A történelem során az ingatlanok korrelációja alacsony volt a részvény- és kötvénybefektetésekkel szemben, így kívánatos eszköz lett a portfólió diverzifikálása. Sajnos a fizikai vagyon vétele és eladása nem olyan egyszerű, mint az értékpapírok kereskedelme.
Írja be az ingatlanderivatívákat, más néven az ingatlanderivatívákat. Ezek az eszközök lehetővé teszik a befektetők számára, hogy az ingatlan eszközosztályba kerüljenek anélkül, hogy épületek tulajdonosa lenne. Ehelyett az ingatlant az ingatlan-hozam-index teljesítményével helyettesítik. Ily módon a befektetők vagy ingatlan vagyonnal, vagy adóssággal játszhatnak anélkül, hogy valaha tényleges eszközt vásárolnának, vagy ingatlanként biztosítékot használnának. Ez lehetővé teszi a befektető számára, hogy csökkentse előzetes tőkekötelezettségét, és az ingatlanportfóliók hátrányosan menedéket biztosítson, miközben alternatív kockázatkezelési stratégiákat kínál.
Az NPI-index
Az Országos Ingatlanbefektetési Leányvállalatok Vagyonindexe (NPI) az elfogadott index, amelyet a kereskedelmi ingatlanpiac befektetési teljesítményének felmérésére hoztak létre. Az eredetileg 1982-ben kifejlesztett tőkeáttétel nélküli index több mint 7670 ingatlanból áll, összesen mintegy 581 milliárd dollár értékben (2018 második negyedévében), az Egyesült Államok egész területén.
A kereskedelmi ingatlanbefektetéseket a következő befektetési típusokba soroljuk:
- Magán adósságNyilvános tőkeÁllami adósság
Hogyan működnek az ingatlanszármazékok?
A magántőke-szektor számára kifejlesztett NCREIF-indexben kínált származékos ügyletek különböző formájú csereügyleteken alapulnak, amelyek lehetővé teszik a befektetők számára, hogy a kitettségeket akár az index felértékelődésekor, akár teljes hozama alapján cseréljék, vagy pedig a kitettségeket az egyik földhasználatról egy másik.
Az egyik módszer az, hogy "elmúlik" (megismétli a vásárlási ingatlanok kitettségét) vagy "rövidre" (megismétli az eladási tulajdonságok kitettségét). Egy másik módszer az NCREIF-index teljes hozamának kicserélése ingatlanszektor szerint bontva, így lehetővé téve a befektetők számára, hogy az irodai eszközökből származó hozamokat például kiskereskedelmi ingatlanokra cseréljék.
A hozamcsere lehetővé teszi a csere mindkét oldalán lévő két befektető számára, hogy olyan stratégiákat hajtsanak végre, amelyek nem valósíthatók meg a magán ingatlanpiac tényleges eszközeivel. A csereügyletek lehetővé teszik a befektetők számára, hogy taktikailag megváltoztassák vagy újra kiegyensúlyozzák portfólióikat egy adott időszakra anélkül, hogy tulajdonjogot kellene átruházniuk a mérlegben jelenleg szereplő eszközökre. A legfeljebb három éves szerződéseket általában egy befektetési bank kezeli, amely az alapok elszámolóházaként működik.
Ha egy befektető hosszúnak tartja az NCREIF index teljes hozamát, akkor elfogadja az NPI (negyedévente fizetett) teljes hozamát egy előre meghatározott névérték mellett, és vállalja, hogy a London Interbank Offered Rate (LIBOR) összeget fizeti. felár ugyanazon elméleti összeggel. A csere másik fele ugyanazokat a cash flow-kat kapja meg, fordítva, kifizeti a negyedéves index hozamot, és megkapja a LIBOR-t, plusz a felár.
Feltételezve, hogy a kereskedelem mindkét oldalán befektetõk léteznek, két befektetõ, aki egy ingatlan-kitettséggel kíván kereskedni, a másikkal az adott ingatlantípushoz tartozó NPI-hozamot cserélheti. Például egy portfóliókezelő, aki úgy érzi, hogy alapját túlzottan kiosztották az irodai ingatlanoknak, és alul allokálták az ipari ingatlanoknak, az irodai kitettség egy részét ipari helyett kicserélheti anélkül, hogy ténylegesen ingatlanokat vásárolna vagy eladna.
