Ingatlan vásárlása és birtoklása ritkán könnyű vagy egyszerű. Ha a szóban forgó ingatlan távoli helyen található, a kihívások megsokszorozódnak. Ennek ellenére az államközi ingatlanba történő befektetés vonzónak tűnhet, ha olyan területen él, ahol az ingatlan drága. Ez akkor is vonzónak tűnik, ha már rendelkezik ingatlanokkal, ahol lakik, és meg akarja változtatni gazdaságait. Vagy csak szeretne birtokolni egy nyaralóházat. Mielőtt azonban ajánlatot tesz, gondosan mérlegelje ezeket a kérdéseket.
Befektetés az államközi ingatlanba
Vásárlás okai
Az egyik tényező, amely arra készteti az embereket, hogy fontolja meg ingatlanvásárlást otthonról távol, az, hogy az ingatlan megfizethetőbb lehet egy másik államban. Lehet, hogy olyan területen él, mint San Francisco vagy New York City, ahol az ingatlanköltségek égbolton magasak. Ha egyszerűen nem engedheti meg magának, hogy olyan helyet vásároljon, ahol él, vagy ha ehhez pénzeszközök nagy részét ingatlanba kellene befektetni (amit inkább nem tennél), érdemes megnéznie más városokat, ahol a piaci alapvető tényezők megalapozottak, de az ingatlanköltségek jelentősen alacsonyabbak.
Azoknak, akik depressziós területeken élnek, de munka vagy személyes okok miatt nem akarnak költözni, jobb lehet, ha szülővárosában bérelnek, és olyan ingatlanba fektethetnek be, ahol a gazdaság erősebb. Például, ha Las Vegas-ban élt, a városban, ahol a legmagasabb volt a kizárás a 2008. évi subprime-alapú összeomlás során, akkor lehet, hogy ingatlanvásárlást kellett volna szereznie egy olyan piacon, ahol a medián eladási árak viszonylag stabilak maradtak, mint például Charlotte, Észak-Karolina.
Talán az az oka, hogy az emberek úgy döntöttek, hogy állami tulajdonon kívül fektetnek be ingatlanba, az, hogy a befektetés megtérülése (ROI) jobb lehet, mint otthon. A vételárak, a felértékelődési arányok, a jelzálogköltségek (ha vannak ilyenek), az adók, a lakhatási előírások, a bérleti piaci feltételek és még sok más olyan tényező, amelyek kedvezőbbek lehetnek egy másik államban, és hozzájárulhatnak az ingatlan potenciális megtérüléséhez.
Figyelembe veendő kihívások
Állami külföldi befektetések esetén meg kell győződnie arról, hogy nem ismeri a nem állami ingatlanpiacot és annak helyi gazdasági feltételeit, mind városi, mind környéki szinten. Nem lesz ugyanaz a bensőséges, napi szintű ismerete a távoli piacról, mint a piacról, ahol él. Nincs alapos ismerete a legjobb környékekről - vagy a legrosszabbokról. A szájról szájra, a kutatásra, a bél ösztönére és a felvett szakemberek véleményére kell támaszkodnia.
Egy másik nagy kihívás az, hogy megismerjük az összes olyan törvényt és rendeletet, amely a lakástulajdonra és az ingatlanadókra vonatkozik egy olyan helyen, ahol nem él. Még ha a helyi kódexek és rendeletek minden sorát elolvassa, a papíron megfogalmazott és a valóságban történõ események nem mindig felelnek meg. Alapvető fontosságú a térség ingatlantulajdonosaival való beszélgetés, hogy valóban megértsék a helyi szobrokat.
Szüksége lesz jó kapcsolatokra a környéken, hogy sikeres legyen a beruházási terve, de ha távoli városokkal foglalkozik, akkor a nulláról kezdheti a minőségi szakemberek, például ingatlanügynökök, ingatlankezelők és ezermesterek keresését - az embereket, akik a siker vagy kudarc kulcsa.
Államon kívüli vásárlás
Sok államközi befektető sikere titka, hogy kiváló ingatlankezelő társaságot talál és bérel. Szüksége lesz rájuk, hogy segítsenek betölteni az üres helyeket, összegyűjteni a bérleti díjakat, javításokat végezni és a vészhelyzeteket kezelni. Ha a környéken élt, akkor dönthet úgy, hogy saját kezével kezeli az ingatlant, de ha távol van, akkor a professzionális ingatlankezelés extra költség, amelyet egyszerűen viselnie kell a beruházás védelme érdekében. Ahogy Rusty Meador tapasztalt építő és ingatlankezelő tanácsolja: "Bármennyire is jó egy ingatlanügylet, az csak annyira jó, mint hogy jól kezelhető legyen."
Ne feledje, hogy még a fizetésimutatóban lévő ingatlankezelő társaságnál is alkalmanként meglátogatnia kell az ingatlanát, hogy megbizonyosodjon arról, hogy az, amit a vezetők és a bérlők mondnak, megfelel a valóságnak. Ez egy kiegészítő idő- és pénzköltség, amelyet figyelembe kell venni.
Továbbá, ha bérleti ingatlant vásárol, különösen az állam bérleti ingatlanát, akkor valószínűleg magasabb háztulajdonosok biztosítási kamatlábait, magasabb jelzálogkölcsön-kamatlábakat és magasabb előleget igényel, mivel a hitelezők kockázatosabb hitelfelvevőnek tekintik Önt, mint egy tulajdonos-lakót.. Az adózási helyzetet az is bonyolítja, ha bérleti ingatlant birtokol és több államban is keres jövedelmet. Lehet, hogy fel kell vennie a jövedelemadó szakembert, hogy az adóhatóság jó kegyelmében tartsa Önt.
