a bérleti szerződéseikbe, elveszítik az irányítást azoknak a bérlőknek, akik ingatlanjaik fejlesztés alatt állnak. Ezért mindig fontos, hogy mindkét fél aláírása előtt felülvizsgálja a lízingjét.
Az ingatlan elhelyezkedésétől függően a földbérlet használata nagyobb adóügyi következményekkel járhat a bérbeadó számára. Annak ellenére, hogy nem realizálják az eladásból származó nyereséget, a bérletet jövedelemnek kell tekinteni. A bérleti díjat tehát rendes adókulccsal adóztatják, ami növelheti az adóterhet.
Kulcs elvihető
- A földbérlet olyan megállapodás, amelyben a bérlő ingatlan fejlesztését a bérleti időszak alatt, majd azt az ingatlan tulajdonosának adhatja át. A földbérlet általában kereskedelmi ingatlantulajdonosok között zajlik, akik általában 50–99 évre adnak földet olyan bérlőknek, akik építsenek épületeket az ingatlanon. Azok a bérlők, akik egyébként nem engedhetik meg maguknak földvásárlást, földterülettel bérelhetnek ingatlant, míg a bérbeadók állandó jövedelmet kapnak, és megőrzik az irányítást ingatlanjaik felhasználása és fejlesztése felett.
