A lakóingatlan finanszírozásakor a legtöbb ügylet jól elhasználódott folyamatot követ. Az eladó olyan hajlandó vásárlót talál, aki rendelkezik a jelzálog igényléséhez szükséges jövedelemmel, foglalkoztatási előzményekkel és hitelképességi ponttal, és egy hitelintézet összeteszi a pénzt az üzlet finanszírozásához.
De mi van, ha a hagyományos finanszírozás nem érhető el, és a vevő és az eladó továbbra is privát módon akarja folytatni az eladást? Írja be az úgynevezett eladó finanszírozást. A kifejezés azt sugallja, hogy a házat eladó személy finanszírozza a vásárlást, nem pedig a bankot, amely jelzálogkölcsönt ad a vevőnek.
Az eladó által finanszírozott ingatlanügyletek hátrányai
Mi az előnye az eladó finanszírozásának?
A hagyományos finanszírozás alternatívája hasznos lehetőség azokban az esetekben, vagy olyan helyeken, ahol nehéz a jelzálogkölcsönök beszerzése. Ilyen szűk körülmények között az eladó finanszírozása lehetővé teszi a vásárlók számára, hogy alternatív hitelt kapjanak. Az eladók viszont felhívhatják a vásárlók azon populációját, akik nem feltétlenül jogosultak hagyományos jelzálogkölcsönre. És mivel az eladó finanszírozza az eladást, az ingatlan magasabb eladási árat rendelhet.
A bank nem vesz részt közvetlenül az eladó által finanszírozott értékesítésben; A vevő és az eladó maguk végzik el az intézkedéseket. Kötvényt állítanak össze, amely meghatározza a kamatlábat, a vevőtől az eladóhoz történő kifizetések ütemtervét és a vevő ezen kötelezettségek elmulasztásának következményeit. A jelzálogkölcsön-eladásokkal ellentétben tehát nem a tőke átruházása a vevőről az eladóra, hanem csupán az összeg időbeli visszatérítéséről szóló megállapodás.
Csak két fő szereplő bevonásával a tulajdonosfinanszírozás gyorsabb és olcsóbb lehet, mint a ház megszokott módon történő eladása. Willie Kathryn Suggs, a nevét viselő harlemi székhelyű ingatlanközvetítés fő brókere és tulajdonosa azt mondja, hogy amikor az eladó finanszírozza az eladást, az üzlet gyorsabban zárul le, mivel nincs várakozás a bankhitel-tisztre, a biztosítóra és a törvényesre osztály, hogy törölje a fájlt. " Suggs azt is megjegyzi, hogy "a vásárlók szeretik, mert kevesebb pénzgel lehet otthonukba jutni."
A záró költségek valóban alacsonyabbak az eladó által finanszírozott eladásoknál. Egy bank részvétele nélkül a tranzakció elkerüli a jelzálogkölcsönök vagy diszkontpontok költségeit, valamint a kezdeményezési díjakat és számos egyéb díjat, amelyeket a hitelezők a finanszírozási folyamat során rendszeresen megegyeznek. Nagyobb rugalmasság van - legalábbis látszólag - a hitelkövetelmények vonatkozásában, a szükséges előlegetől a kamatlábatól a megállapodás időtartamáig.
Az eladó finanszírozása általában csak meglehetősen rövid időtartamra, például öt évre szól, ezen időszak végén esedékes fizetési határidővel. Az elmélet - vagy legalábbis a remény - az, hogy a vevő végül újrafinanszírozza ezt a kifizetést egy hagyományos hitelezővel, javított hitelképességgel felfegyverkezve és az otthonában felhalmozódva némi tőkét.
Amit a vevőknek tudniuk kell
Az eladó általi finanszírozás minden lehetséges pluszpontját figyelembe véve az azt használó tranzakciók mindkét fél kockázatával és valóságával járnak. Íme, amit a vásárlóknak figyelembe kell venniük, mielőtt véglegesítik az eladó által finanszírozott üzletet.
