Az egyik legnagyobb pénzügyi döntés, amelyet az emberek életük során meghoznak, egy ház megvásárlása. Miért olyan sok ember vállal ilyen nagy pénzügyi kötelezettségvállalást, ha olcsóbb bérleti díj, és sokkal rövidebb, rugalmasabb kötelezettség?
Ennek egyik oka az, hogy a háztulajdon lehetővé teszi az egyének számára, hogy alaptőkét építsenek ki, és levonják az adóból a jelzálogköltségeket, ami az elérhető legnagyobb adókedvezményt teszi lehetővé. Előnye is egy otthonba történő befektetés, amely remélhetőleg idővel növekszik. Vannak immateriális előnyök is, mint például a felújítások nagyobb ellenőrzése.
Amikor az egyén vásárol otthont, havi kifizetései növekednek, de otthonának birtoklása kifizetődő lehet, ha a helyes döntéseket a kezdetektől meghozják.
Első lépés: Meglévő adósság elszámolása
A megfelelő előkészítés a jelzálogkölcsön igénybevételének harcának fele. Az első dolog, amelyet a potenciális hitelfelvevőnek meg kell tennie, a hitelképesség-jelentés másolatának beszerzése, hogy meghatározzák FICO-pontszámukat és hitelképességüket. 2018-ban a Szövetségi Házigazgatóság vagy az FHA legalább 500 hitelképességet igényelt egy FHA-kölcsönhez; sok hitelezőnek azonban 620 és 640 közötti pontszámra van szüksége. Ha alacsony a pontszáma, meg kell próbálnia javítani úgy, hogy alacsony szinten tartja a hitelkártyák egyenlegeit, időben kifizeti a számlákat, és kifizeti a magas kamatozású adósságát. Ne zárja ki a fel nem használt hitelkártyákat, mert ez negatívan befolyásolhatja a FICO pontszámát és a hitel felhasználási arányát (erről az ábráról bővebben a " Hitel felhasználási arány" oldalon olvashat ). Csak tartsa alacsony egyensúlyt. Ellenőrizze továbbá, hogy vannak-e hibák és eltérések a hitelezői jelentésekben, és javítsa ki őket.
Ugyanakkor a lehető legtöbb pénzt takarítson meg az előlegéhez. A magas kamatozású adósság kifizetése azonban fontosabb. Az olyan hitelkártya-kamatlábak, amelyek kamatlába meghaladja a kamatláb kétszeresét, túl magasak. Például, ha a jelenlegi kamatláb 6%, meg kell próbálnia kifizetni az összes hitelkártyáját 12% vagy annál magasabb kamatlábbal, vagy keressen egy másik, jobb kamatot nyújtó hitelezőt, amelyre át tudja adni adósságát.
Második lépés: Vásároljon hitelezőket
Miután a hitelképességi pontja ott van, ahol szeretné, vásároljon hitelezőt. Feltételezve, hogy jó kilátásod van, hagyja, hogy három vagy négy hitelező versenyezzen vállalkozása számára. Ne adjon jóváhagyást minden hitelezőnek a hiteljelentésének eléréséhez. Szerezze be a "jóhiszemű becslés" (HUD-1 forma) előzetes példányát, és elemezze az összes díjat. Csak akkor, ha kiválasztott egy hitelezőt, engedheti meg nekik, hogy ellenőrizze hitelképességét.
A hitelezőknek a hitelfelvevőnek fizetett díjai rendkívül kreatívak és változóak. Díjak, mint például a kölcsön kezdete, feldolgozási díjak. és a jegyzési díjakat gyakran legalább 50% -kal le lehet kötni, vagy akár a hitelező le is mondhatja, ha üzleti vállalkozását akarják. Kerülje el a pontokat, ha tudsz. Pontfizetéskor előzetesen egyösszegű kamatot (1 pont = 1 százalék) fizet, hogy alacsonyabb kamatot kapjon a fix kamatozású jelzálogkölcsönnél, ami alapvetően növeli az előleg összegét. A pontok a hitelező szükségtelen többletköltségei. Nem hajlandó fizetni ezeket a díjakat, vagy vigye vállalkozását máshová.
Egyes esetekben érdemes lehet ingatlanügyvédet felvenni, aki azonosítja a felesleges költségeket. A hozzáértő ingatlanügynök útmutatást ad arra is, hogy mely költségek szokásosak és melyeket esetleg kiküszöbölhetik. Például a bérleti díjak Florida államában a vásárló felelőssége (kivéve, ha az eladó beleegyezik abba, hogy felveszi a költségeket), ezért tudnia kell, hogy ezeknek a költségeknek szerepelniük kell a jóhiszemű becslésen. Ha a hitelező nem állami hitelező, akkor eltérő díjakat vehetnek fel (amelyek általában meghaladják az 1000 dollárt), és meglepetésként jelentkezhetnek a HUD-1 elszámolási nyilatkozatában a bezárás előtt.
Miért szeretik a hitelezők a PMI-t?
