Ingatlan meghatározása

Mi az ingatlan?

Az ingatlan földterületből és az azon fekvő épületekből álló ingatlan, valamint a föld természeti erőforrásai, beleértve a nem művelt növény- és állatvilágot, tenyésztett növények és állatok, víz és bármilyen további ásványi lelőhely.

Ingatlan

Az ingatlan megértése

Az ingatlan tárgyi eszköz és ingatlanfajta. Az ingatlantulajdon példái közé tartozik a föld, az épületek és az egyéb fejlesztések, valamint a föld használati és élvezési jogai, valamint annak minden fejlesztése. A bérlőknek és a bérlőknek lehetnek joguk olyan földterületen vagy épületeken lakni, amelyeket birtokuk részének tekintik, de ezeket a jogokat szigorúan véve nem tekintik ingatlannak.

Az ingatlan nem ugyanaz, és nem szabad összetéveszteni a személyes vagyonnal. A személyes vagyon magában foglalja az immateriális javakat, például a befektetéseket, valamint a tárgyi eszközöket, például a bútorokat és a berendezéseket, mint például a mosogatógép. Ezenkívül még a bérlők is igényelhetnek egy házrészt személyes vagyonként, feltéve, hogy a bérbeadó engedélyével megvásárolták és telepítették az ingatlant.

Kulcs elvihető

• Az ingatlan valódi - azaz tárgyi - ingatlan, amely földből, valamint a rajta található dolgokból áll, beleértve az épületeket, a növény- és állatvilágot, valamint a természeti erőforrásokat. Az ingatlannak három alapkategóriája van: lakóingatlan, kereskedelmi és ipari.Használva befektetés, a lakóingatlan olcsóbb és megvalósíthatóbb magánszemélyek számára, míg a kereskedelmi ingatlan értékesebb és stabilabb. Befektetésként az ingatlan jövedelmet és tőkefelértékelődést kínál. Közvetlenül ingatlanba fektethet - földterület vagy ingatlanvásárlás - vagy közvetett módon nyilvános forgalomban lévő ingatlanbefektetési alapok (REIT) vagy jelzáloggal fedezett értékpapírok (MBS) részvényeinek megvásárlásával.

Ingatlan típusai

Noha a média gyakran utal az „ingatlanpiacra”, az ingatlanpéldákat felhasználása alapján három nagy kategóriába lehet sorolni.

• A lakóingatlan magában foglalja a fejletlen földeket, a házak, társasházak és a házak. Az építmények lehetnek egy családi vagy több családi házak, és lehetnek a tulajdonos által használt vagy bérleti ingatlanok. A kereskedelmi ingatlan magában foglalja a nem lakóépületeket, például irodaépületeket, raktárakat és kiskereskedelmi épületeket. Ezek az épületek szabadon állhatnak vagy bevásárlóközpontokban lehetnek. Az ipari ingatlanok között gyárak, üzleti parkok, bányák és gazdaságok találhatók. Ezek a tulajdonságok általában nagyobbak, és a helyek tartalmazhatnak hozzáférést a szállítási csomópontokhoz, például a vasútvonalakhoz és kikötőkhöz.

A lakóingatlan és a háztulajdon előnyei

A háztulajdon, amelyet más néven a tulajdonosok foglalkoztatásnak hívnak, a leggyakoribb ingatlanbefektetési típus az Egyesült Államokban. Az Országos Többcsalád Lakhatási Tanács (NMHC) szerint a lakók nagyjából kétharmada birtokolja otthonát. Ezek a tulajdonosok gyakran a jelzálogkölcsön felvételével finanszírozták a vásárlást, amelyben az ingatlan az adósság fedezetéül szolgál.

Éves otthoni érték-elemzésének 2019. évi kiadásában a Zillow az ingatlan-weboldal becslése szerint az összes amerikai ház 2018-ban összesen 33, 3 trillió dollárt tett ki, 71% -kal magasabb, mint a nemzet akkoriban 19, 4 billió dolláros bruttó hazai terméke (GDP) volt.

Azok a személyek, akik lakáscélú jelzálogkölcsönöket vásárolnak annak érdekében, hogy megvalósítsák az ingatlantulajdon álmát, számos lehetőséggel szembesülnek. A jelzálogkölcsönök rögzített vagy változó kamatozású kamatot számíthatnak fel. A fix kamatozású jelzálogkölcsönök általában magasabb kamatlábakat mutatnak, mint a változó kamatozású jelzálogkölcsönök, ami rövid távon drágábbá teheti azokat. A fix kamatozású kölcsönök rövid távon többet fizetnek, mivel védettek a jövőbeni kamatláb-növekedéstől.

