A különféle iparágakban alkalmazott etikai jogsértések és bűncselekmények befolyásolták gazdaságunkat az elmúlt évtizedekben, különösen a banki, a pénzügyi és a háztartási ágazatban. Vizsgáljuk meg a jelzálog-csalással kapcsolatos összetett etikai és büntető kérdéseket.
Mi az a jelzálog-csalás?
A csalás annak legegyszerűbb formájában a szándékos félrevezetés és megtévesztés: Az egyik fél megtéveszti a másikat, hamis információkkal, tényekkel és adatokkal tévesen állítja elő. Tehát a jelzálog-csalás nem csupán ragadozó hitelezési gyakorlat, amely bizonyos hitelfelvevőket céloz meg.
Lakás- vagy jelzálogkölcsön-csalást elkövethetnek olyan személyek, akik elsődleges lakóingatlanként szeretnének ingatlant elfoglalni, vagy olyan befektetői csoportok, amelyek csalást hajtanak végre bérleti ingatlanok révén, vagy értékelési csalást követnek el, amikor házakba esnek.
A Szövetségi Vizsgáló Iroda (FBI) szerint ez bármilyen "lényeges téves állítás, hamis nyilatkozat vagy mulasztás az ingatlannal vagy a potenciális jelzáloggal kapcsolatban, amelyet az aláíró vagy a hitelező hivatkozik a kölcsön finanszírozására, megvásárlására vagy biztosítására". E működő meghatározással látjuk, hogy a jelzálog-csalást mind az egyes hitelfelvevők, mind az ipari szakemberek elkövethetik. És az érintett összegek nagyok. Például Kaliforniában, Sacramentóban hét embert elítéltek 10 millió dolláros jelzálogkölcsön-csalás miatt 2019 elején.
A lakásépítésre és az ingatlaniparra, valamint a pénzügyi intézményekre gyakorolt következmények megértéséhez egyszerűen olvassa el a 2008. évi másodlagos jelzálogkölcsön-válság címeit és irodalmát. A spekulatív hitelezés nagy része, amely a jelzálog-csaláson alapult.
Miért vállalja el a jelzálog-csalást?
A hitelfelvevőket és a szakembereket számos ok miatt motiválja a jelzálog-csalás elkövetése. Ezen okok többségét két elsődleges típus meghatározásával írhatjuk le: csalás a lakhatásra és csalás a profitra. A lakáscsalást olyan hitelfelvevők követik el, akik gyakran kölcsönszolgálati tisztviselők vagy más személyzet segítségével félreértelmezik, vagy kihagyják a foglalkoztatással és jövedelemmel, adósságokkal és hitelekkel, illetve az ingatlan értékével és állapotával kapcsolatos lényeges adatokat, vagyis az ingatlantulajdon megszerzése vagy fenntartása céljából. A profitcsalást olyan iparági szakemberek követik el, akik hamisítják, hamisan jelentenek meg vagy elhagyják a személyes vagy ügyfeleik foglalkoztatásával és jövedelmével, adósságával és hitelével, vagyonának értékével és állapotával kapcsolatos lényeges adatokat, és a kölcsönügyletekből származó nyereség maximalizálása céljából kerülnek felhasználásra.
Fontos itt megjegyezni, hogy a haszonszerzés céljából csalást bármilyen szakember elkövetheti a hitelügylet láncában, ideértve az építőt, az ingatlanértékesítést végző ügynököt, a hiteltisztviselőt, a jelzálogkölcsönt, a hitel / adósság tanácsadót, az ingatlanértékelőt, az ingatlanértékelőt, a biztosítót, jogcím, ügyvéd és letéti ügynök. Az iparági szakemberek összehangolt hálózatként is működhetnek, hogy megtévesztsék a biztosítókat, hitelezőket és hitelfelvevőket, és maximalizálják a díjakat, és megosszák a nyereséget az összes jelzáloggal kapcsolatos szolgáltatással kapcsolatban. Ezeket a tevékenységeket vagy az a vágy ösztönzi, hogy további értékesítési jutalékokat szerezzenek, vagy egyszerűen növeljék a befektetési pozíciót.
Általános jelzálog-csalási rendszerek és csalások
A leggyakoribb befektetők jelzálogkölcsön-csalási rendszerei az ingatlantípus különféle típusai, az ingatlankibocsátás elleni csalások és a szalmavásárlói csalások. Az ingatlancsere általában nem illegális, ha ház megvásárlásához, tartásához / rögzítéséhez és haszonszerzés céljából történő viszonteladásához társul. Másrészt, amikor egy ingatlant a piac alatt vásárolnak, és haszonszerzés nélkül haladéktalanul értékesítik egy korrupt értékelő segítségével, aki "ellenőrzi", hogy az ingatlan értéke valóban kétszerese a kezdeti beszerzési összegnek, akkor jelzik a jelzálog-csalást.
Kulcs elvihető
- A gyakori egyedi jelzálog-csalások az identitáslopások és a jövedelem / eszköz hamisítása, míg az iparági szakemberek értékelési csalásokkal és légi kölcsönökkel fordíthatják a rendszert. A megelőző hitelezési tevékenységek, a kizárás megmentése és a jelzálogkölcsön-csökkentések mind hozzájárultak a 2007. évi nagy recesszióhoz. Jelzálog a csalás továbbra is problémát jelent Amerikában. A CoreLogic adatai szerint, amelyeket a CNBC 2018 októberében jelentett be, „a 109 jelzálogkérelmeken belül becslések szerint csalás jeleit mutatják.” Vannak olyan szakmai szervezetek, amelyek az FBI-vel együtt nyomon követik és vizsgálják a jelzálogkölcsön-csalásokat.
