Az ingatlant egyszer átadták egy „seisin livery” néven ismert ünnepélyes cselekmény útján, amelyben a földet átruházó személy egy földön gyöngyöt vagy darabot adott át a földről az átvevő személynek.
A szóbeli és / vagy írásbeli szerződés kísérhette a mozdulatot, de csak a „seisin livery” jogszerűen ruházta át az ingatlan tulajdonjogát. Természetesen ma az ingatlan tulajdonjogát okirat adja át. Az ingatlanokmány egy írásbeli és aláírt jogi eszköz, amelyet az ingatlan tulajdonjogának átruházására használnak fel a korábbi tulajdonostól (az adományozótól) az új tulajdonosig (a kedvezményezettnél).
A cselekedetek számos módon osztályozhatók. Általánosságban véve, hogy a cselekedetek hivatalos vagy magánjellegűek. A hivatalos okiratokat bírósági vagy bírósági eljárások alapján hajtják végre, mint például a vagyonkezelő okiratok és adóügyi okiratok. A legtöbb ingatlanügylet magánjellegű cselekedeteket von maga után.
A cselekedeteket a tulajdonjogi garancia típusa alapján is kategorizálják. Az általános jótállási okmányok biztosítják a legmagasabb szintű vevővédelmet, míg a quitclaim-okmányok általában a legkevesebbet biztosítják.
Kulcs elvihető
- Az ingatlanokról szóló írásbeli és aláírt jogi aktus az ingatlanok tulajdonjogának átruházására szolgál a korábbi tulajdonos (az adományozó) által az új tulajdonos (a kedvezményezett) számára. a legmagasabb szintű vásárlóvédelem, míg a quitclaim ügyek általában a legkevesebbet nyújtják.
A quitclaim-cselekedetek általában a családtagok közötti ingatlancserére vagy a cím hibájának - például egy név helyesírásának - orvoslására szolgálnak. Bár ezek viszonylag gyakoriak és a legtöbb ingatlanügynöknek tapasztalata van velük kapcsolatban, általában olyan ügyletekben használják őket, amelyekben a felek ismerik egymást, és ezért valószínűbb, hogy vállalják a vásárlóvédelem hiányával járó kockázatokat. Ezeket akkor is lehet használni, ha egy ingatlan eladás nélkül adja át a tulajdonjogot, azaz amikor nincs pénz.
Mivel a quitclaim ügyek ilyen korlátozott védelemben részesítik a vásárlókat, fontos megérteni, hogy pontosan mit kap, amikor ilyen módon vásárol ingatlant. Öt dolgot kell tudni ezekről a szerződésekről.
Öt dolog, amit tudni kell a Quitclaim cselekedetekről
1. A cselekedetek legkevesebb védelmét vásárolja meg.
A jótállási okiratnak is nevezik, a quitclaim okirat bármilyen érdeklődést mutat az adományozó által az ingatlanban, ha van. Az adományozó csak "átadja, kiadja és lemondja" az ingatlan iránti érdeklődését a kedvezményezett számára. Nincs garancia vagy ígéret a cím minőségére vonatkozóan. A jogi aktus ezt egyértelművé teszi azáltal, hogy beilleszti a következő nyelveket: "A Kezes nem ad kifejezett vagy hallgatólagos garanciát a leírt ingatlan tulajdonjogára vonatkozóan."
Olyan helyzetekben, amikor a quitclaim-okirat alapján az adományozó nem érdekli az ingatlant, a kedvezményezett a quitclaim-okirat alapján semmit sem szerez, és semmilyen jótállási jogot nem szerez az adományozóval szemben.
2. Csak a megkeresett okiratokat fogadja el az ismeretekkel bízott és megbízóktól.
Mivel a quitclaim-okmányok nem garantálják az adományozó minőségét, a legjobb az alacsony kockázatú tranzakciók esetében, ha egymást ismerik, és általában nem járnak pénzcserével. Ezért a quitclaim-okiratokat általában a családon belüli vagyon átruházására használják, például a szülőktől egy felnőtt gyermekig, testvérek között, vagy amikor az ingatlantulajdonos megházasodik, és házastársát szeretné hozzáadni a jogcímhez.
Azok a házaspárok, akiknek együtt otthonuk van, majd később válnak, szintén quitclaim cselekedeteket használnak. Ha az egyik fél házasságot válási rendezés útján szerezi meg, a másik a quitclaim okiratot végrehajthat az ingatlanhoz fűződő érdeke megszüntetése érdekében (és a bíróság határozatának való megfelelés érdekében).
