A kanadai háztulajdonosok adójogi törvényei nagyon különböznek az Egyesült Államok rendszerétől. Nevezetesen, a fő magánlakáshoz tartozó jelzálogkölcsön kamata nem vonható le adóból. A ház eladásakor keletkező tőkenyereségek azonban adómentesek.
De van mód arra, hogy a kanadaiak hatékonyan levonják ezt a jelzálogköltséget.
A pénzügyi cél
Először néhány alapvető meghatározás:
Nettó vagyona az Ön vagyona, levonva a kötelezettségeket. A nettó vagyon növelése érdekében vagy növelje vagyonát, vagy csökkentse forrásait, vagy mindkettőt.
Ingyenes pénzáramlása az a készpénzösszeg, amely minden kiadás és adósságfizetés után megmarad. A pénzáramlás növelése érdekében kevesebbet kell költenie, jobban fizető munkát szereznie, vagy kevesebb adót kell fizetnie.
Vessen egy pillantást egy olyan stratégiára, amely segít növelni vagyonát befektetési portfólió felépítésével, csökkenti adósságait a jelzálog gyorsabb kifizetésével, és növeli a cash flow-t kevesebb adó fizetésével. Valójában a nettó vagyont és a cash-flow-t egyidejűleg növelné.
A stratégia
Minden alkalommal, amikor jelzálogkölcsön-fizetést teljesít, a befizetés egy részét a kamatokra, a fennmaradó összeget a tőkére terhelik. Ez a tőketörlesztés növeli az otthoni tőkét, és kölcsönözhető, általában jobb kamattal, mint egy nem fedezett kölcsön.
Ha a kölcsönvett pénzt jövedelemtermelő beruházás vásárlására használják fel, akkor a kölcsön kamatai adókötelezettséget élveznek, ami még hatékonyabbá teszi a kölcsön tényleges kamatlábát.
Ez a stratégia arra szólítja fel a háztulajdonosot, hogy kölcsönt vegyen vissza minden jelzálog-kifizetés fő részében, és fektesse be azt jövedelemtermelő portfólióba. A kanadai adórendszer szerint a jövedelemszerzés céljából kölcsönzött összegek után fizetett kamat adóköteles.
Az idő előrehaladtával az összes adóssága változatlan marad, mivel a tőketörlesztést minden egyes kifizetéskor visszafizetik. De annak nagyobb része adóból levonható adóssá válik. Más szavakkal, ez "jó" adósság. És kevesebb marad le nem levonható adósság vagy "rossz" adósság.
Ennek jobb magyarázata érdekében olvassa el az alábbi ábrát, ahol láthatja, hogy havonta 1 106 USD jelzálogköltség-fizetés 612 USD-t és 494 USD-t kamatot tartalmaz.
Kép: Julie Bang © Investopedia 2019
Mint láthatja, minden egyes befizetés 612 dollárral csökkenti a kölcsön tartozását. Minden kifizetés után a 612 dollárt vissza kell kölcsönözni és befektetni. Ez a teljes adósságszintet 100 000 dollárban tartja, de a hitel adóköteles része az egyes kifizetésekkel növekszik. A fenti ábrán látható, hogy a stratégia végrehajtásának egy hónapja után 99 388 dollár még mindig nem levonható adósság, de a 612 dollár adóköteles.
Ezt a stratégiát egy lépéssel tovább lehet haladni: A fizetett kamatok adókedvezményes része éves adó-visszatérítést hoz létre, amelyet ezután még a jelzálog visszafizetésére lehet felhasználni. Ez a jelzálogbefizetés 100% -os tőkeösszeg lenne (mivel ez kiegészítő kifizetés), és teljes egészében vissza lehessen kölcsönözni, és ugyanabba a jövedelemtermelő portfólióba fektesse be.
A stratégia lépéseit havonta és évente megismételjük, amíg a jelzálog teljes mértékben levonható adóból. Amint az az előző és a következő ábraből kitűnik, a jelzálog állandó marad 100 000 dollárnál, de az adó levonható része minden hónapban növekszik. A befektetési portfólió oldalán is növekszik a havi hozzájárulás, valamint az általuk generált jövedelem és tőkenyereség.
