Mi a pénzügyi irányítás megtérülési rátája - FMRR?
A pénzügyi irányítás megtérülési rátája (FMRR) egy olyan mutató, amelyet az ingatlanbefektetés teljesítményének értékeléséhez használnak, és az ingatlanbefektetési vagyonra (REIT) vonatkozik. A REIT-ek olyan részvények, amelyeket egy nyilvános ingatlan-társaság vagy vagyonkezelő társaság kínál fel, amely jövedelemtermelő ingatlanok és / vagy jelzálogkölcsön-portfólióval rendelkezik.
Az FMRR hasonló a belső megtérülési rátához, és figyelembe veszi a befektetés hosszát és kockázatát. Az FMRR a cash flow-kat (beáramlás és kiáramlás) két különálló kamatlábban határozza meg, amelyeket biztonságos kamatlábnak és az újrabefektetési rátának neveznek.
Megmagyarázta a pénzgazdálkodás megtérülési rátáját
Mivel a pénzgazdálkodás megtérülési rátájának kiszámítása olyan bonyolult, sok ingatlanszakértő és befektető úgy dönt, hogy más mutatókat is használ az ingatlan elemzéséhez. Az FMRR használatának előnye, hogy lehetővé teszi a befektetők számára, hogy összehasonlítsák a befektetési lehetőségeket egymással.
Noha a belső megtérülési ráta (IRR) már régóta a pénzügyi lexikonon belüli megtérülési mutató, elsődleges hátránya az, hogy az érték nem képes az idő vagy a tartási időszak elszámolására. Mint ilyen, ez a likviditás gyenge mutatója, amely lényeges szerepet játszik az adott befektetési értékpapír vagy eszköz általános kockázati szintjének meghatározásában. Például, ha csak IRR-t használnak, akkor két alap hasonlónak tűnik a megtérülési rátáik alapján, de az egyik kétszer olyan hosszú időt vehet igénybe, mint a másik, hogy egyszerűen visszatérjen az eredeti tőkebefektetési összeghez. Számos elemző kiegészíti az IRR vagy MIRR visszatérítési intézkedéseket a megtérülési idővel, hogy megbecsülje a tőkebefektetés megtérüléséhez szükséges időtartamot.
A módosított belső megtérülési ráta javítja a szokásos belső megtérülési rátát azáltal, hogy kiigazítja a kezdeti készpénzkiadások és a későbbi beáramlás feltételezett újrabefektetési rátáinak különbségeit. Az FMRR egy lépéssel tovább lép: meghatározza a pénzkiáramlást és a pénzbeáramlást két különféle, a „biztonságos kamatláb” és az „újrabefektetési ráta” néven ismert módon. Az FMRR emellett további feltételezést tesz az IRR és a MIRR részeként, hogy a pozitív cash flow közvetlenül közvetlenül megelőzően fordul elő. a negatív cash flow-kkal fedezik ezt a negatív cash flow-t.
- A biztonságos kamatlábak feltételezik, hogy a negatív cash flow-k fedezéséhez szükséges pénzeszközök könnyen elérhető kamatot keresnek, és szükség esetén igénybe vehetők egy pillanatnyi értesítéskor (azaz például a betéti számla napjától). Ebben az esetben a kamatláb „biztonságos”, mivel az alapok rendkívül likvid és biztonságosan rendelkezésre állnak, minimális kockázattal, ha szükséges. Az újrabefektetési ráták tartalmazzák azt az arányt, amelyet akkor kell megkapni, ha a pozitív cash flow-kat hasonló köztes vagy hosszú távú befektetésbe fektetik be hasonló kockázattal. Az újrabefektetési ráta magasabb, mint a biztonságos kamatláb, mivel nem likvid (azaz egy másik befektetésre vonatkozik), és ezért magasabb kockázatú diszkontrátát igényel.
Kulcs elvihető
- A pénzügyi irányítás megtérülési rátája (FMRR) egy olyan mutató, amelyet az ingatlanbefektetés teljesítményének értékeléséhez használnak, és amely a REIT-ekre vonatkozik. Az FMRR módosított IRR-formulációra támaszkodik, amely a biztonságos megtérülési rátát és az újrabefektetési megtérülési rátát használja. a pénzügyi irányítás megtérülési rátájának kiszámítása olyan bonyolult, sok ingatlanszakértő és befektető úgy dönt, hogy más mutatókat is használ az ingatlan elemzéséhez.
Az FMRR kiszámítása
Mivel az FMRR módosított belső megtérülési ráta, ennek kiszámításához nincs módszertani módja, inkább próba-és hiba-ismétlésekkel kell kiszámítani, amelyeket a számítógépes szoftverek megkönnyítenek. Mielőtt ilyen szoftvert használna, van néhány fontos lépés, amelyet meg kell határozni a biztonságos kamatláb és az újrabefektetési ráta meghatározásakor (magasabb, mint a biztonságos kamatláb), amelyet az adott tartási időszak során az összes jövőbeni cash flow-ra alkalmazni kell.
- Vegye ki az összes jövőbeli negatív cash flow-t, ha lehetséges, az előző évi pozitív cash flow-k alapján. A kiáramlásokat ehelyett a biztonságos megtérülési ráta alapján diszkontálják, és levonják a pozitív cash flow-kból.Az összes többi pénzkiáramlást diszkontálják, amely esetleg nem alkalmazta az 1. lépést a jelenlegihez, a biztonságos kamatlábbal is.Keresés az üzem végéig periódusban a fennmaradó pozitív cash flow-kat az újrabefektetési ráta szerint. Ezeket ezután hozzáadják a beruházás birtoklási periódusának végén történő értékesítésből várhatóan előrehozott cash flow-khoz. Számítsák ki az IRR-t.
Ezeknek a lépéseknek az eredménye a pénzügyi irányítás megtérülési rátája.