Az összes fenti tényező mérlegelésekor előfordulhat, hogy a tulajdonos által lakott vagy otthon befektetési célú ingatlanvásárlás sokkal egyszerűbb és olcsóbb ajánlat.
Mielőtt államilag vásárolna
Ha továbbra is szándékában áll állami vásárlást vásárolni, akkor ügyeljen erre a további figyelmeztetésre.
Ne vásároljon láthatatlan látványt; Lehet, hogy az ingatlan nem olyan, amire gondolsz. Az ingatlanra vonatkozó online információ elavult lehet, és egy helyi ingatlanügynök vagy ingatlantulajdonos, aki nem az Ön érdekeit szem előtt tartja, hazudhat Önnek az eladás lezárásakor. Ha akaratlanul az egészség- és / vagy biztonsági törvényeket sértő kellemetlen tulajdonság tulajdonosává válik, akkor számos olyan szabálysértés megtalálható a kampón, amely időigényes és költséges kijavítani. Ha egy ingatlan elég hosszú ideig üres volt, akkor olyan karbantartási problémák alakulhatnak ki, amelyek olyan hanyatlót okoznak, hogy a város biztonsági veszélynek ítéli meg, és eldobja. Lehet, hogy befejezi a bontási számla kampóját is.
Néhány ingatlanbefektető úgy találta, hogy bukásaik, termeszek, csótányok, egerek vagy más kártevők jelennek meg. Az ingatlan személyes meglátogatása és szakmai ellenőrzés nélkül, hogy ellenőrizhessék ezeket a kérdéseket, az ingatlan tulajdonosává válhat, amely nem lakható. Scott Paxton, a Bérleti Védelmi Ügynökség azt javasolja, hogy az ágyneművel kapcsolatos panaszok egyre gyakoribbá váljanak, és ennek a problémanak nagyon költséges lehet megszabadulni.
A hiányzó bérbeadók számára különösen fontos a minőségi bérlő keresése. Nem lesz ott, hogy szorosan figyelemmel kísérje a bérlők viselkedését vagy az ingatlanokkal való bánásmódjukat, és nem fogja ott nyomon követni őket, hogy fizetjenek, ha a bérleti díj esedékes. Amellett, hogy kiváló ingatlankezelő társaságot foglalkoztat, bérlőket szeretne, akik nem okoznak fejfájást Önnek vagy az alapkezelő társaságnak.
Ezenkívül egy személyes látogatás a helyszínen lehetővé teszi, hogy jobban megismerkedjen azokkal a szakemberekkel, akik segítenek az otthoni vásárlási folyamatban, mint például ügyvédje, ingatlanügynöke és hitelezője. Látogatása közben szánjon egy kis időt arra, hogy találkozzon különféle hitelezőkkel, és kutatja meg a helyben elérhető különböző típusú jelzálogkölcsönöket és kamatlábakat. Hasznos az is, ha előzetesen jóváhagyják a jelzálogkölcsönöket, mivel ez lerövidíti az ügylet lezárásához szükséges időt, miután végre megtalálta álmai államközi otthonát.
Végül, ha soha nem rendelkezik tulajdonjoggal, akkor az első ingatlan állam nélküli vásárlása extra kockázatot jelent. Nem számít, hány könyvet olvasta az ingatlantulajdonról, nem helyettesítheti a valós tapasztalatokat. Ingatlantulajdon tapasztalat nélkül és az elsőnapi ismeretek nélkül, amelyek napi napi életben vannak az ingatlanban, elmulaszthatja a fontos karbantartási szempontokat.
Államon kívüli alternatívák
Másodszor megnézheti ingatlanvásárlását ott, ahol él - még akkor is, ha nem akarja élni benne. Lehet, hogy San Franciscóban bérelsz, mert nem érdekli, hogy az egyetlen helyen, a 250 négyzetméteres lakásban megvásárolhatod-e a házat. De hajlandó lenne birtokolni ezt a lakást bérleti ingatlanként? Valószínűleg könnyebb lesz otthonát vásárolni és birtokolni. Lehet, hogy drágább vagy kevésbé jövedelmező, de előfordulhat, hogy a többletköltségek vagy az alacsonyabb megtérülés megéri a csökkentett gondot.
Hogyan lehet működni
Vásároljon olyan területet, amelyben bizonyos hasonlóságok vannak a lakott területtel, például az éghajlat, a demográfia vagy az ingatlankor, így van valamilyen elképzelésed arról, hogy miről van szó. Ha egész élete egy 1960-as évek Kalifornia külvárosában élt, ne vásároljon egy 120 éves ingatlanot Bostonban.
Ne vásároljon magas kockázatú ingatlant. Ryan L. Hinricher, az Investor Nation befektetési otthoni értékesítő társaságának alapító partnere szerint vásároljon elsősorban a tulajdonos által lakott környéken, hogy vonzza az alacsonyabb gazdasági kockázatú bérlőket. Egy jó minőségű ingatlan "általában kevesebb karbantartással és karbantartással rendelkezik. Ezek az ingatlanok gyorsabban is bérbeadnak, mivel általában modern elrendezésűek, és megfelelő számú hálószoba és fürdőszoba van" - jegyzi meg.
Végül, amint azt korábban említettem, alapvető fontosságú egy nagyszerű szakemberek hálózatának felépítése, amely segítséget nyújt Önnek, és időnként Önnek is meglátogathatja ingatlanát.
Alsó vonal
A nem állami tulajdonba történő befektetés nagy kockázatot jelent és nagy elkötelezettség. Mielőtt megtenné, győződjön meg arról, hogy valóban megérti, mire kerül, és készen áll arra, hogy megfeleljen az összes kapcsolódó kihívásnak.