A hitelezők első alkalommal vásárolhatnak házat. A legtöbb hitelező felszámítja a magánbiztosítási jelzálogbiztosítást (PMI), ha elmulasztja a kezdeti 20% vagy annál nagyobb előleget otthonában. Ez a biztosítás a hitelnyújtó nemteljesítése esetén a hitelezőt védi, és nem te. Általában a hitelező nagyobb kockázatnak tekinti a ház értékének több mint 80% -án finanszírozott kölcsönt, és PMI-fizetést igényel. Mennyibe kerül ez a PMI-be fizetendő összeg? Ha 200 000 dolláros kölcsönt igényel 10 százalék előleg formájában, akkor számíthat arra, hogy havonta legalább 100 dollárt fizet a PMI fizetésért. Nem szokatlan, ha a PMI-kifizetéseket havonta 150–200 dollár tartományban tartják.
Harmadik lépés: Gyere fel az előleggel
Mit tehet, ha nem engedheti meg magának a 20% -os előleget lakáshitelénél? Ha egy 200 000 dolláros otthont keres, és 10 000 dollárral rendelkezik az előleggel, akkor a legtöbb hitelező PMI-kifizetést igényel, ha nem tesz legalább 40 000 dollárt otthonra (a hitelezési / hiteldíjakat kizártuk a hitelszámításból). A legtöbb először otthoni vásárló számára a 40 000 dolláros előleg kifizetése nem lehetséges.
Megpróbálhatja azonban visszahúzni a kölcsönöket, így két hitelező vesz részt a kölcsönben. Ez hasonlíthat a 80-15-5 típusú tervhez: 80% -ot elsődleges jelzáloggal, 15% -ot egy második jelzáloggal vagy lakáscélú kölcsöngel, 5% -át előlegként finanszírozza. A lakáscélú hitel és az előleg felhasználásával felhasználhatja ezt az összeget otthonának vételárához, és fedezheti a 20% -os előleget, elkerülve ezzel a PMI-t. A lakáscélú vagy a második hitel valószínűleg változó kamatú vagy magasabb kamatlábbal rendelkezik, mint az elsődleges jelzálog, tehát figyelemmel kell kísérnie ezt a kölcsönt, és meg kell próbálnia először kifizetni. A lakáscélú kölcsön kamata szintén levonható kamat az amerikai szövetségi adókra (a háztartási adósságra 100 000 dollár felső határ vonatkozik a levonhatóságra).
Hitelek típusai
A 30 éves fix kamatozású hitelek a leggyakoribb jelzálogkölcsön, mivel a kamatláb nem változik a kölcsön futamideje alatt. A legtöbb háztulajdonos az ilyen típusú kölcsönt részesíti előnyben, mivel havi befizetéseik az évek során állandóak lesznek. A 15 éves fix hitel egyre népszerűbb, mert csökkenti a hitel időhorizontját, ami csökkenti a kölcsön futamideje alatt fizetett kamat összegét. Ezeknek a rövidebb lejáratú hiteleknek általában magasabb a kamatlába, mert a hitelező feladja a pénzkeresési lehetőséget, különösen, ha a kamatláb emelkedik.
Az állítható kamatozású jelzálogkölcsönök (ARM) egy ideig alacsony kamatlábat kínálnak. A kamatlábat évente módosíthatják, vagy felsorolhatják "3-1", "5-1", "7-1" vagy valami hasonló formában. "7-1" állítható kamatú kölcsön esetén a hitel összegét az első hét évre rögzítik, majd a nyolcadik évben módosítják a jelenlegi piaci feltételek alapján, amelyek általában egyéves Kincstári index. Az ARM-ek kamatlába kezdetben a konvencionális rögzített jelzálogkölcsöntől 1-3 százalékponttal alacsonyabb lehet, majd a határozott futamidő lejárta után általában évente módosítható. Az, hogy megfelelő-e az Ön karja, gyakran attól függ, hogy mennyi ideig tervezi otthon maradni. A "7-1" esetén, ha csak hét évre tervezi otthon maradni, ez lehet a tökéletes kölcsön az ön számára. Ha azonban hosszabb ideig otthon marad, és a kamatlábak emelkedni kezdenek; havi kifizetései jelentősen növekedhetnek.
Alsó vonal
Érdemes külön erőfeszítést megtenni a HUD-1 települési nyilatkozatának az új otthon lejárata előtt történő felülvizsgálata előtt; az ott felsorolt számadatoknak meg kell egyezniük azokkal, amelyeket a jóhiszemű becslés során adtak neked. Ha a szám felfújódik, vagy új díjakat lát, vegye fel a kapcsolatot a hitelezővel, és kérje meg őket, hogy magyarázzák vagy javítsák ki a hibákat. Lakásvásárlás hosszú távú kötelezettségvállalás, ezért győződjön meg arról, hogy teljes mértékben megérti a kölcsön feltételeit, és ne hagyja figyelmen kívül azokat a rejtett költségeket, amelyeket később megbánhat.