Ne várjon jobb feltételeket, mint egy jelzáloggal. Mivel az eladó által finanszírozott üzlet feltételei kiküszöbölésre kerülnek, a rugalmasság gyakran megfelel a valóságnak. Az eladó megemészti pénzügyi igényeit és kockázatait, ideértve azt a lehetőséget, hogy a vevő nem teljesíti a kölcsönt, azzal a lehetőséggel, hogy potenciálisan drága és rendetlen kilakoltatási folyamat várható.
Az eredmény nyugtató lehet a vevő számára. Például előfordulhat, hogy kedvezőbb kamatlábat biztosít, mint amit a bankok kínálnak, de valószínűbb, hogy többet fizet, esetleg több további százalékponttal az uralkodó kamatláb felett. És valószínűleg be kell fizetnie egy előleget, amely méretében összehasonlítható a tipikus jelzálogkölcsönök összegével - vagyis az ingatlan értékének legalább 10% -ával.
Lehet, hogy el kell adnia magát az eladónak. Okos az átláthatóság és egyértelműség azon okok miatt, amelyek miatt nem volt jogosult a hagyományos jelzálogkölcsönre. Ezen információk némelyike akkor is felmerülhet, amikor az eladó ellenőrzi a hiteltörténetet és egyéb háttérinformációkat, ideértve az alkalmazottat, az eszközöket, a pénzügyi követeléseket és a referenciákat.
De ügyeljen arra is, hogy rámutasson a hitelképesség korlátozására, amely az eladó átvilágítása során esetleg nem merül fel. Todd Huettner, a jelzálogkölcsön-ügynök és a denveri székhelyű Huettner Capital elnöke rámutat arra, hogy még egy potenciális vevő is, aki jó hitel és jó kezdeti előleget fizet, nemrégiben indíthatott új üzletet, és így nem képes arra, hogy kölcsön legfeljebb két évre.
Legyen kész arra, hogy javaslatot tegyen az eladó finanszírozására. Az eladó finanszírozást kínáló háztulajdonosok gyakran nyíltan bejelenti ezt a tényt, abban a reményben, hogy vonzza azokat a vásárlókat, akik nem jogosultak jelzálogkölcsönökre. Todd Huettner szerint azonban, ha nem lát említést az eladó finanszírozásáról, az nem kérdés.
Amikor ezt teszi, mondja, javasolja a lehető legpontosabban a lehetőséget. Ahelyett, hogy megkérdezné, hogy a tulajdonosok általi finanszírozás lehetséges-e, Huettner azt ajánlja, hogy a vásárlók nyújtsanak be konkrét javaslatot. „Például:„ Ajánlatom teljes ár 20% -kal lejjebb, az eladó finanszírozása 350 000 dollárra 6%, 30 év alatt amortizálva egy ötéves léggömbökkel. Ha nem refinanszírozom két vagy három év alatt, akkor a negyedik és ötödik évben 7% -ra növelem az arányt."
Erősítse meg, hogy az eladó szabadon finanszírozhatja az eladást. Az eladó finanszírozása a legegyszerűbb, ha az eladó a teljes tulajdonban van; az ingatlanon tartott jelzálog további bonyodalmakat eredményez. Az ingatlanon történő címkeresés megfizetése megerősíti, hogy pontosan leírják a dokumentumban, és mentes a jelzálogkölcsöntől vagy az adó zálogjogától.
Jason Burkholder, bróker, értékesítési menedzser és ingatlanügynök, a Weichert, a Lancaster állambeli ingatlanügynökök közt Ha az eladó finanszírozza a tulajdonosokat, és a jelzálogkölcsönökkel foglalkozó társaság rájön, akkor az eladott otthont veszi figyelembe, és az adósság azonnali teljes megfizetését követeli meg, amely lehetővé teszi a hitelező számára, hogy kizárja.
Amit az eladóknak tudniuk kell
Ne feledje ezeket a tippeket és a valóságot, ha egy ház eladásának finanszírozását tervezi.
