Tartalomjegyzék
- A REIT történeti visszatérése
- Kiskereskedelmi REIT
- Lakossági REIT
- Egészségügyi REIT
- Irodai REIT-ek
- Jelzálogkölcsönök
- Bármely REIT értékelése
- Alsó sor
Az ingatlanbefektetési alapok (REIT) kulcsfontosságú tényezõk bármely részvény- vagy fix kamatozású portfólió megépítésekor. Nagyobb diverzifikációt, potenciálisan magasabb teljes hozamot és / vagy alacsonyabb általános kockázatot biztosítanak. Röviden: képességük osztalékbevételt generálni a tőke felértékelődésével kiváló ellensúlyt nyújt számukra a részvények, a kötvények és a készpénz ellen.
A REIT-ek általában jövedelemtermelő kereskedelmi ingatlanokat birtokolnak és / vagy kezelnek, függetlenül attól, hogy maguk az ingatlanok vagy azokra az ingatlanokra jelzálogkölcsönök-e. A társaságokba önállóan, tőzsdei alapon vagy befektetési alapon keresztül fektethet be. Sokféle REIT rendelkezésre áll.
Itt a REITS néhány fő kategóriáját és történelmi hozamát tekintjük át. A cikk végére jobb ötlettel kell rendelkeznie, mikor és mit vásárolhat.
Kulcs elvihető
- A REIT-ek ingatlanbefektetéssel történő felhasználása diverzifikálhatja portfólióját, de nem minden REIT-et hoz létre egyenlőnek. Egyes REIT-ek közvetlenül ingatlanokba fektetnek be, bérleti jövedelmet és kezelési díjakat keresve. Mások az ingatlan adósságba fektetnek be, azaz a jelzálogkölcsönökbe és a jelzáloggal fedezett értékpapírokba. Ezen túlmenően a REIT-ek általában az ingatlanok egy meghatározott ágazatára összpontosítanak, például a kiskereskedelmi vagy bevásárlóközpontokra, szállodákra és üdülőhelyekre, vagy egészségügyi és kórházakra.
A REIT történeti visszatérése
Az ingatlanbefektetési alapok történelmileg az egyik legjobban teljesítő eszközosztály. A legtöbb befektető az FTSE NAREIT Equity REIT indexet használja fel az amerikai ingatlanpiac teljesítményének felmérésére. 1990 és 2010 között az index átlagos éves hozama 9, 9% volt, csupán a közepes kapitalizációjú részvényeknél, amely átlagosan évi 10, 3% volt ugyanebben az időszakban.
Összehasonlításképpen: a fix kamatozású eszközök 7% -os éves hozamot, az alapanyagok pedig csak évi 4, 5% -ot tudtak kezelni. A 20-ból mindössze két évben az ingatlan a nyolc eszközkategória legrosszabb teljesítője. A fix jövedelem ugyanakkor ugyanezen 20 éves időszakban hatszor a legrosszabb teljesítményt nyújtott.
A közelmúltban a REIT-ek hároméves átlaga 2013 márciusa és 2016 márciusa között megegyezett a 20 éves időszak átlagával, ekkor 10, 76% -ot tett ki. A hozamot kereső befektetők történelmileg jobban fektettek be ingatlanbefektetésekbe, mint a fix jövedelemmel - ez a hagyományos eszközosztály erre a célra. A gondosan elkészített portfóliónak mindkettőt figyelembe kell vennie.
5 típusú REIT és hogyan lehet beruházni őket
Kiskereskedelmi REIT
A REIT beruházásainak körülbelül 24% -a bevásárlóközpontokba és szabadon álló kiskereskedelembe kerül. Ez a típusonként az egyetlen legnagyobb befektetés Amerikában. Bármelyik bevásárlóközpontot is gyakran használja, valószínűleg a REIT tulajdonában van. A lakossági ingatlanbefektetés mérlegelésekor először meg kell vizsgálnia magát a kiskereskedelmi ipart. Pénzügyi szempontból egészséges-e jelenleg, és mi a jövőbeli kilátások?
Fontos szem előtt tartani, hogy a lakossági REIT-ek pénzt keresnek a bérleti díjakból, amelyeket bérlőiknek számítanak fel. Ha a kiskereskedőknek a rossz forgalom miatt pénzforgalmi problémákat tapasztalnak, akkor valószínű, hogy késleltetik vagy akár nem teljesítik ezeket a havi kifizetéseket, és végül csődbe kerülnek. Ezen a ponton új bérlőt kell találni, ami soha nem könnyű. Ezért alapvető fontosságú, hogy a lehető legerősebb bérlőkkel fektessenek be a REIT-ekbe. Ide tartoznak az élelmiszer- és háztartási cikkek.