3. Ezek felhasználhatók a cím hibájának kiküszöbölésére.
A quitclaim okiratot gyakran használják az ingatlan tulajdonjogának története során felmerült hiba („a felhő a címben”) orvoslására. A címhiányok között szerepelnek például a megfogalmazással kapcsolatos problémák (például egy olyan dokumentumon, amely nem felel meg az állami előírásoknak), hiányzó aláírás (például a házastárs) vagy az ingatlanokmányok helytelen rögzítése. Például, ha a kedvezményezett nevét helytelenül írták a nyilvános nyilvántartásba helyezett jótállási okmányon, akkor a cím tökéletesítéséért a kedvezményezettnek végrehajtható egy helyes helyesírási igényt tartalmazó okirat.
Másik példaként feltételezzük, hogy a címkeresés során kiderül, hogy egy korábbi adományozó házastársa érdeklődhet az ingatlan iránt, mert nem megfelelően hajtotta végre a múltbeli cselekedetet a jogcím láncában. Ebben a helyzetben a korábbi adományozó házastársát fel lehet kérni egy, a jelenlegi tulajdonosnak szóló quit kereseti okmány végrehajtására, "megszüntetve" az ingatlan iránti érdeklődését.
4. Ugyanolyan hatékonyak, mint a garanciavállalási okiratok a cím átruházására, de csak akkor, ha a cím jó.
A quitclaim okirat ugyanolyan hatékonyan közvetítheti a jogcímet, mint a jótállási okirat, ha az adományozónak jó okirat van a cselekmény kézbesítésekor. A garanciák hiánya azonban teszi a keresetlevél kevésbé vonzóvá a kedvezményezett szempontjából. Ha például a cím hiányosságot tartalmaz, akkor a kedvezményezettnek nincs jogorvoslati lehetősége az adományozóval szemben az okirat alapján. A quitclaim okiratot gyakran akkor alkalmazzák, ha az adományozó nem biztos a cím állapotában (függetlenül attól, hogy tartalmaz-e hibákat), vagy ha az adományozó nem kíván felelősséget a címszerződés alapján.
5. A quitclaim okirat a tulajdonjogot és az okiraton szereplő nevet, nem pedig a jelzálogot érinti.
Mivel a quitclaim-cselekedetek bizonyos kockázatoknak teszik ki a kedvezményezettet, ezeket leggyakrabban a családtagok között használják, és nincs pénzcsere.
Ennek következtében a quitclaim-okmányokat általában nem használják olyan helyzetekben, amikor az érintett ingatlannak fennálló jelzálogköltsége van. Végül is sok adományozó számára nehéz lenne fizetni a jelzálogkölcsönt az ingatlan eladásából származó bevétel nélkül.
Egyes esetekben azonban a quitclaim-okiratokat akkor használják, ha az adományozónak jelzálogköltsége van. Ebben az esetben az adományozó továbbra is felelõs a jelzálogért, még akkor is, ha a tulajdonjog átengedett a quitclaim okirat végrehajtásával. A Quitclaim okiratok átruházásának címe, de nem érinti a jelzálogkölcsönöket.
Ez a helyzet még rosszabbá válhat, ha a jelzálog a az eladásra esedékes záradék , egy közös rendelkezés, amely előírja, hogy a teljes hitel esedékessé válik a tulajdonjog átruházása után (nem csak akkor, ha az ingatlant pénzváltással "adják el", mint az "eladásra esedékes" név) látszólag azt sugallja).
Ha az adományozó lemondta az ingatlant azzal a hittel, hogy a kedvezményezett meg fogja fizetni a jelzálogkölcsönöket, akkor az adósnak nincs jogorvoslata, ha a kedvezményezett abbahagyja a kifizetéseket vagy eladja az ingatlant egy másik fél számára. A lehetséges pénzügyi és jogi problémák enyhítése érdekében a kedvezményezett vállalhatja a jelzálogkölcsönt a hitelezőnél (a hitelező jóváhagyásával), vagy refinanszírozhatja az ingatlant, és kifizetheti az eredeti kölcsönt. A kedvezményezett védelme érdekében jogilag végrehajtható megállapodást lehet kötni a fizetési feltételek dokumentálására.
Alsó vonal
A tulajdonos tulajdonjogának átruházása okirat útján történik. Ahhoz, hogy az jogilag működőképes legyen, bizonyos alapvető elemeket tartalmaznia kell a jogi aktusban. A különféle cselekedetek különböző szintű védelmet nyújtanak a kedvezményezett számára, és az okirat formája határozza meg a kedvezményezett kötelezettségeit.
A quitclaim okirat a legalacsonyabb szintű vevővédelmet nyújtja, és általában a családtagok közötti tulajdonátadásra vagy a cím hiányának kiküszöbölésére használják. Ha az ingatlan „különleges célú cselekedetnek” nevezik - amely javító okirat, ajándék okirat vagy felszabadító okirat lehet -, akkor általában nem nyújt több oltalmat, mint a quitclaim okirat. Feltétlenül konzultáljon szakképzett ingatlanügyvéddel: A tettek fontos jogi dokumentumok, amelyek befolyásolják a tulajdonosi érdekeket és jogokat.
