A bérleti ingatlan birtoklása pénzügyi szempontból megtérülhet. Ha az ilyen típusú ingatlanokat befektetésként vizsgálja meg, akkor tisztában kell lennie a kockázatokkal és a felelősséggel.
Bérleti tulajdonságok: áttekintés
A gondolat, hogy haszonként bérelnek otthont vagy lakást, csábítónak tűnhet. De ha bérleti ingatlant vásárol jövedelem és hosszú távú tőkefelértékelődés szempontjából, akkor ennek is vannak hátrányai. Például a lakáspiac ingadozhat a helytől, a kínálattól és a kereslettől, valamint a gazdaságtól függően.
Pénzügyi szempontból ahhoz, hogy a bérleti ingatlan valóban jövedelmező legyen, a megtérülő nyereségének nagyobbnak kell lennie, mint amit konzervatív befektetésekkel, például kötvényekkel és osztalékfizető blue-chip részvényekkel kereshet, a valódi kockázatok miatt. És az emberi oldalról nem mindenkinek van képessége az ingatlanok és a bérlők kezelésére.
Kulcs elvihető
- A bérleti díjak pénzügyi szempontból megtérülhetnek, és számos adóelőnnyel járhatnak. A hátrányok között szerepel a likviditás hiánya, a karbantartás költsége, valamint a nehéz bérlők és a környéki vonzódás esélye. Bármely típusú ingatlan befektetői számára kulcsfontosságú, hogy a kamatlábakon felül maradjanak, és konzultáljanak egy adószakértővel.
A bérleti tulajdonságok előnyei
A bérleti ingatlan birtoklásának számos előnye van. Tartalmazzák:
Adókedvezmények
A Belső Bevételi Szolgálat lehetővé teszi a bérleti ingatlanokkal kapcsolatos számos költség levonását a következő kategóriákban:
- Szokásos és szükséges költségekImprogramok
Ez azt jelenti, hogy levonhatja a biztosítását, a jelzálog kamatait, a karbantartási költségeket és az ingatlan fizikai kopását.
Az értékcsökkenés névleges veszteséget okozhat, amelyet viszont levonhat az egyéb jövedelmekkel szemben. Más szavakkal, a nettó pozitív cash flow-t elérheti a bérleti jövedelemből, levonva a költségeket, és adóssága szempontjából továbbra is nettó vesztesége lehet. De ne feledje, hogy az értékcsökkenés csökkenti az ingatlan költségeit is az ingatlan eladásakor számított tőkenyereség kiszámításához.
Ezenkívül a 2017. január 1-jén hatályba lépett 2017. évi adócsökkentési és foglalkoztatási törvény számos új adókedvezményt kínál a földtulajdonosok számára. Ha átruházó vállalkozása van (átvivő vállalkozásnak is nevezik), és egyéni vállalkozásként, korlátolt felelősségű társaságként, társaságként vagy S társaságként működik, most levonhat egy nettó bérleti díj 20% -ának megfelelő összeget. jövedelem - mindaddig, amíg az összes forrásból származó adóköteles éves jövedelem az összes forrásból a levonások után nem haladja meg a 157 500 dollárt az egyedülállók számára és 315 000 dollárt a házastársak számára, akik együttesen nyújtanak be bejelentést.
Jó ötlet konzultálni egy adószakértővel, ha egy bérleti ingatlan birtoklását tervezi, különös tekintettel az adószabályzat legutóbbi változásaira.
Szezonális bérleti díjak
1031 Exchange
Egy 1031-es tőzsdén bérleti ingatlant adhat el, és befektethet egy hasonló típusú ingatlanba anélkül, hogy tőkenyereség-adót fizetne.
Extra hely bérlése
Arra is, hogy otthona szobáját vagy területét - például garázsot, alagsort vagy kiegészítő lakóegységet - bérletként kezelheti, a jelzálogkölcsön kamatának és az egyéb költségeknek a jövedelemhez viszonyított százalékát leírva, bár tisztában kell lennie a esetleges buktatókat, ha egy extra helyet bérelnek, ideértve a helyi övezeti szabályokat.