Miután elvégezte az iparági értékelését, a fókusznak maguknak a REIT-eknek kell fordulniuk. Mint minden befektetés, fontos, hogy jó nyereséggel, erős mérleggel és a lehető legkevesebb adóssággal rendelkezzenek, különösen a rövid távú. Gyenge gazdaságban a jelentős készpénzpozícióval rendelkező lakossági REIT-ek lehetőséget kínálnak jó ingatlan megvásárlására nehéz helyzetben lévő árakon. A legjobban működő vállalatok kihasználják ezt.
Ennek ellenére hosszabb távú aggodalmak merülnek fel a kiskereskedelmi REIT-üzlethelyiség szempontjából, mivel a vásárlás egyre inkább az interneten mozog, szemben a bevásárlóközpont modelljével. A űrtulajdonosok továbbra is folytattak újításokat, hogy helyüket irodákkal és más nem kiskereskedelmi orientált bérlőkkel töltsék meg, ám az alszektor nyomás alatt van.
Lakossági REIT
Ezek olyan REIT-ek, amelyek többcsaládú bérlakások, valamint gyártott házak tulajdonában vannak és üzemeltetik azokat. Az ilyen típusú REIT-be történő befektetés mérlegelésekor több tényezőt is figyelembe kell venni, mielőtt belépne. Például a legjobb lakáspiacok általában ott vannak, ahol az otthon megfizethetősége alacsony az ország többi részéhez képest. Az olyan helyekben, mint New York és Los Angeles, az egyszemélyes házak magas költsége arra készteti az embereket, hogy növekszik az ára, amelyet a bérbeadók havonta felszámíthatnak. Ennek eredményeként a legnagyobb lakossági REIT-ek általában a nagy városi központokra koncentrálnak.
Az egyes piacokon a befektetőknek keresniük kell a népesség és a foglalkoztatás növekedését. Általában, amikor a városba nettó beáramlás érkezik, az azért van, mert a munkahelyek könnyen elérhetők, és a gazdaság növekszik. A csökkenő üresedési ráta és a növekvő bérleti díjak azt jelzik, hogy a kereslet javul. Mindaddig, amíg a lakáskínálat egy adott piacon alacsony és a kereslet tovább növekszik, a lakóingatlanoknak jól kell működniük. Mint minden társaság esetében, a legerősebb mérleggel és a rendelkezésre álló tőkével rendelkezők általában a legjobban.
Egészségügyi REIT
Az egészségügyben működő REIT-ek érdekes alszektor lesznek, amelyet figyelni kell, amint az amerikaiak életkora és az egészségügyi költségek tovább növekednek. Az egészségügyi ellátó intézetek a kórházak, egészségügyi központok, ápolási létesítmények és nyugdíjas házak ingatlanba fektetnek be. Ennek az ingatlannak a sikere közvetlenül kapcsolódik az egészségügyi rendszerhez. Ezen létesítmények üzemeltetõinek többsége a kihasználtsági díjakon, a Medicare és a Medicaid visszatérítéseken, valamint a magánfizetéseken alapszik. Mindaddig, amíg az egészségügy finanszírozása kérdőjel, addig az egészségügyi REIT-ek is.
Azok a dolgok, amelyeket az egészségügyi REIT-nél kell keresnie, tartalmaz egy változatos ügyfélcsoportot, valamint számos különféle típusú ingatlanba történő befektetést. A fókusz bizonyos mértékig jó, de így terjeszti a kockázatot. Általában véve az egészségügyi szolgáltatások iránti kereslet növekedése (aminek az idősödő népességgel kell megtörténnie) jótékony hatással van az egészségügyi ingatlanokra. Ezért a vásárlói és az ingatlan típusú diverzifikáción túl keressen olyan vállalatokat, amelyek jelentős egészségügyi tapasztalattal rendelkeznek, erős mérleggel rendelkeznek, és akiknek magas az alacsony költségű tőkéhez való hozzáférése.
Irodai REIT-ek
Az Office REIT-k befektetnek irodaépületekbe. Bérleti jövedelmet kapnak a bérlőktől, akik általában hosszú távú bérleti szerződéseket kötöttek. Négy kérdés jut eszembe mindenkinek, aki érdekli az irodai REIT-be történő befektetést
- Milyen a gazdasági helyzet és milyen magas a munkanélküliségi ráta? Milyenek az üresedési arányok? Mennyire működik az a terület, amelybe a REIT fektet? Mennyi tőke van a beszerzésekhez?
