Az eladások összehasonlítási megközelítése egy olyan ingatlanértékelési módszer, amely összehasonlítja az ingatlanot más, hasonló tulajdonságokkal rendelkező ingatlanokkal, amelyeket a közelmúltban eladtak. A módszer figyelembe veszi az egyes tulajdonságoknak az ingatlan általános értékére gyakorolt hatását. Más szavakkal: egy tulajdonság összértéke az összes tulajdonságának értékének összege. Az ingatlanügynökök és az értékbecslők értékesítési összehasonlítási megközelítést használhatnak az eladható ingatlanok értékelésekor.
Az értékesítési összehasonlító megközelítés (SCA) megértése
Az értékesítési összehasonlító megközelítés segít az ingatlanszakértőknek és a vásárlóknak meghatározni, hogy a ház ára méltányos-e és összehasonlítható-e a jelenlegi piaccal.
A megközelítést gerincként használják az összehasonlító piaci elemzéshez, amely a közelmúltban eladott ingatlanok árainak elemzése, amelyek hasonlóak és azonos földrajzi területen helyezkednek el. Más szavakkal: a megközelítés gyakran magában foglalja a helyi ingatlanok megnézését, hogy megnézzük, mi van közös. Innentől kezdve az értékelők a tulajdonságaik alapján meghatározhatják az ingatlan értékét. Ugyanazon helyen található ingatlanok vizsgálatával elkerüli a kevésbé megbízható módszerek alkalmazását, például összehasonlítja az ingatlanértékesítést egy szélesebb földrajzi területen.
Az értékesítési összehasonlító megközelítés alkalmazása
Noha az ingatlanértékelő számos lépést tehet az ingatlan értékének megítélése során, az alábbiakban bemutatjuk néhányat a leggyakoribbok közül. Fontos megjegyezni, hogy az értékesítési összehasonlítási megközelítés nem hivatalos értékelés, és ha egy ingatlan egyedi, akkor hivatalos értékelésre lehet szükség.
Hely és szomszédság
Az ingatlan földrajza és a helyi topográfia állapota közvetlen hatással lehet az összes összehasonlítható ingatlanhoz rendelt értékre. Például egy repülőtér közelében elhelyezkedő házsorban mind zajproblémák merülnének fel, amelyek részét képezik az eladások összehasonlításának. Ha ugyanazok a házak a város csendesebb részén helyezkednének el, az értékelés eltérő lenne.
Helyesebb lenne összehasonlítani az azonos szomszédságban található házakat, mint a város másik részén található házakat, még akkor is, ha ugyanazok az építészeti tervek osztoznak. A szomszédság felmérésekor figyelni kell néhány tényezőre,
- A közeli iskolák közelsége, ha van, víz, tavak vagy strandokParkok vagy közös helyiségekA közutak közelsége autópályákhoz vagy felüljárókhozSzakaszos épületek, vasútvonalak, ipari épületek
Más külső tényezők is szerepet játszhatnak az értékelésben, például az ingatlan és a környező területek szennyezettségi szintje.
A közelmúltban eladott listák
Tekintse át a ház ingatlanértékét és a négyzetlábonkénti költségeket. A nemrégiben eladott listák kiindulási pontot nyújthatnak a környéken található otthonok értékéhez. Noha a házak tulajdonságaiktól és az eladás időpontjában a piactól függően különböző árakon árulnak, az ingatlanértékek és a közelmúltbeli eladások áttekintése jó kiindulási pontot vagy alapszámot biztosít.
Hasonló ingatlanokkal eladó ház jellemzői
A házat olyan ingatlanokkal kell összehasonlítani, amelyekben azonos számú hálószoba, garázs és fürdőszoba található. Az összehasonlításnak ki kell terjednie körülbelül ugyanolyan négyzetméretű házakra, nagyjából azonos méretű parcellákon.
A házak kora és állapota
Hasonlítsa össze a házat hasonló életkorúakkal, és ha egy idősebb otthon, akkor szükség van-e frissítésre. A ház általános állapota jelentősen befolyásolhatja az értékelést. Például, két ház lehet azonos kialakítású, azonos számú szobával, de az egyik ház javítását igényelheti. Lehetséges, hogy termeszek károsodnak, a vízvezeték vagy a tetőfedés problémái vannak, amelyeket ki kell cserélni vagy rögzíteni. A szükséges fejlesztések befolyásolják az ingatlan értékét, függetlenül attól, hogy összehasonlíthatóak-ea szolgáltatások.
Számítsa ki az átlagos négyzetláb árat
Miután összeállították a hasonló jellegű, korú és földrajzi jellegű otthonokat, vegye figyelembe minden eladási árat, és ossza meg négyzetméretük szerint. Az eredmény megmutatja a négyzetlábonkénti költséget az eladások összehasonlító elemzésében szereplő házak alapján. Átlagoljuk az összes összehasonlítható ház négyzetméterenkénti költségét, és szorzzuk meg ezt a számot a vizsgált otthon négyzetméretével.
Nézzük például az ugyanazon a területen található otthonakat és számoljuk meg az átlagos négyzetméretüket. A környéken a közelmúltban eladtak három házat, amelyek a következők voltak:
- 300 000 dollár 3500 négyzetméterrel és négyzetméterenkénti ár 85, 70 dollárral (300 000/3500) 285 000 dollárral, 2800 négyzetméterrel, és négyzetméterenkénti ár 101, 78 dollárval, 232 000 dollárral, 2500 négyzetméterrel, és négyzetméterenkénti ár 92, 80 dollárral. a három ingatlan négyzetméretű felvétele 93, 42 USD vagy ((85, 70 + 101, 78 + 92, 80 = 280, 28 USD) / 3)
Az értékelendő otthon négyzetméretének felvétele 2600, és amikor megszorozzuk az összehasonlítható otthonok átlagos négyzetméretét, akkor 242 892 dollár vagy (93, 42 * 2600 dollár) becsült összeget kapunk. Az elemzésnek ésszerű értéket kell adnia a ház számára.
Természetesen sok más szolgáltatás növeli a ház értékét. Az értékesítési összehasonlító elemzés azonban nem pontos tudomány, mivel a ház értéke kissé szubjektív, vagyis az egyik család nagyobb értéket találhat benne, mint egy másik, és növelheti kínálatát. Mint már korábban kijelentettük, az olyan külső tényezők, mint a gazdasági feltételek, a munkaerőpiac és az ingatlanpiac állapota nagyban befolyásolják azt, hogy egy házat mennyit adnak el, vagy meddig tartanak ott a piacon.
