Mi az a jelzálog-átdolgozás?
A jelzálog-átdolgozás - amelyet kölcsön-átdolgozásnak is neveznek - jellemző olyan jelzálogtípusok esetében, ahol a fennmaradó összegeket új amortizációs ütemterv alapján számítják újra. A jelzálog-átdolgozás során a hitelfelvevő nagy összeget fizet a tőkéjéhez, majd jelzálogát az új egyenleg alapján számítja újra. Egyes jelzálogkölcsönök tervezett átdolgozási dátummal rendelkeznek, amely az az időpont, amikor a hitelező új jelölést számol ki a jelzálog fennmaradó főegyenlege és futamideje alapján.
Kulcs elvihető
- A jelzálog-átdolgozás vagy a hitel-átdolgozás akkor történik, amikor a hitelfelvevő nagy összeget fizet a jelzálogkövetelés felé, amelynek eredményeként a hitelező a kölcsönt az új egyenleg alapján számítja ki. Amikor a hitelező újraszámítja a kölcsönt, új amortizációs ütemtervet hoz létre, amely egy a hitelfizetések táblázata, amely feltünteti az egyes kifizetéseket a kölcsön teljes összegének megfizetéséig terjedő tőkét és kamatot. A jelzálog átdolgozásának fő előnye a hitelfelvevő számára a havi kifizetések csökkentésének lehetősége.Negatív amortizációs kölcsönök vagy opcionálisan módosítható jelzálogkölcsönök (opció) ARM) gyakran alkalmazza a jelzálog-átdolgozási záradékot a kölcsönszerződés részeként.
Hogyan működik a jelzálog-átdolgozás
A hitelfelvevő számára a jelzálog átdolgozásának elsődleges előnye a havi kifizetések csökkentése. Az átdolgozás csökkenti a kamatmennyiséget is, amelyet a hitelfelvevő fizet a kölcsön futamideje alatt. Ez is kényelmesebb lehetőség lehet, mint a refinanszírozás. Egy refinanszírozással a jelenlegi jelzálogát egy új jelzálogkölcsönre cserélheti, amely költséges lehet, és hitelképességétől függ. A jelzálog-átdolgozás nem jár hitel-ellenőrzéssel, és folytatódik az eredeti jelzáloggal.
Másrészt a jelzálog refinanszírozása azt jelenti, hogy megfizették a meglévő kölcsönt, és kicserélik egy újra. Sok oka van annak, hogy a háztulajdonosok refinanszírozják.
- Lehetőség alacsonyabb kamatláb elérésére.A jelzálog idejének lerövidítése.A vágy az állítható kamatozású jelzálogkölcsönről (ARM) rögzített kamatozású jelzálogvá történő átalakításra vagy fordítva.Használhatóbb lehetőség egy ház saját tőkéjének finanszírozására. nagy vásárlás. Az adósság konszolidációjának vágya.
A jelzálog refinanszírozásával ellentétben a jelzálog átdolgozása nem csökkenti a jelzálog kamatlábát.
Az újragondolható jelzálogtípusok
Negatív amortizációs kölcsönök
A jelzálog-átdolgozás beírható a hitelfeltételekbe, és negatív amortizációs kölcsönhez kapcsolódik. A negatívan amortizáló kölcsön fizetési struktúrája lehetővé teszi egy ütemezett fizetést, amely alacsonyabb, mint a hitel kamatköltsége. Ha a befizetés kevesebb, mint az akkori kamatköltség, halasztott kamatot hoz létre. A létrehozott halasztott kamat összege hozzáadódik a kölcsön fő egyenlegéhez, ami olyan helyzethez vezet, hogy az esedékes tőke idővel növekszik, nem pedig csökken.
A növekvő tőke miatt a negatív amortizációs jelzálogkölcsönök szükségessé teszik a hitel egy bizonyos ponton történő átdolgozását, hogy a tervezett futamidő végéig kifizetésre kerüljön. Ezenkívül a negatív amortizációs jelzálogkölcsönök olyan kiváltó eseményeket eredményeznek, amelyek nem tervezett átdolgozáshoz vezethetnek. Például, ha a hitel tőkéje negatív amortizáció révén eléri a meghatározott határértéket, akkor a jelzálog átdolgozására kerül sor.
Opcionálisan állítható kamatozású jelzálogkölcsönök (ARM opció)
A negatív amortizációs jelzálogkölcsöket szintén fizetési opcióként állítható kamatú jelzálognak (ARM opció) nevezzük. Ezek a jelzálogkölcsönök olyan lehetőségeket biztosítanak a hitelfelvevők számára, amelyek magukban foglalják a teljes tőke és kamat megfizetését, vagy csak a kamat részének megfizetését. Míg az ARM opcióval elérhető választások lehetővé teszik a rugalmasabb fizetést, a hitelfelvevő könnyen korábban több hosszú lejáratú adósságot eredményezhet. Más állítható kamatozású jelzálogkölcsönökhöz hasonlóan, fennáll annak a lehetősége is, hogy a kamatlábak drasztikusan és gyorsan változjanak a piac függvényében.
Példa jelzálog-átdolgozásra
Még akkor is, ha a jelzálog nem rendelkezik átdolgozási lehetőséggel, akkor felkeresheti a hitelezőt, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a jelzálog-átdolgozás előnyei lesznek-e Önnek. A hitel átdolgozása csökkentheti a havi kifizetéseket. Egyösszegű kifizetés és a jelzálog átdolgozása révén csökkentheti a lakhatási költségeket; mivel ha átalányösszeget nyújt be átdolgozás nélkül, akkor csökken az egyenlege, de a havi kifizetések változatlanok maradnak.
Például 500 000 dolláros, 30 éves fix kamatozású jelzáloggal rendelkezik 4% -os kamatlábbal. A kamat és a tőkeösszeg havi 2338 USD. Öt év után 375 000 dollár váratlan átalányösszeget kap. Ha azonban úgy döntött, hogy ezt az átalányösszeget a jelzálog visszafizetésére használja fel a jelzálog átdolgozása nélkül, akkor továbbra is havonta 2338 dollárt fizet. Ha átdolgozza a kölcsönt a jelzálog hátralévő 25 éve alatt, a havi befizetés 1 507 dollárra csökken.
