Melyek a műveletekből származó igazított alapok?
A műveletekből származó kiigazított alapok (AFFO) a pénzügyi teljesítmény mutatóra vonatkoznak, amelyet elsősorban az ingatlanbefektetési alapok (REIT) elemzéséhez használnak. A REIT AFFO-je, bár eltérő számítási módszerekre vonatkozik, általában megegyezik a vagyonkezelői alapból származó műveletekből származó pénzeszközökkel (FFO), a REIT mögöttes eszközeinek minőségének fenntartása céljából alkalmazott ismétlődő tőkeköltségekkel történő kiigazításokkal. A számítás során figyelembe veszik a GAAP bérleti díj, lízingköltségek és egyéb lényeges tényezők egyenes vonalát.
A műveletekből származó igazított alapok megértése
Függetlenül attól, hogy az iparági szakemberek úgy döntnek, hogy kiszámítják a műveletekből származó korrigált pénzeszközöket (AFFO), a részvényesek számára fennmaradó cash flow pontosabb mérőszámának tekintik, mint az egyszerű FFO, mivel figyelembe veszi a bérleti díjak növekedését és a REIT által felmerült további költségeket. Ez pontosabb alapszámot biztosít a jelenlegi értékek becslésekor, és pontosabb előrejelzést nyújt a REIT jövőbeni osztalékfizetési képességéről. Ez nem GAAP-intézkedés.
A kiigazított alapok kiszámítása a műveletekből
Az AFFO kiszámítása előtt az elemzőnek először meg kell határoznia a REIT műveletekből származó forrásait (FFO). Az FFO meghatározza a tevékenységek meghatározott listájának cash flow-ját. Az FFO tükrözi a REIT lízing- és akvizíciós tevékenységének hatásait, valamint a kamatköltségeket. Az FFO figyelembe veszi a REIT nettó jövedelmét, beleértve az amortizációt és az értékcsökkenést, de kizárja az ingatlanértékesítésből származó tőkenyereségeket. Ezeket a nyereségeket nem veszik figyelembe azzal, hogy egyszeri események, és általában nincs hosszú távú hatásuk a REIT jövőbeni bevételi potenciáljára.
Az FFO képlete:
FFO = nettó jövedelem + amortizáció + értékcsökkenés - ingatlanértékesítésből származó tőkenyereség
Az FFO meghatározása után az AFFO kiszámítható. Az AFFO képlete:
AFFO = FFO + bérleti díjak növekedése - beruházási kiadások - rutin karbantartási összegek
Példa egy AFFO számításra
Például az AFFO számítására tegyük fel a következőket: a REIT nettó jövedelme 2 millió dollár volt az elmúlt beszámolási időszakban. Ezen idő alatt 400 000 dollárt keresett az egyik ingatlanának eladása után, és 100 000 dollárt vesztett egy másik ingatlan eladása miatt. A jelentés 35 000 USD amortizációt és 50 000 USD amortizációt jelentett. Az időszak alatt a nettó bérleti díj 40 000 dollár volt; A beruházások 75 000 dollárt, a rutin karbantartás pedig 30 000 dollárt tettek ki.
Ezen információk alapján az FFO kiszámítható:
FFO = 2 000 000 USD + 35 000 USD + 50 000 USD - (400 000 USD - 100 000 USD) = 1 785 000 USD
Ebből az AFFO kiszámítása:
AFFO = FFO + 40 000 USD - 75 000 USD - 30 000 USD = 1 785 000 - 65 000 USD = 1 720 000 USD
