Az ingatlanügyletekkel az ingatlanok adományozótól (eladótól) kedvezményezettnek (vevő) továbbíthatók. Ahhoz, hogy az okirat jogilag működőképes legyen, tartalmaznia kell az adományozó és a kedvezményezett azonosítását, valamint az ingatlan megfelelő leírását.
Pontosabban: a cselekmények számos kategóriába sorolhatók, ideértve a jótállást, a quitclaim-ot és a különleges célt. Ez a cikk meghatározza, hogy mi a cselekedet, mit kell belefoglalni az okiratba, hogy jogilag működőképes legyen, és az ingatlanok átruházása során alkalmazott különféle cselekedettípusokat.
Mik az ingatlanügyletek?
Az ingatlanokmány egy írásbeli és aláírt jogi eszköz, amelyet az ingatlan tulajdonjogának átruházására használnak a régi tulajdonostól (adományozó) az új tulajdonoshoz (kedvezményezett). A történelem folyamán az ingatlanokat ünnepélyes cselekmény útján ruházták át, amelyet úgy hívtak, mint "a seisin livery". Ebben a cselekményben a földterületet átruházó személy egy földön gyöngyöt vagy gazdát adott át a földet átvevő személynek. A szóbeli vagy írásbeli nyilatkozat gyakran kísérte a mozdulatot, bár a seisin öröksége adta jogszerűen az ingatlan tulajdonjogát. Manapság az ingatlan tulajdonjogát papíron továbbítják.
Alapvető cselekedetek
Noha minden államnak megvannak a maga követelményei, a legtöbb cselekménynek számos alapvető elemet tartalmaznia kell, hogy azok jogilag érvényesek legyenek:
- Írásban kell lennie. Noha a legtöbb okmányt nyomtatott formanyomtatványon kell kitölteni, nincs jogi követelmény, hogy bármilyen konkrét formanyomtatványt használjon, feltéve, hogy az alapvető elemeket tartalmazza. a tulajdon. Kedvezményezettnek tekintik egy érvényes szerződés megkötésére kompetens személyt. Az adományozót és a kedvezményezettet meg kell határozni, hogy megbizonyosodhasson. Az ingatlant megfelelöen meg kell határozni.Operációs szavaknak jelen kell lenniük. Az összes szabványos okmány tartalmazza a szükséges jogi nyelvet, amely ténylegesen átruházza az ingatlant.Az okiratot az átruházónak vagy a megbízónak alá kell írnia, ha az ingatlan több személy tulajdonában van.Az okiratot törvényesen át kell adni a kedvezményezettnek vagy az a kedvezményezett nevében. A jogi aktust a kedvezményezettnek el kell fogadnia. A cselekedeteket általában a kedvezményezett fogadja el, de bizonyos körülmények között a kedvezményezett elutasíthatja a cselekmény kézbesítését.
Az ingatlanügyek megértése
A cselekedetek típusai
A cselekedetek számos módon osztályozhatók. Általánosságban elmondható, hogy a cselekedeteket hivatalos vagy magánjellegű kategóriába sorolják. A hivatalos okiratokat bírósági vagy bírósági eljárások alapján hajtják végre. A legtöbb ingatlanügylet magántulajdonú tetteket használó magánszemélyeket és üzleti egységeket érint.
A cselekedeteket a megbízó által nyújtott joggarancia típusa alapján is kategorizáljuk. A tettek különféle típusai a következők:
Általános jótállási okirat
Az általános jótállási okmány a kedvezményezettnek nyújtja a legnagyobb védelmet. Az ilyen típusú cselekedetekkel az adományozó számos jogilag kötelező érvényű ígéretet (szövetségeknek nevez) és szavatosságot tesz a kedvezményezettnek (és annak örököseinek), amely vállalja, hogy megvédi a kedvezményezettet minden olyan személy előzetes igényeitől és követeléseitől, akik a továbbított földterülettel kapcsolatban. Az általános jótállási okmányban szereplő jogcímek szokásos szövetségei:
- a seisin szövetsége , vagyis az adományozó megengedi , hogy az ingatlantulajdonnal rendelkezzenek, és törvényesen jogosult a szövetséget a terhekkel szemben továbbítani, jelezve, hogy az adományozó garantálja, hogy az ingatlan mentes a zálogjogoktól vagy terhektől, kivéve, ha a csendes élvezet , jelezve, hogy a kedvezményezettnek nyugodtan birtokolja az ingatlanát, és nem zavarja, mert az adományozó hibás titoktartási megállapodást kötött a további biztosítékra vonatkozóan, ahol az adományozó megígéri, hogy kézbesít minden olyan dokumentumot, amely a jogcím eléréséhez szükséges
Különleges jótállási okirat
Ha egy általános jótállási okmányban az adományozó megígéri, hogy garantálja és megóvja az átadott címet minden személy igényeivel szemben, akkor a speciális jótállási okmány kiadója szavatolja, hogy megkapták az ingatlan tulajdonjogát, és hogy a tulajdonjog megtartása közben nem tettek semmit hogy hibát hozzon létre.