Kép: Julie Bang © Investopedia 2019
Mint fentebb láttuk, akkor teljesen adóköteles jelzálog fordulna elő, amikor a tőke utolsó részét visszafizetik és befektetik. A tartozás továbbra is 100 000 USD; ennek 100% -a most már adókedvezmény. Ezen a ponton a kapott adó-visszatérítéseket is be lehet fektetni, hogy növeljék a befektetési portfólió növekedési ütemét.
Az előnyök
Ennek a stratégiának a célja a cash flow és az eszközök növelése, miközben a kötelezettségek csökkennek. Ez magasabb nettó értéket teremt a stratégia végrehajtójának. Célja továbbá, hogy gyorsabban váljon jelzálogkölcsönökké, és gyorsabban kezdjen el befektetési portfóliót építeni, mint amennyire egyébként tehetne.
Nézzük meg ezeket egy kicsit közelebbről:
- Gyorsabban váljon jelzálogkölcsön-mentes. Technikailag jelzálogkölcsön-mentes az, amikor befektetési portfóliója eléri a fennálló adósság értékét. Ennek gyorsabbnak kell lennie, mint a hagyományos jelzálogkölcsönök esetén, mivel a jelzálog-kifizetések során a befektetési portfóliónak növekednie kell. Az adólevonásokból származó bevételekkel teljesített jelzálogkölcsön-befizetések még gyorsabban tudják megfizetni a jelzálogkölcsönt. Készítsen befektetési portfóliót, miközben kifizeti házát. Ez egy nagyszerű lehetőség a megtakarítás megkezdésére. Segít a készpénz felszabadításában is, amelyet egyébként esetleg nem tudott volna befektetni, mielőtt megfizette a jelzálogát.
Egy esettanulmány
Összehasonlítjuk a két kanadai pártra gyakorolt pénzügyi hatást: az egyik a jelzálogkölcsönt a hagyományos módon fizeti ki, a másik az adó levonható stratégiáját használja.
Az A pár 200 000 dolláros házat vásárolt 100 000 dolláros jelzálogkölcsöngel, 10 év alatt 6% -kal, 610% havi törlesztőrészlettel havonta. Miután a jelzálogkölcsönt megfizették, a következő öt évben befizetett 1166 dollárt befektetik, évente 8% -ot keresnek.
15 év után saját otthonuk van, és portfóliójuk 81 156 USD értékű.
A B pár azonos árú házat vásárolt ugyanolyan jelzálogkölcsönökkel. Minden hónapban visszavonják a tőket és befektetik őket. Az éves adóbevallást a kamat adókedvezményes részétől is megkapják a jelzálogkölcsön megfizetésére. Ezután visszafizetik a tőkeösszeget, és befektetik azt. 9, 42 év elteltével a jelzálog 100% -ban jó adósságot mutat, és 2340 dolláros éves adó-visszatérítést fog kezdeni, feltételezve, hogy a határérték 39%. 15 év után saját otthonuk van, és 138 941 dollár értékű portfólióval rendelkeznek. Ez 71% -os növekedés.
Vigyázat!
Ez a stratégia nem mindenkinek szól. Pénzügyi szempontból nehéz lehet az otthonával kölcsönözni. Sőt, még rosszabb, hogy ha a beruházások nem hoznak várható hozamot, ez a stratégia negatív eredményeket hozhat.
Azáltal, hogy újra kölcsön veszi otthonában a saját tőkét, emellett eltávolítja a biztonságot is, ha az ingatlan- vagy befektetési piacok, vagy mindkettő rosszabb fordulatot fordít.
Ha regisztrálatlan számlán jövedelemtermelő portfóliót hoz létre, akkor további adóügyi következményekkel is szembesülhet. Konzultáljon egy profi pénzügyi tanácsadóval annak meghatározása érdekében, hogy ez a stratégia az Ön számára-e. Ha igen, kérje szakszerű segítségét az Ön és családja személyes pénzügyi helyzetéhez igazítva.
