Az utolsó dolog, amellyel a kooperatív államokban élnek az éves részvényesi közgyűlésen, az, hogy szövetkezetük fizetésképtelenségben van. De sok ember számára ez a valóság. Minden évben a kooperatív vállalkozások csődbe kerülnek, és hidegben hagyják "tulajdonosaikat".
Mi az a Co-op?
A kooperációk olyan lakásépítési megállapodások, amelyekben a lakosok részesedéssel rendelkeznek a társaságnak nevezett jogi személy részéről. Ezek a részvényesek tulajdonosi bérleti jogot vagy jogot kapnak, amely lehetővé teszi számukra, hogy egy apartmanban vagy egységben éljenek. Technikai szempontból a tulajdonos csak ebben a társaságban rendelkezik részvényekkel, nem maga az ingatlan. Az ingatlan tulajdonosa a társaság. A részvények tulajdonosa havonta fizeti a karbantartási költségeket, amelyeket olyan épületgazdálkodási költségek fedezésére használnak fel, mint például takarítás, hő, víz, munkavállalói fizetések, szemeteseltávolítás, javítási költségek, adók, biztosítás és az épület alapjául szolgáló jelzálog.
Az alapértelmezés típusai
A nemteljesítésnek két, általánosan ismert típusa van, amelyek co-op-okkal járnak: jelzálogkölcsön-alapú és technikai alapértelmezés.
- A műszaki alapértelmezés nem rettenetesen súlyos. Adam Leitman Bailey, Esq., Egy New York-i és New Jersey ingatlanügyvéd, valamint a New York City lakossági és kereskedelmi ingatlankezelő cégének vezetője, Adam Leitman Bailey, PC, azt mondja, hogy az ilyen típusú nemteljesítés "a javítások megsértéséből adódik. a jelzálogkölcsön-megállapodásban foglaltak ellenére, bár az összes pénzbeli kifizetést időben befizették. " Általában az ilyen típusú mulasztásokat úgy lehet megoldani, hogy megszervezik a javítás befejezését vagy legalábbis fizetését. A jelzálog-nemteljesítés sokkal súlyosabb, mivel a hitelező az eredeti megállapodás szerint nem kap kifizetéseket az épületért. Ez bosszantó helyzet a részvényesek számára, akik szorgalmasan fizetették ki a havi tartásdíjat anélkül, hogy hiányoztak volna fizetések. Ez gyakran a leggyorsabb út a csődeljárások bevezetésére a társaságok számára. Ebben a helyzetben a hitelező nemteljesítési értesítést küld az épület vezetőségének, és ha a jelzálogkötelezettség nem oldódik meg, megkezdődik a kizárási folyamat.
A legrosszabb eset: kizárás
A kizárás a legrosszabb dolog, ami történhet, amikor egy co-op csődöt nyújt be. A kizárás egy olyan eljárás, amelyet a hitelező indított az épület jogcímének megszerzése érdekében. Stuart M. Saft, a Dewey & LeBoeuf LLP partnere elmondja, hogy New York-ban a kizárás több évet is igénybe vehet, ám végül, hacsak a co-op nem rendelkezik törvényes védelemmel, a játékvezető aukciót tart az épület eladására, és a részvényesek visszatérnek ahhoz, hogy bérlők legyenek, és már nem "birtozzák" lakásaikat.
Abban az esetben, ha egy Co-op csődöt vezet be jelzálogkötelezettségének elmulasztása miatt, a hitelezőnek jogában áll kizárni az épületet és kilakoltatni a részvényeseket. Bailey hozzáteszi: "Az alapul szolgáló jelzálogkölcsön-hitelező nem léphet tovább minden lakástulajdonos után, mivel az épület jelzálogköltsége nem a részvényesek személyes garanciája." Csőd esetén a Co-op bankja a részvényesek előtt fizetni fog.
Tehát a csődeljárás kizárásából származó bevételek a banknak fizetendők. Azok a részvényesek, akik személyes jelzálogkölcsönt szereztek, a kifizetésekért akkor is felelnek, ha elveszítették a tulajdonosi részesedést.
Ebben a forgatókönyvben a részvényeseknek nincs sok lehetőségük. Ha a co-op a 11. fejezetet (átszervezés) kívánja benyújtani, akkor a co-op jelzálogkölcsön-kezelő átalakíthatja azt a 7. fejezetbe, amely felszámolás alatt áll, ahol az épületet azonnal eladják.