Nem kell hosszú ideig finanszíroznia az eladást. Eladóként bármikor eladhatja a kötvényt befektetőnek vagy hitelezőnek, akinek a vevő ezt követően megküldi a kifizetéseket. Robin Daniels, a közép-floridai ingatlanbefektető és ingatlantulajdonos szerint "Sok eladó fél attól, hogy tulajdonosfinanszírozással értékesíti, de nem tudja, hogy a birtokukban levő bankjegy eladható valakinek. Ez történhet ugyanazon a napon mint záró, így az eladó azonnal pénzt kap."
Más szavakkal, az eladóknak nem kell készpénzük, és nem is hitelezőnek kell lenniük. Vegye figyelembe azonban, hogy valószínűleg a bankjegy teljes értékénél kevesebbet kell elfogadnia annak eladása érdekében, ezáltal csökkentve az ingatlan megtérülését. Az Amerinotexchange, a másodlagos piaci finanszírozásra szakosodott társaság szerint az ingatlanokra vonatkozó ígéretek jellemzően névértékük 65–90% -át adják el.
Tegye az eladót a pályájának egy részébe az ingatlan eladásához. Mivel az eladó finanszírozása viszonylag ritka, hirdetje fel azt a tényt, hogy Ön felajánlja, kezdve az ingatlan felsorolásával. A „rendelkezésre álló eladó finanszírozás” szavak hozzáadása a szöveghez figyelmezteti a potenciális vásárlókat és ügynökeiket, hogy a lehetőség az asztalon található.
Amikor a potenciális vásárlók megtekintették otthonát, részletesebben tájékozódjon a finanszírozási szabályokról. Készítsen egy adatlapot, amely leírja a finanszírozás feltételeit, és egy általános magyarázatot ad az eladói finanszírozásról, mivel sok vevő nem ismeri ezt.
Kérjen adóügyi tanácsadást, és vegye fontolóra a kölcsönszervezési segítséget is.
Mivel az eladó által finanszírozott ügyletek adóügyi problémákat okozhatnak, vegyen részt egy pénzügyi tervezőt vagy adószakértőt a csapat részeként az eladásban. Továbbá, hacsak nem tapasztalt és kényelmes hitelező, fontolja meg kölcsönszolgáltató társaság felvételét havi kifizetések gyűjtésére, kimutatások kiadására és a hitelkezeléssel kapcsolatos egyéb házimunkák elvégzésére.
Alsó vonal
Mivel ez szokatlan és ismeretlen a legtöbb ember számára, az eladófinanszírozás hasznos lehet az ingatlanpiacok kihívásában. A megállapodás azonban különleges kockázatokat hordoz magában a vevő és az eladó számára, és bölcs dolog szakmai segítséget igénybe venni ezek enyhítésére, és lehetővé tenni a folyamat huzamos futását.
Mindkét félnek ügyvédet vagy ingatlanügynököt kell felvennie az adásvételi szerződés és a váltó, valamint a kapcsolódó feladatok írására és áttekintésére. Próbáljon meg találni olyan szakembereket, akik tapasztalattal rendelkeznek az eladó által finanszírozott lakásügyletekkel - és ahol lehetséges, a lakóhelyükön tapasztaltakkal, mivel egyes vonatkozó előírások (például a léggömbökkel kapcsolatos szabályok) illetékességük szerint eltérőek.
A szakemberek segítséget nyújthatnak a vevőnek és az eladónak a nekik legmegfelelőbb megállapodás és az eladás körülményeinek eldöntésében is. Ha ez nem eladó által finanszírozott ügylet, akkor Don Tepper, a Solutions 3D LLC ingatlanbefektető rámutat, hogy "valójában több tucat más módon is vásárolhatunk", a hagyományos jelzálogkölcsön-megállapodásokon kívül. Ezek a megállapodások, a Tepper rámutat, a bérleti szerződést is tartalmazzák. - választás, lízingszerzés, földszerződés, ügyleti szerződés, részvény-megosztás és jelzálogkölcsönök beépítése. "A legtöbb vásárló és a legtöbb ingatlanügynök nem tudja, hogy ezek közül melyik működik" - mondja.
