A másodlagos jelzálogkölcsönök értékpapírosítása jelzáloggal fedezett értékpapírokba (MBS) és biztosítékkal fedezett adósságkötelezettségekbe (CDO-k) volt a legfontosabb tényező a másodlagos jelzálogkölcsön-válságban. Az subprime MBS és CDO-k vonzóak voltak a befektetők számára az általuk kínált magasabb kamatlábak miatt, szemben az elsődleges jelzáloggal fedezett eszközökkel. A tökéletes hitelképességű hitelfelvevőknél a megnövekedett nemteljesítési kockázat miatt a jelzálogkölcsönöknél magasabb kamatlábak voltak. Ezenkívül számos, módosítható kamatozású jelzálogkölcsönt kapott, amely később sok üzemanyagot adott a jelzálogválsághoz.
Ez idő alatt a hitelezők az subprime jelzálogkölcsönöket MBS-re és CDO-kba egyesítették. Ezek a pénzügyi termékek gyakran magas minősítést kaptak a hitelintézetektől. Ezen értékpapírok részét ezután gyanútlan befektetőknek adták el, akik nem voltak tisztában a velük járó kockázattal. Az alacsonyabb színvonalú részletek magasabb kamatlábakat kínáltak, de felszámolták az elsődleges részletek előtti veszteségeket, amelyek a mulasztási jelzálogkölcsönökkel kapcsolatosak.
A másodlagos hitelezés drámaian megnövekedett a rendelkezésre álló jelzálogkölcsönök között. Számos kölcsönt adtak azoknak a hitelfelvevőknek, akiknek korábban az átlag alatti hitelképesség miatt nehézségekbe ütköztek a jelzálogkölcsönök beszerzése. A magánhitelezők sok pénzt kerestek az másodlagos jelzálogkölcsönök összevonásával és eladásával. A hitelminősítések enyhítésével azonban növekedett a kizárás kockázata. A hitelezők és vásárlók tévesen feltételezték, hogy az ingatlanértékek átengedhetetlenek a visszaeséshez. Az önálló márkanévű MBS sok szükséges tőkét biztosított a másodlagos jelzálogkölcsönökhöz. A másodlagos hitelek kb. 80% -át saját védjegyű MBS-sel nyújtották 2006-ban. 2007 márciusában a másodlagos jelzálogkölcsönök értékét körülbelül 1, 3 trillió dollárra becsülték. A magánhitelezők által kibocsátott jelzálogkölcsönök nagyobb kockázatot jelentettek, mivel ezeket a kormány nem támogatta, mint például Freddie Mac és Fannie Mae jelzálogkölcsönök.
Az ingatlanpiac fellendült, és egyre több vásárló tett ajánlatot a rendelkezésre álló házak áraira. A floridai, arizonai és a Las Vegas-i ingatlanpiacok ebben az időben nagyon forróak voltak. Először az elmaradott másodrendű hitelintézetű hitelfelvevők újrafinanszírozhatták jelzálogjaikat magasabb ingatlanértékek alapján, vagy haszonnal értékesíthetik otthonaikat. A másodlagos jelzálogkölcsönökkel kapcsolatos kockázat nagysága ebben az időben nem volt kérdés.
Csak akkor, amikor az ingatlanértékek csökkenni kezdtek, megjelentek a kérdések. Az állítható kamatozású jelzálogkölcsönök magasabb kamatlábakkal kezdtek újraindulni, és a jelzálogköltségek jelentősen növekedtek. A másodlagos jelzálogkölcsönök nemteljesítése további problémákat okozott. 2008 augusztusáig az Egyesült Államokban a jelzálogkölcsönök kb. 9% -a volt késedelmes. Az MBS és a CDO-k értékét a magasabb alapértelmezett rátákkal kezdték elveszíteni. Freddie Mac-t és Fannie Mae-t 2008-ban a kormány megragadta, amikor nagy veszteségeket kezdtek felmutatni. Növekedett az árverés és a visszavásárlás, és több ingatlan került forgalomba a piacon, amikor a bankok megkíséreltek felszámolni készleteiket. Ez még inkább csökkentette az ingatlanértékeket, és lefelé mutató spirálhoz vezetett az ingatlanpiac számára. Egyes hitelfelvevők megpróbálták eladni a víz alatti jelzálogkölcsönüket, de gyakran a hitelezők számára nehezen működtek együtt, vagy nem voltak hajlandóak tárgyalni.
Advisor Insight
Paul McCarthy, CFA
Kisco Capital, LLC, New York, NY
Írhatnék egy könyvet erről a témáról, mert évek óta az üzleti vállalkozásban dolgoztam, és nagy hiányt szenvedett magamnak egy fedezeti alapban, ahol a pénzügyi válság idején dolgoztam.
Az értékpapírosítás a kölcsönök vagy lízingcsomagolás, és az 1980-as évek óta zajlik. Az értékpapírosítás valóban elindult az 1990-es években, és a 2000-es években felrobbant a kibocsátási volumen szempontjából. Okosan használva, ez egy nagyon hatékony finanszírozási forma a kölcsönök és lízingvállalók (autó, jelzálog, hitelkártyák stb.) Biztosítóinak.
Az értékpapírosítások olyan másodlagos jelzálogkölcsönökkel rendelkeztek, amelyek végül nem teljesítettek és banki válságot okoztak. A 2000–2006-os időszakban származó kölcsönök száma szokatlanul nagy volt, mivel az Egyesült Államokban ingatlanpublánk volt. Azok az bankok, amelyek ezeket az értékpapírosításokat befektetési formában tartották, tízmilliárd dollárt veszítettek, ami szinte az amerikai bankrendszer összeomlását okozta. Az amerikai kormány által biztosított mentési pénz megőrizte a mai bankrendszert.
