Melyek a bezárási költségek?
A záró költségek az ingatlan árán felüli költségek, amelyek a vevőknek és az eladóknak általában az ingatlanügylet teljesítéséhez merülnek fel.
A felmerült költségek magukban foglalhatják a hitelindítási díjakat, a kedvezményes pontokat, az értékelési díjakat, a jogcímkutatást, a címbiztosítást, a felméréseket, az adókat, az ügyleti nyilvántartási díjakat és a hiteljelentési díjakat. Az előre fizetett költségek azok, amelyek az idő múlásával megismétlődnek, mint például a vagyonadók és a háztulajdonosok biztosítása. A hitelezőt a törvény írja elő, hogy ezeket a költségeket "jóhiszemű becslésben" nyújtsa be a lakáshitel igénylésétől számított három napon belül. A saját tőke ajándékai továbbra is záró költségeket jelentenek.
A záró költségek megértése
A bezárási költségek akkor fordulnak elő, amikor az ingatlan tulajdonjogát az eladótól a vevőhöz adják át. A bezárási költségek teljes dollárösszege attól függ, hogy hol értékesítik az ingatlant, és az átruházott ingatlan értékétől. A háztulajdonosok általában a vételár 2–5% -át fizetik, de a bezárási költségeket akár az eladó, akár a vevő fizetheti. Az ingatlanügylet kissé összetett folyamat, sok szereplővel és mozgó alkatrészekkel. Egyes államok (és egyes hiteltermékek) bizonyos ellenőrzéseket írnak elő az alapvető ellenőrzésen túl, amelyet közvetlenül a választása szerinti házellenőrnek fizet. Aztán ott vannak ingatlan- és átruházási adók, valamint biztosítási fedezet és különféle kiegészítő díjak.
Az Egyesült Államokban a háztulajdonosok átlagosan 4876 dollárt fizetnek a bezárási költségekért - a ClosingCorp, az ingatlan bezárási költségekről szóló adatokkal foglalkozó cég közelmúltbeli felmérése szerint. A felmérés a legmagasabb átlagos bezárási költségeket találta északkeleti részein, ideértve a Columbia kerület (12 573 dollár), New York (9 341 dollár), Delaware (8663 dollár), Maryland (7 211 dollár) és Vermont (6839 dollár) részét. A legalacsonyabb átlagos bezárási költségekkel rendelkező államok közé Missouri (2 905 USD), Indiana (2 934 USD), Dél-Dakota (2 996 USD), Iowa (3 138 USD) és Észak-Karolina (3 206 USD).
A törvények megkövetelik a hitelezőktől, hogy nyújtsanak be egy hitelbecslést, amely feltárja az ingatlan bezárásának költségeit. Az ingatlan-elszámolási eljárásokról szóló törvény (RESPA) értelmében a hitelezőknek törvényben kötelesek benyújtani ezt a becslést, más néven jóhiszemű becslést, a hitelező hitelkérelemét követő három napon belül. Legalább három nappal a lezárás előtt a hitelezőnek be kell nyújtania egy záró nyilvánosságra hozatali nyilatkozatot, amelyben felvázolja az összes záró díjat. A felsorolt díjak a hitelbecsléshez képest változhattak.
Kulcs elvihető
- A záró költségek az ingatlan tranzakció lezárásakor esedékes díjak és díjak, amelyek meghaladják az ingatlan vételárát. Az eladók zárási költségekkel is felszámolhatók. A közös zárási költségekre vonatkozó példák magukban foglalják a jelzálogkölcsön kezdeményezésével és biztosításával kapcsolatos díjakat, az ingatlandíjakat, az adókat, a biztosítást és a nyilvántartásba vételt. A zárási költségeket a törvénynek a vásárlók és eladók számára közzé kell tennie, és Az ingatlanügylet előtt megállapodott megállapodás teljesíthető.
Példák a záró költségekre
A kezdeményezési díjak a bank által a kölcsön megteremtéséért felszámított díjak. A díj általában a jelzálog 1% -át teszi ki. A vevő kedvezményes pontokat vásárolhat előre, hogy csökkentse a bank által felszámított kamatlábat. Bár a banknak hitelinformációs jelentést és hitelkérelmet kell igénybe vennie, ezek a díjak tárgyalhatók, és a bank fedezheti azokat. A magánbiztosítási jelzálogbiztosítás pótdíj, amelyet minden olyan vásárlás esetén felszámítanak, amelynek előlege kevesebb, mint 20%.
