A bérleti ingatlan tulajdonjogának vannak hátrányai. Ha a megfelelő bérleti díjat választja, akkor rendszeres bevételi forrást kaphat, amely fedezi a jelzálogkölcsönöket, és havonta tiszteletteljes nyereséget biztosít. Ha eladja az ingatlant, valószínűleg számottevõ váratlan esemény lép fel.
Ez a jövedelemtermelő gép azonban értékesíthet, ha elad. Ennek oka az, hogy adót fizet a tőkenyereség (nyereség) után, amikor az ingatlan eladásra kerül. 2018-ra a hosszú távú tőkenyereség-adó mértéke 15%, ha házasok, és 77201–479 000 dollár adóköteles jövedelemmel együtt jelentkeznek. Ha jövedelme legalább 479 001 USD, a tőkenyereség mértéke 20%.
A bérleti ingatlan eladása jelentős adócsalást eredményezhet, attól függően, hogy mennyit profitál az eladásból. Például egy házaspár esetében, amely 480 000 dolláros adóköteles jövedelemmel és 100 000 dolláros tőkenyereséggel együtt nyújt be bejelentést, a bérleti díjakból származó adók 20 000 dollárt jelentenek. De vannak módok a teher csökkentésére, ha bérleti ingatlant ad el; Az alábbiakban három stratégia található.
A nyereség ellensúlyozása
Mi ez: Adóvesztéses betakarítás
Kinek szól: Bárki, akinek tőkevesztesége van egy adott adóévben
Mit kap: Az a képesség, hogy ezeket a veszteségeket kivonja a bérleti ingatlan eladásából származó tőkenyereségből
Az adókötelezettség csökkentésének hatékony módja bérleti ingatlan eladása esetén az eladásból származó nyereség összekapcsolása a beruházások másik területén bekövetkező veszteséggel. Ezt adócsökkentésnek nevezzük. Sokan alkalmazzák ezt a stratégiát az év végén, hogy csökkentsék az árfolyamnyereségből esedékes összeget, de felhasználható az ingatlanok kölcsönzésére is. Ennek oka az, hogy a Belső Bevételi Szolgálat lehetővé teszi a nyereség és a veszteség összekapcsolását, hogy csökkentse a kormánynak tartozással járó összeget.
Tegyük fel, hogy 50 000 dollárt keresett el a bérlakás eladásából, de fürdött a tőzsdén és 75 000 dollárt veszített el. Ön ellensúlyozhatja a teljes 50 000 dolláros tőkenyereséget, így a bérleti ingatlan eladásából származó nyereség moshatóvá válik.
Használja ki az adótörvény 1031 szakaszát
Mi ez: Az IRS 1031 szekció “Like-kind” csere
Kinek szól: Bárki, aki képes újból befektetni a befektetési célú ingatlan (azaz bérleti ingatlan) eladásából származó bevételt új ingatlanba
Mit kap: Az a képesség, hogy halasztja el a tőkenyereség adóinak egy részét vagy az összeset
Azok az ingatlanbefektetők, akik nem akarnak pénzt keresni, az adótörvény 1031 szakaszának köszönhetően el tudják fizetni a tőkenyereség-adókat. Az 1031-es szakasz cseréje lehetővé teszi a bérleti ingatlan eladását, „hasonló jellegű” ingatlan vásárlását és az adófizetés elhalasztását a csere időpontjában. 1031 cserét végrehajthat annyiszor, amennyit csak akar, de ha végül profitot szerez, adókat kell fizetnie. A 2017. évi adócsökkentési és foglalkoztatási törvény elfogadása előtt az 1031-es szakasz cseréje bizonyos típusú személyes vagyonokat is magában foglalhat. Az új törvény értelmében a cserenek ingatlannak kell lennie.
Az adó halasztásának legegyszerűbb módja az egyik ingatlan cseréje a másikra. A halasztott csere néven ismert bonyolultabb stratégia lehetővé teszi ingatlan eladását, majd egy vagy több hasonló típusú cserejellemző megszerzését. A „hasonló fajta” kifejezés nagyon tágan értelmezhető. Nem kell az egyik lakást cserélni a másikra, az egyiket a másikra. Az ingatlanra vonatkozó fő feltétel az, hogy bérleti célokra kell lennie, és jövedelemmel kell rendelkeznie. Személyes otthonát, nyaralóházát vagy egyéb ingatlanát nem számítják bele.
Az időzítés fontos. Az eladó dátumától számítva 45 nap áll rendelkezésére a lehetséges pótlólagos tulajdonságok azonosítására, és a pótló ingatlanot 180 napon belül be kell zárnia. Ha az adóbevallás ezen 180 napos időszak előtt esedékes, akkor hamarabb be kell zárnia. Ne tartsa be a határidőket, és adót kell fizetnie az eredeti bérleti ingatlan eladása után.
Változtassa meg bérleti vagyonát elsődleges lakóhelyéül
Mi ez: Bérleti ingatlan átalakítása elsődleges lakóhelyévé
Kinek szól: Bárki, aki képes átalakítani a bérleti ingatlant az elsődleges tartózkodási helyére az adókedvezmény érdekében, amikor eladja
Mit kapsz: Az a képesség, hogy 500 000 dollár tőkeemelést zárjon ki az adókból
Ha eladsz egy otthonát, amelyben él, akkor jobb adókedvezményekkel jár, mint ha bérleti díjat bocsát ki haszonszerzés céljából, ezért egyesek átalakítják a bérleti ingatlanokat elsődleges lakóhelyükre, hogy elkerüljék a tőkenyereségre kivetett adót. Az IRS 121. szakasza lehetővé teszi, hogy kizárja az elsődleges tartózkodási helyének eladásából származó nyereség legfeljebb 250 000 dollárját, ha egyedülálló vagy, és legfeljebb 500 000 dollárt, ha közösen házasodik. A képesítés megszerzéséhez öt évig a háznak kellett lennie, és legalább öt éve élnie kellett benne. A levonás összege attól függ, hogy mennyi ideig használták a bérleti díjat, szemben az elsődleges lakóhellyel.
Tegyük fel például, hogy öt évvel ezelőtt vásárolt egy házat 200 000 dollárért, és az első három évre kiadta. Két évvel ezelőtt beköltözött, majd nemrégiben eladta a házat 300 000 dollárért. 100 000 dollár tőkeemelést realizál, de ennek csak az összeg kétötödét (40% -át) vonhatja le, mivel öt évből kettőben csak otthon lakott. A fennmaradó 60 000 USD tőkenyereséget tőkenyereség-adók terhelik.
Adólevonások a bérleti ingatlantulajdonosok számára
Alsó vonal
A tőkenyereség-adó nagy részét kihasználhatja az ingatlanbefektetés eladásából származó jövedelméből, de szerencsére vannak módok erre. Függetlenül attól, hogy valamelyik ingatlanot másikra cseréli, párosítja a befektetési veszteségeket nyereséggel az adókulcs ellensúlyozása érdekében, vagy átalakítja a bérleti díjat az elsődleges lakóhelyévé, ezek a stratégiák segítenek elhalasztani vagy elkerülni a tőkenyereség-adók egy részének vagy az összes fizetését. Nélkülük a tőkenyereség az adóköteles jövedelemtől függően akár 15% -át, akár 20% -át is költségessé teheti Önnek.
