Két óriási intézmény létezik az Egyesült Államok jelzálogiparában: Fannie Mae és Freddie Mac. A legtöbb ember hallott róla, de kevesen értik, mit csinálnak, vagy azt a fontos szerepet, amelyet az amerikai háztulajdon finanszírozásában játszanak. A legtöbb ember nem érti meg azt a lehetséges szisztematikus kockázatot is, amelyet a teljes pénzügyi rendszerünkre jelentenek. megbeszéljük, mit csinálnak, a kormány által támogatott vállalkozás (GSE) státusát, a nyilvános küldetéseiket és hogyan profitálnak. Ezután megvizsgáljuk azt a veszélyt, amelyet ezek a behemótok jelenthetnek az amerikai jelzálogpiac számára, ha nem sikerül hatékonyan kezelni a kockázatot. Ne feledje, hogy amikor az óriások esnek, akkor a parasztokat szedik össze.
Mit csinálnak
A Fannie Mae és a Freddie Mac jelzálogkölcsönöket vásárol és garantál a másodlagos jelzálogpiacon. Nem származnak jelzálogkölcsönökből, és nem fedezik azokat.
A jelzálogkölcsön-kibocsátók közvetlenül a Fannie Mae-nek és a Freddie Mac-nek adják el a jelzálogkölcsönöket, vagy cserélnek velük jelzálogkölcsönöket cserébe olyan jelzáloggal fedezett értékpapírokért (MBS), amelyeket ugyanazok a jelzálogkölcsönök fedeznek, de amelyek további garanciát vállalnak a tőke és kamat időben történő fizetésére. biztonsági birtokos. Amikor a jelzálogkölcsön-kibocsátók jelzálogkölcsönöket adnak el Fannie Mae-nek vagy Freddie Mac-nek, vagy eladják a nekik visszaadott MBS-eket, ez felszabadítja az ezen jelzálogkölcsönök létrehozásához felhasznált pénzeszközöket, így az iniciátorok még több jelzálogkölcsönt hozhatnak létre. Fannie Mae és Freddie Mac is jelentős beruházásokat eszközöl saját MBS-ekbe, az úgynevezett megtartott portfóliójukban.
Röviden: megkönnyítik a pénz áramlását a Wall Street-től a Main Street-ig.
LÁT: Jelzálog mögött
Kormány által támogatott vállalkozások
Fannie Mae és Freddie Mac GSE-k. Mindkettőt a Kongresszus hozta létre; Fannie Mae 1938-ban és Freddie Mac 1970-ben. Mindkettő nyilvános forgalmazású társaság, amelyet nyilvános küldetés céljára bíztak meg. Részvényeik az FNM és az FRE szimbólumok alatt kereskednek a NYSE-n. Miközben nyilvános kereskedelemben részesülnek, alapszabályuk miatt a következő kapcsolatok vannak a szövetségi kormánygal:
- Mindkét társaságnak 18 tagú igazgatótanácsa van, amelyek közül öt az Egyesült Államok elnöke nevezi ki. Likviditásuk támogatása érdekében a kincstár titkára felhatalmazást kapott, de nem kötelező, hogy 2, 25 milliárd dolláros értékpapírt vásároljon minden társaságtól. Mindkét társaság mentesül az állami és a helyi adók alól.
Ezen kapcsolatok miatt a piac hajlamos azt hinni, hogy a Fannie Mae és Freddie Mac által kibocsátott értékpapírok az Egyesült Államok kormányának hallgatólagos garanciát vállalnak. Más szavakkal: a piac úgy gondolja, hogy ha valami rosszul fordul elő Fannie Mae vagy Freddie Mac ügyében, az Egyesült Államok kormánya beavatkozik, hogy megmentse őket. Ezt a hallgatólagos garanciát tükrözi az, hogy mennyire olcsón férnek hozzá finanszírozáshoz. Fannie Mae és Freddie Mac képesek olyan vállalati adósságokat kibocsátani, amelyeket "ügynökségi kötvényeknek" hívnak, más hozamoknál alacsonyabb hozamokkal.
Fannie Mae és Freddie Mac közcélja és küldetése
Alapszabályuk szerint Fannie Mae és Freddie Mac nyilvános célja az olcsó jelzálogkölcsönök folyamatos áramlásának megkönnyítése.