Csőd vagy kizárás esetén a co-op részvényesek továbbra is bérlők maradnak, ha ott élnek, de a tulajdonosi lízingük megszűnik. Ha tartozásukért bármilyen jelzálogkölcsönt fizetnek, és nem fizetnek, "kedvezőtlen jövedelemadó-következményekkel járhatnak" - erősíti meg Saft.
Azok a szövetkezetek, amelyek nehéz helyzetben vannak a mulasztásokkal, megpróbálhatják felzárkózni a kifizetésekkel további pénzeszközök kölcsönzésével, a havi karbantartás növelésével vagy az értékelés hozzáadásával. Az értékelés a havi karbantartás ideiglenes növekedése. Ezt a növekedést a Co-op által fedezett javítások vagy egyéb költségek fedezik.
Gyakori a Co-op csőd?
A co-op csődök ritka előfordulások. Saft azt mondja: "Tudomásunk szerint kevesebb mint 10 kooperatív operációt zártak be a New York-i Amerikában a második világháború óta, tehát valószínűtlen, hogy ez most megtörténik. Fizetni kell azonban, ha éber." A műszaki mulasztás csődhez vezethet, ha a vele szemben lévő összes pénz technikai nemteljesítés következtében esedékes, de ez nem valószínű.
Mit tehetnek a részvényesek?
Sajnos a részvényeseknek nem sok a teendő, ha már megvásárolták a co-op lakást. Ha részvényeket vásároltak egy bajba jutott co-op-ban, útmutatást kell kérniük egy képzett ügyvédtől. A legfontosabb az, hogy oktatott döntéseket hozzon vásárláskor, és vásárlás előtt vizsgálja meg a co-op-ot.
Bailey elmondja, hogy amikor egy vevőt képvisel, akkor az épület utóbbi két év pénzügyi helyzetének elemzésével ellenőrzi az épület stabilitását. Összehasonlítja a pénzügyi kimutatást bármilyen jelentős szerkezeti fejlesztéssel vagy szükséges javítással, és megvizsgálja, hogy az épület rendelkezik-e szilárd készpénztartalékkal. Azok az épületek, amelyek nem engedhetik meg maguknak a jelzálogkölcsönök kifizetését vagy a költségek fedezését, határozott piros zászlók.
A Co-op apartman vadászok elkerülhetik, hogy "rossz" co-op-ba kerüljenek, ha maguknak a pénzügyeknek a megkérdezését kérik. A két éves történelem áttekintése jó betekintést nyújthat arra, hogy az épület mennyire jól (vagy rosszul) működik. Például egy alacsony készpénztartalom azt jelezheti, hogy a Co-opnak nincs elegendő forrása a sürgősségi javítások fedezésére. Ebben az esetben a szövetkezetnek meg kell szereznie a pénzeszközöket vagy egy másik hitel formájában a banktól, vagy a részvényesktől.
A részvényeseknek kulcsfontosságú kérdéseket kell feltenniük lakáskutatáskor. Például kérdezze meg, hogy a Co-op havi jelzálog-kifizetéseket hajtott-e végre. Ha elmulasztották a fizetéseket, kérdezd meg miért. Kérdezze meg, hogy van-e egyéb jelzálogkölcsönön kívüli adósságfajta, és várható-e jelentős javítás is, és ha igen, hogyan tervezi a Co-op fizetni ezekért?
Saft néhány tippet javasol: "Nézze meg az utolsó pénzügyi kimutatást, hogy kiderült-e a könyvelő tiszta könyvvizsgálói levelet; kérje meg ügyvédjét, hogy van-e valamely zálogjog az épület ellen, vagy nem fizetik-e meg az ingatlanadókat. Próbáld meg kideríteni az ügyvezetőtől, ha sok részvényes nem fizeti meg tartásdíját. Olvassa el az ügyvédje a Co-op jegyzőkönyvét, hogy lássa, van-e probléma."
Alsó vonal
A Co-op testületnek jogában áll megkérdezni Önt, mint potenciális vevőt, a pénzügyi előzményeiről. Gondoskodni szeretne arról, hogy képes lesz-e teljesíteni a havi karbantartás felelõsségét a saját személyes jelzálogkölcsön-fizetésén kívül. Vásárlóként Önnek ugyanakkor joga van annak is, hogy megbizonyosodjon arról, hogy az Ön lakóterülete gazdaságilag stabil. Feltétlenül kérjen minden részletet. Ez a jövőd, tehát gyakorolja jogait.