Próbáljon meg megtalálni a REIT-eket, amelyek befektetnek a gazdasági erődítményekbe. Jobb, ha egy csomó átlagos épület birtoklik Washington DC-ben, mint például Detroitban található elsődleges irodahelyiség.
Jelzálogkölcsönök
A REIT befektetéseinek kb. 10% -a jelzálogkölcsönbe kerül, szemben magával az ingatlangal. A legismertebb, de nem feltétlenül a legnagyobb befektetés a Fannie Mae és Freddie Mac, kormány által támogatott vállalkozások, amelyek jelzálogkölcsönöket vásárolnak a másodlagos piacon.
De csak azért, mert az ilyen típusú REIT jelzálogkölcsönbe fektet be, nem pedig saját tőkébe, nem jelenti azt, hogy kockázat nélkül jár. A kamatlábak emelkedése a REIT jelzálogkölcsön-értékeinek csökkenéséhez vezet, és ezzel csökkentené a részvényárakat. Ezen túlmenően a jelzálogkölcsön-ügynökségek jelentős összegű tőkét kapnak fedezett és nem fedezett adósságkibocsátások révén. Ha a kamatlábak emelkednek, a jövőbeni finanszírozás drágább lesz, csökkentve ezzel a hitelállomány értékét. Alacsony kamatozású környezetben, a növekvő kamatlábak mellett, a legtöbb jelzálogkölcsön-rendszer diszkontummal, részvényenkénti nettó eszközértékkel kereskedik. A trükk az, hogy megtalálják a megfelelőt.
A REIT értékelésének kulcsa
Néhány szempontot figyelembe kell venni a REIT értékelésekor. Ide tartoznak a következők:
- A REIT valódi teljes hozamú befektetés. Magas osztalékhozamot és mérsékelt hosszú távú tőkefelértékelődést biztosítanak. Keressen olyan vállalatokat, amelyek történelmileg jó munkát végeztek mindkettő biztosításában. A hagyományos ingatlanokkal ellentétben sok REIT-vel kereskednek a tőzsdék. Megkapja a diverzifikációt, amelyet az ingatlan kínál hosszú távú bezárás nélkül. A likviditás számít. Az értékcsökkenés általában túlbecsüli a befektetés ingatlanértékének csökkenését. Ezért ahelyett, hogy a kifizetési arányt (az osztalékot a befektetők használnák) a REIT értékeléséhez, inkább a műveletekből származó pénzeszközöket (FFO-kat) nézzék. Ezt úgy határozzuk meg, mint a nettó jövedelmet, levonva az ingatlan eladását egy adott évben és az értékcsökkenést. Egyszerűen vegye figyelembe a részvényenkénti osztalékot, és ossza meg az egy részvényre jutó FFO-val. Minél magasabb a hozam, annál jobb. Az erőteljes gazdálkodás változást hoz. Keressen olyan társaságokat, amelyek már egy ideje működnek, vagy legalább rendelkeznek vezetői csapattal, rengeteg tapasztalattal. A minőség számít. Csak a kiváló ingatlanokkal és a bérlőkkel foglalkozó REIT-ekbe fektessen be. Fontolja meg a REIT-ekbe befektető befektetési alap vagy ETF vásárlását, és hagyja a kutatást és a vásárlást a profiknak.
Alsó sor
A szövetségi kormány már 1960-ban tette lehetővé a befektetőknek, hogy nagyszabású kereskedelmi ingatlanprojekteket vásárolhassanak. Azonban csak az elmúlt évtizedben fogadták el az egyedi befektetők a REIT-eket. Ennek okai között szerepel az alacsony kamatlábak, amelyek arra kényszerítették a befektetőket, hogy a jövedelemtermelő beruházásokon túl a kötvényeket tekintsék, a tőzsdén kereskedett és az ingatlanokra összpontosító befektetési alapok megjelenése, valamint a 2007–2008 közötti ingatlan-összeomlásig kielégíthetetlen étvágy az amerikaiak részéről ingatlanok és egyéb tárgyi eszközök birtoklása. A REIT-ek, mint minden más, 2008-as beruházás, súlyosan szenvedtek. De ennek ellenére továbbra is kiválóan kiegészítik a diverzifikált portfóliókat.