Alapszabályuk a következőket tartalmazza:
- Különös figyelmet fordítanak a lakáscélú jelzálogpiacra. Lehet, hogy nem folytatnak független üzleti tevékenységet, vagy nem szakíthatják meg a lakáscélú jelzálogpiac támogatását. A vásárolt és garantált jelzálogkölcsönöknek alacsonyabbaknak kell lenniük a Szövetségi Lakásügyi Vállalati Felügyeleti Hivatal (OFHEO) által meghatározott összegnél. Tilos őket belépni más lakásfinanszírozási társaságok üzleti tevékenységébe - például a jelzálogkölcsönök kezdeményezéséhez. Meg kell felelniük a Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztérium (HUD) által meghatározott éves céloknak. E célok középpontjában az alacsony és közepes jövedelmű lakások, valamint a kisebbségek lakhatása áll. Ezekre az OFHEO kockázatalapú és minimális tőkekövetelményeket, valamint éves vizsgálatokat vet ki.
A Freddie Mac webhelyén kijelenti, hogy küldetése likviditás, stabilitás és megfizethetőség biztosítása a lakáspiac számára. A Fannie Mae honlapján kijelenti, hogy küldetése a megfizethető lakások bővítése és a globális tőke bevonása a helyi közösségekbe az USA lakáspiacának kiszolgálása érdekében. (Az ingatlanokkal kapcsolatos további információkért olvassa el az Ingatlanbefektetés , Intelligens ingatlanügyletek és az Ingatlan-befektetések feltárása című bemutatónkat.)
Nyereségvezérelt, állami küldetéssel rendelkező vállalatok
Ne tévesszen be - Fannie Mae-t és Freddie Mac-t nyereség hajtja, ahogyan részvényeseik igénylik. A nyilvános küldetésük teljesítése során elsődlegesen nyerik profitjukat: garantálják a díjbevételeket és a megtartott portfóliókat.
- Először fedezzük a garanciadíjakból származó jövedelmet vagy a "g-díjakat". Fannie Mae és Freddie Mac megtartja az egyes jelzálogkölcsönök befizetéseinek bizonyos százalékát, mivel garantálták a tőke és kamat időben történő kifizetését az MBS tulajdonosának (befektetőnek). Például minden havi jelzálog-fizetés bontható tőkére és kamatra. A tőkét és a kamatot, amelyet egy jelzálog-szolgáltató gyűjt be, átadjuk a két társaság egyikének, mondjuk Fannie Mae. Fannie Mae ezután átadja a tőkét és a kamatot a jelzáloggal fedezett biztosíték jogosultjának; azonban a kamat bizonyos százalékát megtartja garanciadíjként - általában évente 0, 12% és 0, 50% között. Gondolj rá mint biztosítási kötvényre. Remélhetőleg Fannie Mae több bevételt szerez a garanciadíjakból, mint amennyit a hitelfelvevők nemteljesítése miatt fizet a jelzáloggal fedezett értékpapírok tulajdonosainak. Nagyon nagy biztosítási kötvény. Robert K. Steel államkincstár titkára szerint (a 2007. március 15-i tanúsítás az Egyesült Államok Ház pénzügyi szolgáltatási bizottságának a GSE-reformról szóló bizottsági ülésén) a két társaság 2, 9 trillió dolláros MBS hitelbiztosítékkal rendelkezett.
Másodszor, Fannie Mae és Freddie Mac hatalmas megőrzött portfólióval rendelkezik jelzálogkölcsönökről és MBS-ekről. Jelentősen befektetnek saját - és egymás - értékpapírokba. A korábban tárgyalt hallgatólagos szövetségi garanciájuk miatt képesek olyan adósságot kibocsátani, amely alacsonyabb hozammal rendelkezik, mint más vállalatok, hogy megtartsa portfóliójukat. Más szavakkal, képesek olyan spreadeket keresni portfóliójukon, amelyek ezen finanszírozási előny miatt potenciálisan magasabbak, mint más intézmények. Alighanem azt kell mondani, hogy portfóliójuk mérete hatalmas. 2006-ban a két társaság összesített jelzálogkölcsön-állománya 1, 4 trillió dollár volt, ismét az Steel szerint (2007. március 15.).
