De mi történik, ha lejár a kamatláb? Ki kínálja ezeket a kölcsönöket? És mikor van értelme megszerezni? Itt található egy rövid útmutató az ilyen típusú jelzáloghoz.
Hogyan strukturálják a csak kamatot jelentő jelzálogkölcsönöket
A legalapvetőbb, hogy a csak kamatot jelentő jelzálog az, amelyben csak az első néhány évre - általában öt vagy tíz évre - fizet kamatot, és miután ez az időszak véget ér, elkezdi fizetni mind a tőkét, mind a kamatot. Ha a kamatfizetési időszak alatt szeretné megfizetni a tőket, akkor ezt megteheti, de ez nem a hitelkövetelmény.
Általában a csak kamatozású hitelek 3/1, 5/1, 7/1 vagy 10/1 állítható kamatú jelzálogkölcsönök (ARM) struktúrájúak. A hitelezők szerint a 7/1 és a 10/1 választás a legnépszerűbb a hitelfelvevők körében. Általában a csak kamatlábú időszak megegyezik az állítható kamatozású kölcsönök fix kamatú időszakával. Ez azt jelenti, ha például 10/1 fegyverrel rendelkezik, akkor csak az első tíz év után kamatot fizetne.
Kizárólag kamatos ARM esetén a bevezető időszak vége után a kamatláb évente egyszer módosul (innen származik az „1”) egy olyan referencia-kamatláb alapján, mint például a LIBOR, plusz a hitelező által meghatározott különbözet. A referencia-kamatláb változik a piac változásakor, de a fedezet előre van meghatározva abban az időpontban, amikor a kölcsönt felveszi.
A kamatkorlátozások korlátozzák a kamatlábak változásait. Ez igaz minden ARM-re, nem csak az érdeklődésre számot tartó ARM-ekre. Casey Fleming, a C2 Financial Corp.-nál San Diegóban működő hiteltisztviselő és a "Hitel útmutató: Hogyan lehet a lehető legjobb jelzálogkölcsönt beszerezni" kezdeti kamatkorlátozása általában két és 1/5-es számú fegyverrel rendelkezik. Ez azt jelenti, hogy ha a kezdő kamatláb három százalék, akkor mivel a csak kamatláb-időszak a negyedik vagy a hatodik évben ér véget, akkor az új kamatláb nem haladja meg az öt százalékot. 7/1 ARM és 10/1 ARM esetén a kezdeti sebességkorlát általában öt.
Ezt követően az aránynövekedés általában évi két százalékra korlátozódik, függetlenül attól, hogy mi volt az ARM bevezetési periódusa. Az élethosszig tartó felső határ szinte mindig öt százalékkal meghaladja a hitel kezdő kamatlábát - mondja Fleming. Tehát ha a kezdő arány három százalék, akkor a nyolcadik évben öt százalékra, a kilencedik évben hét százalékra, a tíz évben pedig legfeljebb nyolc százalékra emelkedhet.
Amint a csak kamatláb-időszak lejár, a hitel hátralévő részében meg kell kezdenie a tőke visszafizetését - teljes mértékben amortizált alapon, a hitelezői beszélgetésben. A manapság csak kamatot igénylő hitelek nem tartalmazzák a hosszú távú fizetéseket; általában nem is engedik meg a törvény szerint - mondja Fleming. Tehát ha a 7/1 ARM teljes futamideje 30 év, és a kamatmentes időszak csak hét év, akkor a nyolcadik évben a havi befizetését két tényező alapján számolják újra: először az új kamatlábat, másodszor pedig a a tőke visszafizetése a fennmaradó 23 év során.
Csak fix kamatozású kölcsönök
A fix kamatozású, csak kamatozású jelzálogkölcsönök nem olyan gyakoriak. Egy 30 éves, fix kamatú kölcsön esetén csak tíz évre fizethet kamatot, majd a fennmaradó 20 évre kamatot és tőkeösszeget fizet. Feltételezve, hogy az első tíz évben nem tesz semmit a megbízó felé, a havi befizetése a 11. évben lényegesen megnövekszik, nemcsak azért, mert megkezdi a tőke visszafizetését, hanem azért is, mert 30 év helyett 20 év alatt fizet vissza. Mivel nem fizeti be a tőkeösszeget a csak kamatláb időszakban, amikor a kamat visszaáll, az új kamatfizetés a teljes hitelösszegön alapul. Egy 100 000 dolláros kölcsön 3, 5% -os kamatlábbal csupán az első tíz évben havi 291, 67 dollárba kerülne, a fennmaradó 20 évben pedig havi 579, 96 dollárba (majdnem kétszer).
30 év alatt a 100 000 dolláros kölcsön 174 190, 80 dollárba kerülne - számítva (291, 67 dollár x 120 kifizetés) + (579, 96 dollár x 240 kifizetés). Ha egy 30 éves fix kamatozású kölcsönt venne ugyanabban a 3, 5 százalékos kamatlábban (amint már említettük), akkor a 30 év feletti teljes költsége 161 656, 09 dollár lenne. Ez 12 534, 71 dollárral nagyobb kamatot jelent a csak kamatot igénylő kölcsönnél, és ez a kiegészítő kamatköltség okozza azt, hogy miért nem akarja a kamatot nyújtó kölcsönt teljes időtartamán megtartani. A tényleges kamatkiadás azonban kisebb lesz, ha a jelzálogkölcsön-adó levonását veszi igénybe.