A tulajdonjogi biztosítás megvédi a hitelezőt a ház ellen fennálló követelésektől, és megvédi a vevőt a korábbi vállalkozóktól az ingatlanokkal szembeni követelésekkel szemben. A hitelezők gyakran értékelést igényelnek, amely a legtöbb területen akár 400 dollárba is kerülhet. Az önkormányzatok nyilvántartási díjakat és adókat számítanak fel az ingatlanértékesítés nyilvántartására. Ezek az átruházási adók országonként eltérőek.
Az összes záró költséget fel kell sorolni a hitelbecsléshez és a záró közzétételhez. Itt vannak a szokásos díjak, amelyeket elvárhat:
Jelentkezési díj
- A hitelező által felszámított díj a jelzálogkölcsön-kérelme feldolgozása érdekében. Mielőtt jelzálogkölcsönt kérne, kérdezze meg a hitelezőt.
Ügyvédi díj
- Az ingatlanügyvéd által felszámított díj a lakásvásárlási megállapodások és szerződések előkészítéséért és felülvizsgálatáért. Nem minden állam igényel ügyvédet az ingatlanügylet kezeléséhez.
Záró díj
- Más néven "letéti díj" -nak fizetik azt a pártot, aki a zárást kezeli: az alapjogi társaság, a letéti társaság vagy az ügyvéd, az állami törvények függvényében.
Futár díj
- Ha papíralapú dokumentumokat ír alá, ez a díj elősegíti azok szállítását. Ha a bezárás digitálisan történik, akkor valószínűleg nem fizeti ezt a díjat.
Hiteljelentési díj
- Díj (15–30 USD) egy hitelezőtől, hogy a három jelentéstételi irodából kihirdeti a hiteljelentéseit. Egyes hitelezők esetleg nem számítják fel ezt a díjat, mert engedményt kapnak az adatszolgáltató ügynökségektől.
Letéti betét
- Egyes hitelezők két hónapos ingatlanadó és jelzálogbiztosítási összegek befizetését írják elő a bezáráskor.
FHA jelzálogbiztosítási díj
- Az FHA-kölcsönöknek előzetes jelzálogbiztosítási díjat (UPMIP) kell igénybe venni az alaphitel összegének 1, 75% -ánál, amelyet a záráskor kell kifizetni (vagy be lehet vonni a jelzálogba). Van is egy havonta fizetendő MIP-összeg, amely 0, 45% és 0, 85% között mozog, a hitel futamidejétől és az alapösszegtől függően.
Árvíz-meghatározási és -figyelési díj
- Az illetékes árvízvizsgálótól felszámított díj annak meghatározására, hogy az ingatlan árvízzónában van-e, amely árvízbiztosítást igényel (külön a háztulajdonos biztosítási kötvényétől). A díj egy része magában foglalja az ingatlan árvízállapotának változásainak folyamatos megfigyelését.
Lakástulajdonosok szövetségének átruházási díja
- Ha egy társasházat, városi házat vagy egy építési beruházást vásárol, akkor csatlakoznia kell a közösség háztulajdonosok egyesületéhez. Ez az átruházási díj fedezi a tulajdonjog, például a dokumentumok cseréjének költségeit. Lehet, hogy szerepel-e a szerződés az, hogy az eladó vagy a vevő fizeti a díjat; előzetesen ellenőriznie kell. Az eladónak be kell nyújtania a HOA illetékek összegét tartalmazó dokumentációt, valamint a HOA pénzügyi kimutatásainak, értesítéseinek és jegyzőkönyveinek másolatát. Mielőtt megvásárolja az ingatlant, kérdezze meg ezeket a dokumentumokat, valamint a HOA alapszabályait, szövetségeit, feltételeit és korlátozásait (vagy CC és R-jeit) és szabályait, hogy megbizonyosodjon arról, hogy jó pénzügyi helyzetben van-e, és ez egy olyan hely, ahol élni szeretne.
Lakástulajdonos biztosítása
- A hitelező általában az első év biztosítási díjának visszafizetését követeli meg a lezáráskor.
Hitelező címbiztosítása
- Előzetes, egyszeri díj, amelyet a címet viselő társaságnak fizetnek, amely megvédi a hitelezőt, ha olyan tulajdonjogi vita vagy zálogjog merül fel, amelyet nem talált meg a címkeresésben.