Felügyelet Fannie Mae és Freddie Mac felett
A Fannie Mae-t és a Freddie Mac-t az OFHEO és a HUD szabályozza. Az OFHEO szabályozza Fannie Mae és Freddie Mac pénzügyi biztonságát és megalapozottságát, ideértve a tőkeszabványok végrehajtását, betartatását és ellenőrzését, valamint a megtartott portfólióik méretének korlátozását. Az OFHEO meghatározza az éves hitelkeretet is. A HUD felel a Fannie Mae és Freddie Mac lakhatási küldetéséért. Minden új hitelprogramot, amelyben részt vehetnek (vásárlás és / vagy garancia), a HUD jóvá kell hagynia. Ezenkívül a HUD éves célokat tűz ki Fannie Mae és Freddie Mac számára lakhatási küldetésük végrehajtásához. Ezek a célok az alacsony és közepes jövedelmű lakásokra, valamint a kisebbségek lakhatására összpontosítanak.
Túl sok kockázat koncentrálódik két szövetségi kapcsolatokkal rendelkező társaságba?
Nem kétséges, hogy Fannie Mae és Freddie Mac kritikus szerepet játszanak a lakásfinanszírozási rendszerünkben. Fennáll azonban annak veszélye, hogy ennyi kockázat csak két vállalatra koncentrálódik. Óriási mennyiségű hitel- és kamatkockázatot kezelnek. Ha valami baj történt kockázatkezelési és / vagy portfóliókezelési gyakorlatukkal, akkor nem kétséges, hogy a fájdalmat és a stresszt az egész világ pénzügyi piacán érezhetik. Sok kritikus úgy érzi, hogy méretük és a jelzálogkockázat kezelésének összetettsége miatt túlságosan nagy kockázatot jelentenek a gazdaságunkra. Ezenkívül egyesek szerint a Fannie Mae és a Freddie Mac tisztességtelen előnyt élvez annak implicit szövetségi garanciája miatt, amely lehetővé teszi számukra az adósságkibocsátást olyan kamatlábak mellett, amelyek más vállalatok számára nem állnak rendelkezésre - nevezetesen, hogy ez az implicit garancia tette lehetővé Fannie Mae és Freddie Mac számára, hogy olyan nagyra nőnek.
Egyszerűen fogalmazva: fennáll annak a veszélye, hogy a két társaság túl sok kockázatot vállalhat az amerikai adófizetők potenciális rovására. A dolgok perspektíva szempontjából: az államkincstár titkára szerint 2006 végén Fannie Mae és Freddie Mac körülbelül 4, 3 trillió dolláros jelzálogkölcsön-kockázattal rendelkezett, ami az Egyesült Államokban fennálló összes jelzálogkölcsön 40% -át tette ki (2007. március 15.)). Vagy másként tekintve, a két társaság 5, 2 trillió dollár adóssággal és MBS-kötelezettségekkel rendelkezik, amelyek meghaladják az USA kormányának 4, 9 trillió dolláros államadósságát - állítja a Federal Reserve igazgatótanácsának elnöke, Ben Bernanke (2007. április).
Ezenkívül senki sem állította, hogy a jelzálogkölcsön hitelkockázatát vagy kamatlábkockázatát derivatívák felhasználásával könnyedén kezelni vagy enyhíteni.
Következtetés
2007 nyarán a Fannie Mae és a Freddie Mac által garantált jelzálogkölcsönök piaca teljesen leállt, hangsúlyozva a két társaság szerepeinek fontosságát. Freddie Mac 2007 őszén megrázta a piacot azáltal, hogy bejelentette a hitelhez kapcsolódó nagy veszteségeket, felgyújtva ezzel az érveléssel, miszerint a két társaság óriási kockázatot jelent az egész pénzügyi rendszerre. A Fannie Mae és Freddie Mac által az amerikai háztulajdonosok számára előnyei meghaladják-e azokat a kockázatokat, amelyeket egész pénzügyi rendszerünkre és az amerikai adófizetőkre jelentenek? Csak az idő fogja megmondani.
A két intézménnyel kapcsolatban nézd meg az MBS jelzálogkölcsönének nyereségét .