A bérleti ingatlan birtoklásának előnyei és hátrányai
Bérleti tulajdonságok hátrányai
A bérleti ingatlan birtoklására is vannak hátrányok. Tartalmazzák:
Likviditás hiánya
Az ingatlan nem likvid eszköz. Még a legforróbb piacon is könnyen eltarthat több hónap, amíg az eladás befejeződik. És ha időzítését vészhelyzet vagy más váratlan esemény hajtja végre, akkor a gyors eladás szükségessége nem feltétlenül a legjobb ár.
Növekvő adók és biztosítási díjak
A jelzálog kamata és tőkéje rögzíthető, de nincs garancia arra, hogy az adók nem növekednek gyorsabban, mint amennyit Ön képes növelni a bérleti díjakat. A biztosítási díjak szintén emelkedhetnek, mivel a természeti katasztrófák következtében vannak.
Nehéz bérlők
Annak ellenére, hogy kellő gondossággal vizsgálja meg a leendő bérlőket, a nem ideális bérlőkkel léphet fel. Például rászorulók vagy igényesek lehetnek, későn fizethetnek, elfelejthetik a víz kikapcsolását stb. Vagy pusztító hatásúak lehetnek, ebben az esetben az adócsomagban szereplő értékcsökkenési ráfordítás súlyosan elégtelen lehet. A szokásos bérleti formanyomtatványhoz mindig hozzáadhat egy lovasat, amely meghatározza a megszállás, a háziállatok, a dohányzás, a bérlői biztosítás stb. Szabályait. A biztosíték itt is hasznos lehet.
A szomszédság csökkenése
Ideális esetben a jól karbantartott lakások közepette virágzik a befektetési célú ingatlan, és javulnak a helyi szolgáltatások. Ennek eredményeként a cash flow folyamatosan növekszik, és költségei stabilak maradnak. A környékek azonban megváltozhatnak, és a beruházásod idővel értékcsökkenhet. Figyelembe kell venni a helyi politikát, ahová befektet, ugyanúgy, ahogyan azt, ahol él. Néhány kellő gondossággal minimalizálhatja ezt az expozíciót.
Kedvezőtlen változások az adókódexben
Az adószám nem változtatható meg. Megváltozhat olyan módon, amely csökkenti vagy megszünteti a háztulajdon és az átáramló vállalkozások adókedvezményeinek egy részét vagy egészét.
Bérbeadó szerepe
Bérbeadónak lenni nem mindenkinek áll. Félénk lehet, hogy növeli a bérleti díjakat, vagy óvja a mások bánásmódjától, ami konfliktusokhoz vezethet. Lehet, hogy barátságos is lesz a bérlőivel, vagy ők is lehetnek családtagjai vagy barátai. Ha például nem lehet biztos a bérleti díjak emelésében vagy az ingatlan gondozásában, akkor befejezheti a bérleti díj begyűjtését, amely jóval alacsonyabb a piaci árnál, vagy olyan ingatlannal, amelyet alulértékeltek.
Karbantartás
Egy ingatlan fenntartása során kisebb és nagyobb javítások merülnek fel. Egyes ingatlantulajdonosok pénzt spórolhatnak meg, ha maguk elvégzik a munkát. A legtöbbnek azonban nincs ideje, eszköze vagy készsége a ház javításához. Várható az időszakos vállalkozói díjak felszámítása.
Különleges megfontolások
Függetlenül attól, hogy elsődleges otthont vagy bérleti lehetőséget vásárol, fontos, hogy fontolja meg, mi történik a jelzálog kamatlábain. Az alacsony fix kamatozású jelzálog-adósság általában jó fedezetet jelent az infláció ellen. Ha földtulajdonos vagy, akkor az időszakos bérleti díjak egyike az ingatlanfenntartási költségek inflációs emelkedésének ellensúlyozásának.
A kamatlábak 2019-ben várhatóan átlagosan 4, 8% és 5, 3% között lesznek egy 30 éves fix kamatozású jelzálogkölcsönnél. Ez a növekedés a 2018-ban elért átlagosan 4, 19% -ról és a 2017-es 3, 99% -ról, de továbbra is viszonylag alacsony. Noha ezek a kamatok lehetőséget rejtenek, fontos szem előtt tartani, hogy a jelzálogkamatok általában magasabbak a befektetési célú ingatlanok esetében, mint a hagyományos otthonok esetében.