Aznap folyó ingatlantulajdon-átváltási rendszer esetén a tulajdonjog és az értékelés gyakran csalárd, és három felet foglalnak magukban - az eladót, a békalábot és a gyanútlan végső vevőt. Az eladó szerződést köt a flipperrel az ingatlan piaci érték alatti megvásárlására. A békaláb csalóval biztosítja a végső vevőt a tulajdonjog biztosításával, megmutatva a békalábot mint tulajdonosot (bár nem erről van szó), és felbecsüljük azt az árat, amelyben a békaláb és a végső vásárló megállapodtak.
A foglalkoztatási csalás egy olyan rendszer, amelyet a befektetők használnak arra, hogy az alacsonyabb jelzálogmértékek mellett magasabb hitel-érték arányt és alacsonyabb vásárlási költségeket fedezzenek. Foglalkozási csalások akkor fordulnak elő, amikor egy hitelfelvevő azt állítja, hogy az otthont tulajdonos fogja lakni, hogy kedvező bank státuszt szerezzen, amikor az ingatlan ténylegesen üres marad. A szalmavásárló felhasználja vagy engedélyezi, hogy valaki felhasználja személyazonosságát, hitelképességét és jövedelmét ingatlanvásárláshoz egy másik vevő számára, aki nem jogosult jelzálogkölcsönre (vagy a legkedvezőbb árra). A szalmavásárlókat a befektetők gyakran hajlandó vagy öntudatlanul felhasználni a csalás más formáinak és több rétegének fedezésére.
A leggyakoribb egyéni jelzálog-csalási csalások az identitáslopások és a jövedelem / eszköz hamisítása. Személyazonosság-lopás akkor fordul elő, amikor az igazi vásárló csalárd módon szerez finanszírozást egy nem hajlandó és nem tudatában lévő áldozat adatainak felhasználásával, ideértve a társadalombiztosítási számokat, a születési időket és a címeket. A személyazonossággal történő jelzálog-lopás magában foglalhat ellopott fizetési nyilatkozatokat, bankszámla-nyilvántartásokat, adóbevallásokat, W2-eket és hamisított foglalkoztatási igazolási leveleket. Még az ingatlantulajdon nyilvántartása is megtéveszthető, és a hitelfelvevők csalárd jelzálogkölcsönt szerezhetnek egy olyan ingatlanra, amely nem birtokolja, sem pedig nem használja.
Légi kölcsön vs. értékelési csalás
A leggyakoribb szakmai jelzálogkölcsön-csalások a légi kölcsön és az értékelési csalások. A légi kölcsön olyan hitel, amelyet nem létező ingatlanon vagy nem létező hitelfelvevőnek kapnak. Szakemberek egy csoportja együtt fog dolgozni egy hamis hitelfelvevő, egy hamis címsor létrehozása, valamint egy cím és ingatlanbiztosító kötőanyag megszerzése érdekében. Ezenkívül a csalás lánca telefonbankot és postaládát is tartalmazhat, hogy hamis foglalkoztatási igazolásokat, otthoni címeket és hitelfelvevő telefonszámokat hozzon létre. A légiközlekedési csalások egyszerűen pénzt adnak az elkövetők kezébe, és soha nem vásárolnak vagy eladnak ingatlant.
Az értékelési csalások gyakran az ingatlanügynökök, az építők, az értékbecslők és a hiteltisztviselők közreműködésével működnek a vételár és a hitel összegének maximalizálása érdekében a jutalékok növelése érdekében. Másrészről a korrupt értékelők gyakran alábecsülik az ingatlant, hogy biztosítsák, hogy egy befektető társa meg tudja vásárolni az ingatlant.
A ragadozó hitelezési tevékenységek, a kizárás elleni mentés és a jelzálogkölcsönök csökkentésének bizonyos formái nagymértékben függnek a fent említett jelzálog-csalási gyakorlatoktól. A ragadozó hitelezés általában magában foglalja a hitelezők jövedelemszámainak hamisítását, hogy pontatlanul tükrözzék képességüket kiegészítő adósság felvételére. Az ilyen tevékenységek nagyban hozzájárultak a nagy recesszióhoz.
A jelzálog-csalás elleni küzdelem
Nem hiányzik helyi, állami vagy szövetségi szintű jogszabályok, amelyek célja a jelzálog-csalások csökkentése. Az államok nemrégiben nagy lépést tettek azáltal, hogy kölcsönszervezői engedélyt és továbbképzést igényelnek. Ezenkívül az ingatlan-, tulajdonjogi és biztosítási ügynökségeket állami ügynökségek engedélyeztetik és ellenőrzik. Számos állam a jelzálogkölcsön-társaságok tevékenységeinek és tranzakcióinak időszakos ellenőrzését is megköveteli a megfelelés ellenőrzése érdekében.
A szakmai szervezetek, mint például a Jelzálogkölcsön-szervezők és a Jelzálogkölcsönök Országos Szövetsége, magatartási kódexet és bevált gyakorlatokat működtetnek, amelyeket egymás ellen őriznek. Az FBI II. Gazdasági bűncselekményeinek egysége szintén figyelemmel kíséri a panaszokat és a gyanús tevékenységeket a jelzálogiparban.
Alsó vonal
A jó hír az, hogy javíthatjuk a piacokat a jelzálog-csalások csökkentésével. Az egyéneknek reális elvárásokat kell meghatározniuk a hitelfelvétel és a háztulajdonos tapasztalataival kapcsolatban. A befektetőknek reális célokat kell kitűzniük a profitra. Az iparági szakembereknek magasabb szintű személyi előírásokat kell követniük, és alá kell vonniuk a társszervezetek elszámoltathatóságát. A kormányoknak egységesebbé kell tenni a jogszabályokat, és össze kell egyeztetniük a bűnüldözést az aktív nyomozásokkal.