A bankok amortizációs ütemterveket tesznek közzé, amelyek megmutatják, hogy a hitelfelvevő havi kifizetései mennyit fordítanak a kamatok kifizetésére, szemben a hitel törlesztőrészének kifizetésével. A hosszú távú kölcsönök olyan jelzálogkölcsönök, amelyek az idő során nem teljes mértékben amortizálódnak - nullára csökkennek. Ehelyett a hitelfelvevő egy meghatározott időtartamra, például öt évre fizeti a kamatot, majd a hitel fennmaradó részét egy futamidő végén fizeti ki.

Ezenkívül a jelzálogkölcsönök komoly költségekkel járhatnak, amelyek magukban foglalják a tranzakciós díjakat és adókat. Ezeket a kiegészítő költségeket gyakran beleszámítják a kölcsönbe. Miután a potenciális háztulajdonosok bebizonyították a jogosultságukat, és bankhoz vagy más hitelezőhöz szereztek jelzálogkölcsönt, további lépéseket kell tenniük annak biztosítása érdekében, hogy az ingatlan törvényesen eladó és jó állapotban legyen.

A kereskedelmi ingatlan előnyei

A kereskedelmi ingatlan kereskedelemben használatos, és magában foglal bármit, a sztriptízközpontoktól és az önálló éttermektől az irodaépületekig és a felhőkarcolókig. Gyakran különbözik az ipari ingatlanoktól, amelyek a termékek gyártásában használt praktikus helyiségek.

Ingatlan kereskedelmi célú vásárlása vagy lízingelése nagyon különbözik a házvásárlástól vagy akár a lakóingatlanok vásárlásától. A kereskedelmi lízing általában hosszabb, mint a lakásbérlet. A kereskedelmi ingatlanok megtérülése négyzetlábnkénti jövedelmezőségén alapul, ellentétben a magánlakásnak szánt építményekkel.

Ezenkívül a hitelezők nagyobb előleget is megkövetelhetnek a kereskedelmi ingatlan jelzálogához, mint ami a tartózkodáshoz szükséges.

Befektetés az ingatlanba

Az ingatlanba való közvetlen befektetés valós ingatlanok vagy parcellák megvásárlásával lehetséges; vagy közvetett módon, nyilvános forgalmazású ingatlanbefektetési alapok (REIT) vagy jelzáloggal fedezett értékpapírok (MBS) részvényeinek megvásárlásával. Az ingatlanba való közvetlen befektetés nyereséget vagy veszteséget eredményez két módon, amelyek évszázadok óta nem változtak: Bérleti vagy lízingbevételek és az ingatlan értékének felértékelődése

Más befektetésektől eltérően az ingatlant drámai módon befolyásolja annak környezete és közvetlen földrajzi területe. Ezért a közismert ingatlan maximális "hely, hely, hely". A súlyos nemzeti recesszió vagy depresszió kivételével a lakóingatlan értékeit elsősorban a helyi tényezők befolyásolják. Ilyen tényezők közé tartozik a terület foglalkoztatási rátája, a helyi gazdaság, a bűnözés aránya, a közlekedési lehetőségek, az iskolák minősége, az önkormányzati szolgáltatások és az ingatlanadók.

Előnyök

• Állandó jövedelmet kínál

• Tőke felértékelődést kínál

• Diversifikálja a portfóliót

• Megvásárolható tőkeáttétellel

Hátrányok

• Általában nem likvid

• Nagyon helyi tényezők befolyásolják

• Nagy indulótőke-ráfordítást igényel

• Igényelhet aktív menedzsmentet, szakértelmet

Alapvető különbségek vannak a lakóépületekben és a kereskedelmi ingatlanbefektetésekben. Egyrészt a lakóingatlanok általában olcsóbbak és kisebbek, mint a kereskedelmi ingatlanok, és így a kisbefektető számára megfizethetőbb.

Másrészt a kereskedelmi ingatlanok gyakran négyzetlábonként értékesebbek, bérleti szerződéseik pedig hosszabbak, ami elméletileg biztosítja a kiszámíthatóbb jövedelemforrást. A nagyobb bevételekkel nagyobb felelősség vállal. A kereskedelmi bérleti ingatlanok szigorúbban szabályozottak, mint a lakóingatlanok, és ezek a szabályozások nemcsak országonként és államonként, hanem megyénként és városonként is különböznek. A városokon belül az övezeti rendeletek a nem kívánt bonyolultságot is növelik a kereskedelmi ingatlanbefektetések számára.

Emellett megnövekszik a bérlők forgalmának kockázata a kereskedelmi bérleti megállapodásokban. Ha a bérlő üzleti modellje rossz, terméke nem vonzó, vagy rossz vezetők, akkor csődöt hirdethetnek. Az üzleti kudarc hirtelen megállíthatja a drága ingatlanok bevételszerzését.

