A luxus ingatlanárak melegek és folyamatosan szárnyalnak. A Christie's International Real Estate legfrissebb jelentése szerint a New York-i luxusingatlanok legnagyobb eladása 91 541 000 millió dollár volt.
"Sok nagy nettó értékű személy vásárol otthont otthonként, " - mondja Jay Belson, a Jay Belson Luxury Real Estate ügyvezetõ igazgatója, egy teljes körû szolgáltatást nyújtó luxusbefektetési vállalkozás, amely a kaliforniai Beverly Hills-ben található, és a gazdagsággal A világ leggazdagabb embereinek növekedése esetén a luxus ingatlanok potenciális piaca nagyobb, mint valaha. Ha be akar lépni az akcióba, és megengedheti magának a meredek árat, akkor több lehetőség is van erre.
„Luxustulajdon” meghatározása
Fontos megérteni, hogy mely tulajdonságok jellemzik a luxustulajdont, mielőtt befektetne, mivel önmagában a magas árat nem jelenti az ingatlan ebbe a kategóriába kerülése. „Egyedinek és exkluzívnek kell lennie, jó módon, kívánatos módon. A gazdag emberek prémiumot fizetnek valamiért, amit magasabbnak tartanak ”- mondja Randy Char, a One Queensridge Place, az egyik luxuskormányzó épületben lévő alelnök, csupán néhány percre a Las Vegas-szalagtól.
A csúcskategóriás vásárlók olyan luxus tevékenységeket szeretnének elérni, mint például a csúcsminőségű bevásárlás, étkezés és művészetek, valamint más luxus otthonokhoz való közelséget. A trófea cím, például a New York-i Park Avenue, hozzáadott értéket képvisel. A sokszínű történelem sem árt. Sok luxusvásárló keresi a vízparton fekvő helyek természetes szépségét, vagy legalább a folyóra, az óceánra vagy a tóra néző kilátásokat. Mások vidékről vagy a hegyoldalról akarnak kilátást.
A csúcskategóriás vásárlók sok olyan tulajdonságot akarnak, amelyet minden vásárló igényel, de nagyobbak. Magánéletet és biztonságot akarnak, néha magányosságra. Szeretnének szépséget belülről és kívülről, és megengedhetik maguknak az egyedi építészetet, egyedi tervezést, a részletekre való figyelmet és az érzéki kivitelezést. Azt is szeretnék, hogy a kényelem mellett a séf konyhája, luxusmedencéje, kiterjedt master lakosztálya és kültéri lakótere legyen, nem is beszélve az otthoni automatizálásról, mozgásérzékelőkről, autófelvonókról és hőmérsékleten szabályozott borospincékről. Ők is helyet akarnak. Például a kaliforniai Malibu-ban az átlagos luxus otthon több mint 4000 négyzetláb (és 6 millió dollár plusz árat tartalmaz).
Amikor luxus otthont választ, rendkívül fontos, hogy gondoljon az ingatlan azon aspektusaira, amelyeket nem lehet megváltoztatni - mondta Mark Fitzpatrick, a RUHM Destination Marketing vezérigazgatója, a világ minden részén található luxus ingatlanok rendeltetési helyének marketing szolgáltatója. „Nem változtathatja meg a nap útját, az óceán helyét vagy azt a tényt, hogy a feje fölött van repülési út nagy repülőgépek számára. A csúnya tapéta a fürdőszobában sokkal kevésbé fontos, mint az időjárás ”- mondja.
Mennyire van szükséged?
Azokon a piacokon, ahol az árak általában alacsonyabbak, mindössze félmillióra szükség lehet egy darab luxus ingatlan birtoklására. De szükség lesz legalább 1 millió dollárra ahhoz, hogy a legtöbb nagyvárosban luxusüzletet vásároljon, és a belépési pont felmegy, ahol magas a megélhetési költségek. Christie's szerint ez 3 millió dollár San Franciscóban, 5 millió dollár Los Angelesben és New Yorkban és 7 millió dollár Londonban .
A luxusvásárlók gyakran készpénzt fizetnek, de a jumbo jelzálogkölcsön egy másik lehetőség. Ha finanszírozza a vásárlást, akkor nagy előlegre, kiváló hitelre, jövedelem és eszköz igazolására és nagy készpénztartalékra lesz szüksége.
