Mi az a körhinta?
A körvédő hitel egyfajta jelzálogkölcsön, amelyet fel lehet használni a tulajdonos-finanszírozási ügyletekhez. Az ilyen típusú hitel magában foglalja az eladó ház jelzálogkölcsönét, és további növekményes értéket ad hozzá, hogy megkapja a teljes vételárat, amelyet az eladónak idővel meg kell fizetnie.
Az eladó által finanszírozott ügyletekben általában azt a finanszírozási formát alkalmazzák, amelyre a körkörös hitel igénybe veszi. A körbefutó kölcsön ugyanolyan tulajdonságokkal rendelkezik, mint az eladó által finanszírozott kölcsön, de figyelembe veszi az eladó jelenlegi jelzálogkölcsönét a finanszírozási feltételek között.
Az eladó finanszírozása
Az eladófinanszírozás egy olyan típusú finanszírozás, amely lehetővé teszi a vevő számára, hogy a tőkeösszeget közvetlenül az eladónak fizesse. Az eladó finanszírozási ügyletei magas kockázatot jelentenek az eladó számára, és általában az átlagnál magasabb előlegeket igényelnek. Egy eladó által finanszírozott ügylet esetén a megállapodás egy kötvényen alapul, amely részletezi a finanszírozás feltételeit. Ezenkívül az eladó által finanszírozott ügylet nem követeli meg a tőke előzetes cseréjét, és a vevő részletfizetést fizet közvetlenül az eladónak, amely tartalmazza a tőkét és a kamatot.
Hogyan működik a körhinta?
A körüli kölcsönök a tulajdonosfinanszírozás koncepciójára épülnek, és ugyanazt az alapvető felépítést alkalmazzák. A körbefogadó hitelszerkezetet akkor használják a tulajdonos által finanszírozott ügyletekben, amikor az eladónak fennmaradó egyenlege van az ingatlan első jelzálogkölcsönének befizetésére. A körbefutó kölcsön figyelembe veszi az eladó meglévő jelzálogkölcsönének fennmaradó egyenlegét a szerződéses jelzálogkölcsön-kamatlábbal, és növekményes egyenleget ad hozzá a teljes vételár eléréséhez.
Egy körbefutó kölcsön esetén az eladó alapkamatlába a meglévő jelzálogkölcsön feltételein alapul. A kiegyenlítés érdekében az eladónak legalább olyan kamatot kell keresnie, amely megegyezik a kölcsön kamatlábával, amelyet még vissza kell fizetni. Így az eladó rugalmasan tárgyalja a vevő kamatlábát a jelenlegi feltételek alapján. Általában az eladó a lehető legmagasabb kamatlábat kívánja megtárgyalni annak érdekében, hogy az első jelzálogkölcsön-befizetéseket teljesítse, és különbséget szerezzen az üzletben.
A körbekerülő hitelek kockázatosak lehetnek az eladók számára, mert vállalják a kölcsön teljes nemteljesítési kockázatát.
Példa a körüli hitelre
Tegyük fel, hogy Joyce 80 000 dolláros jelzáloggal rendelkezik otthonában 4% -os kamatlábbal. 120 000 dollárért eladja otthonát Briannek, aki levonja 10% -át, és a fennmaradó részét (108 000 dollárt) 7% -kal kölcsönt kölcsönzi. Joyce 7% -ot keres 28 000 dollárral (a különbség 108 000 és 80 000 dollár között), plusz a különbség a 7 000 és 4% között a 80 000 dolláros jelzáloggal.
Különleges megfontolások a körüli hitelhez
A körbekerülő hitelek kockázatosak lehetnek az eladók számára, mivel a kölcsön teljes nemteljesítési kockázatát vállalják. Az eladóknak biztosnak kell lenniük abban is, hogy meglévő jelzálogkölcsönük nem tartalmaz elidegenítési záradékot, amely előírja, hogy a jelzálogkölcsön-intézetet teljes egészében vissza kell fizetni, ha a biztosíték tulajdonjogát átruházják, vagy ha a biztosítékot eladják. Az elidegenedési záradékok a legtöbb jelzálogkölcsönben gyakoriak, amelyek gyakran megakadályozzák a körbehúzódó hitelügyletek kialakulását.