Sőt, csakúgy, ahogy az ingatlan értékelni tudja, értékcsökkenhet. A forró kiskereskedelmi helyekről ismert, hogy rothadt bevásárlóközpontokká és halott bevásárlóközponttá válnak.

Felértékelődés

Az értékelést különféle eszközökkel érik el, de az ingatlan értékének növekedése csak akkor valósul meg, amíg a tulajdonos eladja az ingatlant. A profit elérésének másik módja a jelzálog refinanszírozása. A nyers és fejletlen földterület, akárcsak a város határain kívüli terület, a legnagyobb építési, fejlesztési és profitot rejti fel. Az elismerés származhat az értékes anyagok vagy természeti erőforrások felfedezéséről is a földterületen, például a sztrájkoló olajért. Emellett a birtokában lévő földterület piaci értékeinek emelkedése is.

A szomszédság növekedésével és fejlődésével az ingatlanértékek általában növekednek. Néhány amerikai városban az elmúlt néhány évtizedben a városi szomszédságok gentrifikálása gyakran az ingatlanárak drámai emelkedését eredményezte. A szűkösség szerepet játszhat az ingatlantulajdon értékében. Ha egy tétel a méretének vagy fajtájának az utolsó egy rangos területen - vagy ahol egy ilyen tétel ritkán válik elérhetővé -, akkor megnövekszik a piacképesség.

Jövedelem

Az ingatlanból származó jövedelem sokféle formában jelenik meg. A legnagyobb generátor a már lakossági vagy kereskedelmi ingatlanokká alakított földterület bérleti díja. A társaságok ugyanakkor díjat fizetnek a természeti erőforrások nyersföldön történő felfedezéséért is. Fizethetnek továbbá a szerkezetek építésén is, mint például cellatornyok vagy csővezetékek.

A jövedelem származhat közvetett ingatlanbefektetésekből is. A REIT-ben több ingatlan tulajdonosa részvényeket ad el a befektetőknek, és bérleti jövedelmet osztalék formájában ad át. Hasonlóképpen, egy MBS-ben a jelzálogkölcsön-kamatból származó kamat- és tőketörlesztéseket összegyűjtik és átadják a befektetőknek.

Mind a REIT, mind az MBS befektetési termékek hasonló részvényekkel kereskednek, az ingatlanok pedig mögöttes biztosítékként szolgálnak. Tehát kínálhatnak tőkefelértékelődést, ha a részvények piaci értéket szereznek.

Példák az ingatlanbefektetésekre a valós világban

A jelzáloggal fedezett értékpapírok nagyon rossz nyomást gyakoroltak a 2007. évi globális pénzügyi válságot kiváltó jelzálogkölcsön-összeomlásban játszott szerepükről. Azonban továbbra is léteznek és kereskedelmet folytatnak. Az átlagbefektető számára a leginkább hozzáférhető módja e termékek vásárlásának a tőzsdén forgalmazott alapokon (ETF) keresztül. Mint minden befektetés, ezek a termékek bizonyos kockázatot hordoznak. Ugyanakkor a portfólió diverzifikálását is kínálhatják. A befektetőknek meg kell vizsgálniuk a részesedéseket annak biztosítása érdekében, hogy az alapok a befektetési fokozatú MBS-re specializálódjanak, nem pedig a válságban kitalált másodlagos kötvényfajtákra.

2019 áprilisától kezdve az ilyen típusú legjobban teljesítő járművek a következők:

• A Vanguard Jelzáloggal Biztosított Értékpapír-ETF (VMBS), amely nyomon követi a Bloomberg Barclays amerikai jelzálogkölcsön-fedezetű értékpapírok úsztatott kiigazítását, szövetségi ügynökségek által támogatott MBS-kből áll, amelyek minimális befektetési jegye 250 millió dollár, minimális futamideje egy év. Egy részvényenként körülbelül 53 USD áron az alap 2, 58% -os osztalékhozammal rendelkezik. Az iShares Barclays MBS Bond ETF (MBB), amely mind a fix, mind az állítható kamatú jelzáloglevelekre fókuszál, és nyomon követi a Bloomberg Barclays US MBS indexét. Gazdaságai közé tartoznak az állam által szponzorált vállalkozások, például Fannie Mae és Freddie Mac által kibocsátott vagy garantált kötvények, tehát AAA besorolásúak. Egy részvényre jutó 108 dollár körül kereskedve 2, 48% -os hozamot kínál. Az SPDR Bloomberg Barclays Capital jelzálogkölcsönű kötvény ETF (MBG), amely szintén referenciaként használja a Barclays US MBS indexet, de agresszívebb megközelítést alkalmaz a hozam növelése érdekében. Részvényenként 26 USD áron 3, 15% hozamot kínál.