Hogyan kell csinálni: A luxus ingatlanba történő befektetés lehetőségei
Flip a Mansion
Belson, a Jay Belson Luxury Real Estate, a meglévő luxus ingatlanok átalakításával és haszonszerzés céljából történő értékesítésével kiváló befektetés. "Ez gyorsabb, mint az építkezés az alulról építkezéstől, de azokra a tulajdonságokra korlátozódik, amelyeknek éppen a megfelelő kombinációja van az építészetnek, az állapotnak és az elrendezésnek" - mondja, és hozzáteszi, hogy a rögzítők jobbak. A hátránya az, hogy „mivel ezeknek a házaknak a nagy részében megvásárolhatók, akkor a helyi vásárló-felhasználókkal fog versenyezni, akik túllicitálhatnak téged” - mondja. A luxuspiacon azonban a befektetők és a békalábok között sokkal alacsonyabb a verseny, mivel kevesebb ember engedheti meg magának a csúcskategóriás projektek finanszírozását, és megérti, hogyan kell magas szinten végrehajtani őket - mondja Belson.
Fektessen be nemzetközileg
A külföldi luxusingatlanba történő befektetés olyan előnyökkel járhat, amelyeket nem hazai szinten talál. A Turks- és Caicos-szigeteken, Kubától keletre, valamint Haititól és a Dominikai Köztársaságtól északra található kicsi brit tengerentúli területen nincsenek éves ingatlanadók és tőkenyereség-adók az átruházott ingatlanokra. Az ingatlantulajdonot földhivatal védi, az amerikai dollár pedig a hivatalos pénznem, tehát az árfolyamok nem befolyásolják a vásárlás befejezését vagy az ingatlan jövőbeni értékét.
Ezek a szigetek remek befektetési lehetőséget jelentenek, mivel a földárak az utóbbi tíz évben folyamatosan növekedtek, és várhatóan folytatni fogják ezt a gyorsan növekvő turizmus és fejlődésnek köszönhetően - mondta Blair MacPherson, a RE / MAX Real társtulajdonosa és brókere. Estate Groups Turks és Caicos. És további bevételt kereshet befektetéséből, ha ki van bérelve, miközben távol van, és hagyja, hogy egy alapkezelő társaság kezeli a részleteket - mondja.
A külföldön történő befektetésnek is egyedi nehézségei lehetnek. „Emlékeznünk kell arra, hogy a világ többi része nem úgy működik, mint mi az államokban” - mondja a RUHM Fitzpatrick. "Nemcsak azt akarja megvásárolni, hogy egy másik országban ingatlanokat szerezzen, ha a kormány megtudhatja tőled az utat." Használjon egy nemzetközi ingatlanügyvédet és más szakembereket az átvilágításhoz - mondja.
Vásároljon luxus lakást
Akár magának is vásárol egy luxus lakást, akár bérbe ad, "pénzt költeni egy hatalmas luxus épületben található házban, ahol kényelmi és szállítási lehetőségek vannak a közelben" - mondja Lydia Sussek, a Corcoran teljes szolgáltatást nyújtó szolgáltatása. ingatlan cég Manhattanben. "Rossz befektetés egy luxus kinézetű épületben történő vásárlás, rossz szállítási lehetőségekkel" - mondja.
Az épület által kínált szolgáltatások és szolgáltatások szintén megtéríthetik vagy megszakíthatják befektetéseit. - Nincs teljes munkaidős ajtója? Rendben, de mit kínál még otthona? Kilátások, magas mennyezet, teraszok és mindezek a tulajdonságok segítenek megkülönböztetni otthonát más sütőasztalos apartmanoktól, és magasabb eladási arányhoz vezethetnek, amikor ideje elköltözni ”- mondja Sussek.
Ne feledje, hogy amikor luxus ingatlanokat vásárol, életmódot vásárol. A privát tetőfedélzetek, úszómedencék, fitneszközpontokkal ellátott közös helyiségek és a szobaszerviz vagy a szálloda jellegű szolgáltatások megkülönböztetik a luxusingatlanokat. „Még ha más, új lakások is épülnek a vásárolt otthon körül, az ilyen típusú ingatlanoknak értékük van” - mondja Sussek.