Ezek a kölcsöntípusok széles körben elérhetők?
Mivel oly sok hitelfelvevő a nehézségekkel küzdött a csak kamatozású kölcsönökkel a buborék éveiben, a bankok vonakodnak ma kínálni a terméket - mondta Yael Ishakis, az FM lakáshitel-helyettes alelnöke, Brooklyn, New York, és a "A teljes beszerzési útmutató" szerzője. egy otthon."
Fleming szerint a legtöbb jumbo, változó kamatozású kölcsön, fix öt, hét vagy tíz évre szól. A jumbo kölcsön egy nem megfelelő kölcsön típusa. A megfelelő hitelekkel ellentétben a nem megfelelő hitelek általában nem jogosultak állami támogatású vállalkozásoknak eladni, Fannie Mae és Freddie Mac - a megfelelő jelzálogkölcsönök legnagyobb vásárlói, és az oka annak, hogy a megfelelő kölcsönök oly széles körben elérhetők.
Amikor Fannie és Freddie jelzálogkölcsön-hitelezőktől vásárol kölcsönöket, több pénzt keresnek fel a hitelezők számára további kölcsönök kiadására. A nem megfelelő kölcsönök, például a csak kamatozású kölcsönök korlátozott másodlagos jelzálogpiaccal rendelkeznek, így nehezebb megtalálni a befektetőt, aki meg akarja vásárolni őket. Több hitelező ragaszkodik ezekhez a kölcsönökhöz, és házon belül kiszolgálja őket, ami azt jelenti, hogy kevesebb pénzük van a kiegészítő kölcsönök felvételére. Ennélfogva a kamatokra szolgáló kölcsönök tehát nem olyan széles körben elérhetők. Még akkor is, ha a kamatozású kölcsön nem jumbo kölcsön, továbbra is nem megfelelő.
Mivel a csak kamatozású hitelek nem olyan széles körben kaphatók, mint például a 30 éves fix kamatozású kölcsönök, „a legjobb módszer a jó kamatot nyújtó hitelező jó hírű brókernél történő megtalálására, aki jó hálózattal rendelkezik, mert ehhez néhány komoly vásárlást találni és összehasonlítani az ajánlatokat ”- mondja Fleming.
A költségek összehasonlítása
„A csak kamatjellegű szolgáltatás kamatláb-növekedése hitelezőnként és napról a másikra változik, de számítson úgy, hogy legalább 0, 25 százalékos prémiumot fizet a kamatlábban” - mondja Fleming.
Hasonlóképpen, Whitney Fite, az Atlanta Angel Oak lakáshitel elnöke szerint a kamatot jelentő jelzálog kamatlába körülbelül 0, 125–0, 375 százalékkal magasabb, mint a rögzített kamatozású kölcsön vagy az ARM kamatlába, az adatoktól függően.
Így néz ki a havi kifizetések egy 100 000 dolláros kamatot igénylő hitelhez képest egy fix kamatozású kölcsönhez vagy egy teljesen amortizáló ARM-hez képest, mindegyik az ilyen típusú hitelre jellemző kamatlábbal:
- 7 éves, csak kamatozású ARM, 3, 125%: 260, 42 USD havi fizetés30 éves fix kamatozású kölcsön (nem csak kamatot), 3, 625%: 456, 05 USD havi fizetés 7 éves, teljes amortizációjú ARM (30 éves amortizáció), 2, 875 százalék: 414, 89 USD havi fizetés
Ezeknél a kamatlábaknál rövid távon a csak kamatozású ARM havi 195, 63 dollárral fog kevesebbet fizetni az első hét évben kölcsönzött 100 000 dollárral szemben, szemben a 30 éves fix kamatozású kölcsöngel, és havonta 154, 47 dollárval kevesebb, a teljes amortizációval összehasonlítva. 7/1 ARM.
Lehetetlen kiszámítani az állítható kamatú kölcsön tényleges élettartama költségeit, amikor azt kivenné, mert nem tudja előre megtudni, hogy a kamatláb melyik évben fog visszaállni. Fleming szerint sem a módja annak, hogy megtérítsük a költségeket, bár a szerződés alapján meghatározhatja az életkori kamatkorlátot és a padlót. Ez lehetővé tenné az élettartam minimális és maximális költségének kiszámítását, és tudhatja, hogy a tényleges költségei valahol a közt esnek. "Ennek ellenére hatalmas tartomány lenne" - mondja Fleming.
Alsó vonal
A csak kamatot jelentő jelzálogkölcsönök megértése nehéz lehet, és a kifizetések számottevõen növekednek, ha a kamatot követõ idõszak lejár. Ha a csak kamatozású kölcsön ARM, akkor a kamatlábak emelkedésével a kifizetések még jobban növekednek, ami biztonságos tét a mai alacsony kamatú környezetben. Ezek a kölcsönök a legfejlettebb hitelfelvevők számára a legjobbak, akik teljes mértékben megértik, hogyan működnek és milyen kockázatokat vállalnak.