Ólom alapú festék-ellenőrzés
- A tanúsított ellenőrnek fizetendő díj annak meghatározására, hogy az ingatlan tartalmaz-e veszélyes, ólom-alapú festéket.
Pont
- A pontok (vagy "kedvezményes pontok") egy opcionális, előre kifizetett összeget jelentnek a hitelezőnek, hogy csökkentsék a kölcsön kamatlábát, és ezáltal csökkentsék a havi befizetést. Egy pont megegyezik a hitel összegének 1% -ával. Alacsony tarifa esetén ez nem sok pénzt takarít meg.
Tulajdonosi jogbiztosítás
- Ez az irányelv védi Önt abban az esetben, ha valaki megkérdőjelezi a háztulajdont. Ez általában nem kötelező, de a jogi szakértők erősen ajánlják.
Eredeti díj
- Ez a díj fedezi a hitelező adminisztratív költségeit a díj feldolgozásához, és általában a hitel összegének 1% -a. Egyes hitelezők nem számítanak fel kezdeményezési díjat, de általában magasabb kamatot számítanak fel a költségek fedezésére.
Kártevő-ellenőrzés
- Díj, amely fedezi a termeszek, száraz rothadás vagy egyéb kártevőkkel kapcsolatos káros kártevők professzionális ellenőrzésének költségeit. Néhány állam és egyes államilag biztosított kölcsönök ellenőrzést igényelnek.
Előre fizetett napi kamatdíjak
- A jelzálogkölcsön kamatainak fedezésére szolgáló kifizetés, amely a lezárás időpontjától az első jelzálogkölcsön-kifizetés napjáig terjed.
Magán Jelzálogbiztosítás (PMI)
- Ha az előleg kevesebb, mint 20%, akkor a hitelező PMI-t kérhet. Lehet, hogy zárásakor meg kell fizetnie az első hónap PMI-kifizetését.
Ingatlanértékelési díj
- A professzionális ingatlanértékelő társaságnak fizetendő díj az otthoni valós piaci érték felméréséhez, amelyet a hitel-érték (LTV) arány meghatározásához használtak.
Tulajdon adó
- A bezáráskor várhatóan megfizet minden olyan ingatlanadót, amely a ház megvásárlásától számított 60 napon belül esedékes.
Értékeld a zárolási díjat
- A hitelező által felszámított díj egy bizonyos kamatláb korlátozott ideig történő garantálása érdekében, általában az előzetes jóváhagyás megszerzésétől a lezárásig.
Van jó jelzálográta? Zárja be! megadja a részleteket.
Felvételi díj
- A helyi nyilvántartó iroda által fizetett díj, általában a város vagy a megye, a nyilvános földnyilvántartások nyilvántartásba vételéért.
Felmérési díj
- A földmérő cég által felszámított díj az ingatlanvonalak és a közös kerítések ellenőrzéséért az ingatlan határainak megerősítése érdekében.
Adómonitorozási és adóügyi helyzet - kutatási díjak
- Harmadik fél díja az ingatlanadó befizetésének megtartására és a hitelező értesítésére az ingatlanadó befizetésével kapcsolatos bármely problémáról, például a késedelmes vagy sikertelen befizetésekről.
Címkeresési díj
- A címet viselő társaság díja a köztulajdon nyilvántartásainak elemzésére a tulajdonjogi eltérések esetére. A címet viselő cég megvizsgálja az iratok nyilvántartásait, és biztosítja, hogy az ingatlanon ne legyen fennálló fennálló tulajdonjogi vita vagy zálogjog.
Átruházási adó
- A tulajdonjognak az eladótól a vevőhöz történő átruházására kivetett adó.
Biztosítási díj
- A kölcsönadó által felszámított díj. A kockázatvállalás a pénzügyi információk, a jövedelem, a foglalkoztatás és a hitel ellenőrzésének kutatási folyamata a végső kölcsön jóváhagyásához.
VA finanszírozási díj
- Ha VA hitelfelvevő vagy, akkor a hitel összegének százalékában felszámított díj segít ellensúlyozni a hitelprogram költségeit az amerikai adófizetők számára. A finanszírozási díj összege a katonai szolgálat besorolásától és a kölcsön összegétől függ; a díjat be lehet fizetni a záráskor, vagy a jelzálogba bekerülve. Egyes katonai tagok mentesülnek a díj fizetése alól.
Újabb nagy díj: ingatlandíjak. A vásárlók azonban ezt a díjat nem fizetik; az eladók. A jutalék általában a ház vételárának 5–6% -a, és egyenletesen oszlik meg az eladó és a vevő képviselője között.