Jumbo jelzálogkölcsönök luxus ingatlanhoz
Míg a legtöbb luxus ingatlanvásárló úgy dönt, hogy készpénzt vásárol, néhányan jumbo kölcsönöket használnak, hogy elrekedjenek a luxus ingatlanokon. A jumbo kölcsönök (más néven jumbo jelzálogkölcsönök) olyan kölcsönök, amelyek összege meghaladja a Szövetségi Házfinanszírozási Ügynökség (FHFA) által megállapított korlátot. Ez az összeg általában meghaladja a 424 100 dollárt; néhány megyében azonban - gyakran azokban, amelyek drágább ingatlanoknak adnak otthont - ez az összeg nagyobb. Az usbank.com szerint jelenleg egy 30 éves fix jumbo kamatláb 4, 25%, a kamatláb 4, 27%. Ez hasonló a szokásos 30 éves fix jelzálog átlagos kamatához. 2017 januárjától kezdve az átlagos 30 éves fix jelzálogkölcsön kamatlába 4, 25%, a hitelköltség mutatója 4, 32%.
Válasszon egy csúcsminőségű nyaralási bérleti lehetőséget
„A luxus nyaralás rendkívül sok előnnyel jár, beleértve az eszközök felértékelődését, adókedvezményeket, üzleti hálózati lehetőségeket, és ami a legfontosabb: személyes élvezet” - mondja a RUHM Fitzpatrick. Alapvető fontosságú egy olyan hely kiválasztása, ahol tipikusan erős piac van, például egy síközpontváros, Hawaii vagy egy trópusi sziget. „Kiválóan alkalmasak szezonális jövedelemre és jól működnek a jó pénzügyi piacokon. A recesszió során azonban jobban szenvedhetnek, mint a nagyobb városok közelében fekvő otthonoknál ”- mondja.
Valójában a luxus házpiac a legerősebb visszatérést tapasztalta a nagyobb városok lakáscsapása következtében, ám az üdülőterületek kezdik követni a példát - állítja a Christie's International Real Estate legfrissebb jelentése.
A megfelelő város kiválasztása mellett a befektetőknek fontolóra kell venniük egy ingatlan vásárlását, amely vonzó lesz a nyaraló családok számára - mondja Fitzpatrick. "Ez növeli a kihasználtságot és a megtérülést" - mondja.
Bruce Tobias, az arizonai RE / MAX Sedona huszadszer legjobban termelő ingatlanügynöke hozzáteszi, hogy a magas színvonalú turisztikai üdülőhelyek célszerű választás, és a befektetőknek olyan ingatlanokat kell keresniük, amelyek hosszú távú haszonnal járnak.
Végezzen el egy egyedi építést
Egy új otthon felépítése az alapoktól a legnagyobb haszonkulcsot kínálja, de hosszabb időkerettel rendelkezik, mondja Belson, de az a ház, ahol minden új, a mai leginkább igényelt stílus és kényelem nélkülözhetetlen, hogy megszerezze a legmagasabb dollárt. Azt mondja, hogy a vállalat jelenleg 25 000 négyzetláb hosszú otthont épít Kaliforniában, Bel Airben. “8, 7 millió dollárért vásároltuk meg az ingatlant. Az építési költségvetés 18 millió dollár. A becsült eladási ár 50 millió dollár. Ezt nehéz befektetési szempontból kiemelni ”- mondja.
"Ha valamit nem árucikké tesznek, és kívánatos, és van kereslet, akkor akkor láthatja, hogy az árak valóban ugrálnak" - mondja az egyik Queensridge Place Char's. „Ha egy '82-es Lafitte Rothschild palackot nézzünk, akkor az ár felértékelődése exponenciálisan növekszik egy évjárathoz képest, amely kevésbé jobb a kínálat és a kereslet miatt. Ugyanaz a helyzet a luxus ingatlanokkal. Minél exkluzívabb és nehezebb megtalálni, annál méltóbb a beruházásra az otthon. ”
Alsó vonal
A luxusbefektetésbe való beruházás izgalmasabb lehet, mint az értékpapírokba történő befektetés kézzelfogható aspektusának köszönhetően, és ennek számos módja van, kezdve az egyedi ház építésétől a kastély megfordításáig a nyaralóingatlan vásárlásáig. Élvezheti luxus otthonát lakosként, utazóként vagy háztulajdonosként, vagy építhet luxus házat mások számára is. Mielőtt vásárolna, győződjön meg arról, hogy megértette azokat a funkciókat, amelyek ezen eszközkategóriában tartós értéket teremtenek, hogy a lehető legjobb hozam érhető el befektetésén.