Nyilvános tőkeindex
Az NPI helyett a kereskedelmi ingatlanpiac államháztartási szektorának való kitettség származékos ügyletei az Országos Ingatlan Befektetési Alapok Szövetsége (NAREIT) teljes hozamát használják az elfogadott pénzáramok kiszámításához (a hosszú befektető számára), vagy fizetett (a rövid befektető által).
Ez az index a teljesítmény-hozamot biztosítja a kereskedelmi ingatlanok által fedezett állampapírok piacán. Például a swap-vevő megfizeti a LIBOR-ot, plusz spredet, hogy egyéves index-swap-ként folytasson egy 50 millió dolláros névleges összeget, és negyedéves kifizetéseket kap a NAREIT-indextől 50 millió dolláron. A befektető ismételten teljes mértékben diverzifikált állami ingatlan kitettséget szerezhet egyetlen eszköz megvásárlása nélkül.
Ingatlan adósságderivatívák
A kereskedelmi jelzáloggal fedezett értékpapírok (CMBS) piacán található kereskedelmi ingatlan jelzálogkölcsönökből származó, különböző kockázati profilok részletének szélessége és mélysége miatt ingatlanderivatívák is rendelkezésre állnak az ingatlan adósságpozícióin. Az államadósság-cserék a CMBS-piac indexein alapulnak. Ezek az indexek az 1990-es évek vége óta fennállnak.
A sok ügyletből származó adatok szélességének és mélységének köszönhetően (a részvényjellegű ingatlanhoz viszonyítva) a CMBS-indexek sokkal jobb teljesítménymutatót mutatnak a saját piacukon, mint a tőkepiaci társaiké. A legjelentősebb különbség a tőzsdei és az adósságcserék között az, hogy a LIBOR-alapú kifizetések kedvezményezettjei LIBOR-t kapnak, különbséggel a különbözettel, szemben a részvénycserékkel, amelyek általában a LIBOR-n alapulnak és a feláron alapulnak. Ennek oka az, hogy az alapul szolgáló értékpapírokat általában rövid lejáratú, repo lejáratú adósságból finanszírozzák, amely rendszerint LIBOR-nál csökken, és így a kamatlábat továbbadják a cserepartnereknek.
A hitelkockázat fedezésére általában a magántulajdonban lévő hitelviszonyt megtestesítő ügyleteket, például a hitel nemteljesítési csereügyleteket (CDS) használják. Az olyan származékos termékek, mint például a hitelcserék, a kamatlábat és a hitelkockázatot egyaránt biztosítják a cserepartner számára, míg az eszköz (kereskedelmi ingatlan kölcsön) az ügyfél mérlegében marad. Így a jelzálogkölcsön-hitelező különféle befektetési feltételekkel fedezheti adósságállományának egyes részeit anélkül, hogy maga a kölcsönt eladná. Ilyen módon a befektetők elmozdulhatnak az ingatlanpiac bizonyos ágazataitól, amikor úgy érzik, hogy a hozam nem arányos a kockázattal, majd később visszanyeri a kitettséget, amikor az adott ágazat piaca javul.
Alsó vonal
Mivel a kereskedelmi ingatlanvagyon tőkeigényes és viszonylag nem likvid, az ingatlanbefektetőknek nehezen sikerült fedezniük kitettségüket vagy végrehajtani az alfa-stratégiákat. A magas tranzakciós költségek és a részvényeknél és kötvényeknél kevésbé hatékony piac növeli a portfóliók kiegyenlítésének nehézségeit a piaci változásokra reagálva.
Az ingatlaninformációk átláthatóbbá válásával, valamint a tranzakciókkal kapcsolatos információk megkönnyítése és olcsóbb megszerzése révén az ingatlanindexek relevánsabbak lettek, és egyre hatékonyabb származékos piac létrehozásához vezettek. Az ingatlanderivatívák lehetővé teszik a befektetők számára, hogy kitettségeiket egyedi kockázatokra és lehetőségekre változtassák anélkül, hogy eszközöket kellene vásárolni és eladni. Ezek a származtatott ügyletek lehetővé teszik az ingatlan-részvénypiac más ágazatába történő befektetést vagy az ingatlan-kitettség kereskedelmét változó kamatlábbal, plusz vagy mínusz prémiummal.
A kitettségek cseréjének képessége lehetővé teszi az ingatlanbefektető számára, hogy befektetése során taktikusabbá váljon. Most már be tudnak lépni az ingatlanpiac mind a négy negyedéből, és ez lehetővé teszi a jobb kockázatkezelést és a befektetések rövid vagy hosszú távú megtérülésének növelését.