Hogyan lehet csökkenteni a záró költségeket
Úgy tűnik, hogy nem engedheti meg magának ezeket a díjakat az előleg, a költöztetési költségek és az új otthon javításai mellett. Ezen díjak megvitatására azonban vannak módok.
- Körülnézni. Ez vonatkozik a hitelezőkre és a harmadik fél által nyújtott szolgáltatásokra, például a háztulajdonos biztosítási kötvényeire és a tulajdonjogi társaságokra. Sok háztulajdonos nem veszi észre, hogy jelentős pénzt takaríthat meg a bezárási költségekkel, ha összehasonlítja a díjakat a hitelezőtől a hitelezőig. Ezenkívül nem kell használnia a hitelező által javasolt céget, kártevővizsgálót vagy háztulajdonos-biztosítási ügynököt. Csinálj néhány házi feladatot, és komoly pénzt takaríthat meg ezekre a díjakra. Menetrend lezárása a hónap végén. A záró dátum a hónap közelében vagy annak végén segít csökkenteni az előre fizetett napi kamatdíjakat. A hitelező futtathatja ezt a forgatókönyvet, hogy kiszámítsa, mennyit takaríthat meg. Forduljon az eladóhoz segítségért. Lehetséges, hogy az eladót csökkenti a vételárat, vagy fedezheti a bezárási költségek egy részét (vagy az egészet - ha igazán szerencsés vagy). Ez sokkal valószínűbb, ha az eladó motivált, és az otthon már hosszú ideje a piacon, kevés ajánlatával. Számos forró lakáspiacon azonban a feltételek kedvelik az eladókat, így visszalépést vagy „nem” -t kaphat, ha eladó segítségét kéri. Nem fáj megkérdezni. Hasonlítsa össze a hitelbecslést és a záró közzétételi űrlapokat. Amikor megkapja a kezdeti hitelbecslést, ellenőrizze azt egy finom fog fésűvel. Ha nem biztos benne, hogy mit jelent a díj, vagy miért számítják fel azt, kérdezze meg a hitelezőt. Piros zászlónak kell lennie azon hitelezőnek, aki nem tudja megmagyarázni a díjat, vagy visszavonja, amikor a lekérdezés megtörtént. Hasonlóképpen, ha új díjakat észlel vagy bizonyos záró díjak észrevehető emelkedését észleli, kérje meg a hitelezőt, hogy nyújtsa be a részleteket. Nem ritka, hogy a bezárási költségek az előzetes jóváhagyástól a bezárásig ingadoznak, ám a nagy ugrások vagy meglepő kiegészítések befolyásolhatják a bezárási képességet. Tárgyalja meg a kölcsön-specifikus díjakat. Ha azt gyanítja, hogy a hitelező hozzáadja a hiteléhez szükségtelen díjakat, az úgynevezett „szeméti díjakat”, beszéljen. Kérje meg a hitelezőt, hogy távolítsa el vagy csökkentse a díjakat, ha duplikációt észlel. Az összehasonlító vásárlás a szövetségese lehet a bezárási költségek csökkentésében, valamint a versenyképes feltételek és tarifák megtalálásában. Különösen vigyázzon a túlzott feldolgozási és dokumentációs költségekre. Tegye be a zárási költségeket a jelzálogba (mint utolsó megoldást). Bizonyos esetekben a hitelezők felajánlják, hogy fizetik meg a bezárási költségeket, vagy beépítik azokat a kölcsönbe. De nem vagy le a horogról; a hitelezők általában magasabb kamatlábakat számítanak fel, hogy fizetjenek maguknak a záró díjak beszedéséért, ami azt jelenti, hogy végül a kamatot fizeti a kölcsönére - és a záró költségekre.
No-Záró-Jelzálog
A bezárási költségekkel járó jelzálogkölcsönök kiküszöbölik a vevő összes előzetes díját a bezáráskor. Az ilyen típusú jelzálogkölcsönök rövid távon kedvezőek, de valószínűleg magasabb kamatlábakat eredményeznek. A bezárási költségeket a teljes jelzálogba is eltemethetjük, ami azt jelenti, hogy a vevő idővel kamatot fizet a bezárási költségekre. Ezért, bár a bezárási költségekkel járó jelzálog hozzájárul a kezdeti tőkeköltségek csökkentéséhez, hosszú távú pénzügyi következményekkel kell számolni.