Más szavakkal, csak azok a hibák érvényesek, amelyek az adományozó által az ingatlan tulajdonjoga során keletkeztek. E korlátozás miatt a különleges garancia kevesebb védelmet nyújt a kedvezményezettnek, mint az általános garanciavállalás. Sok ingatlanvásárló ragaszkodik egy általános jótállási okirathoz, hogy megvédje azokat a problémákat, amelyek egy speciális jótállási okirat eredményeként felmerülhetnek.
Quitclaim okirat
A quitclaim okirat, amelyet nem szavatossági okiratnak is neveznek, a kedvezményezettnek nyújtja a legkevesebb védelmet. Az ilyen típusú cselekedetek bármilyen érdekeltséget jelentenek a bérbeadónak az ingatlan iránt, ha vannak. A cím minőségével kapcsolatban nem vállalunk garanciát vagy ígéretet. Ha az adományozónak jó címe van, a quitclaim okirat lényegében ugyanolyan hatékony, mint az általános jótállási okirat. Ha azonban a megnevezés hibát tartalmaz, akkor a kedvezményezettnek nincs jogi jogorvoslata az adományozó ellen az okirat alapján. A quitclaim okiratot gyakran akkor alkalmazzák, ha az adományozó nem biztos a cím állapotában (ha hibákat tartalmaz), vagy ha az adományozó nem kíván felelősséget a címszerződések alapján.
Különleges célú cselekedetek
A különleges célú cselekedeteket gyakran használják bírósági eljárásokban és olyan esetekben, amikor a cselekményt valamilyen hivatalos minőségben eljáró személy készítette. A legtöbb speciális célú cselekedet csak kevés vagy egyáltalán nem nyújt védelmet a kedvezményezett számára, és alapvetően cselekménynek minősül. A különleges célú cselekedetek típusai a következők, de nem kizárólag:
- Rendszergazda okirata: Ezt akkor lehet használni, ha valaki meghalt véglegesen (akarat nélkül). A bíróság által kinevezett ügyintéző birtokolja az elhunyt vagyonát, és az adminisztrátori okmány felhasználható az ingatlan tulajdonjogának a kedvezményezett részére történő továbbításához. Végrehajtó okirat: Ezt akkor lehet használni, ha valaki meghalt tesztátusban (akarat szerint). Az örökös hagyatéki birtokosa el fogja birtokolni az elhunyt vagyonát, és a végrehajtó okirata felhasználható a tulajdonjog vagy az ingatlan átadására a kedvezményezett számára. Sheriff okirata: Ezt a sikeres ajánlattevőnek kapják meg az ingatlan tulajdonosával szemben meghozott ítélet teljesítése céljából végrehajtott eladáskor. A kedvezményezett bármilyen jogcímet kap az adós ítéletében. Adózási okirat: Ezt akkor adják ki, amikor egy ingatlant késedelmes adóknak adnak el. A kizárás miatti cselekmény: Ezt egy olyan hitelfelvevő adja meg, aki nem teljesíti a jelzálogkölcsönt közvetlenül a hitelező felé. Ennek célja a kizárási eljárás megakadályozása, és ha a hitelező a kizárás helyett elfogadja az okiratot, akkor a kölcsön megszűnik. Sok hitelező inkább kizárja a címet. Ajándék okirat (Ajándék okirat). Ezzel a címmel közvetítik az ingatlant, amelyet ellenszolgáltatás nélkül vagy csak jelzéssel fizetnek. Egyes államokban az ajándékot két éven belül nyilvántartásba kell venni, különben érvénytelenné válik.
Alsó vonal
Az ingatlan tulajdonjogának átruházását okirat végzi. Bizonyos alapvető elemeket a jogi aktus működésének biztosítása érdekében tartalmaznia kell. A különféle cselekedetek különböző szintű védelmet nyújtanak a kedvezményezett számára, és az adományozó feladatait az okirat formája határozza meg. Mivel a cselekedetek fontos jogi dokumentumok, amelyek befolyásolják a tulajdonosi érdekeket és jogokat, minden képzettel az ingatlanügyvéddel konzultálni kell az esetleges velük kapcsolatos ügyletekben, például egy házvásárlás lezárásakor.