A Szövetségi Házügyi Hatóság az Egyesült Államok legnagyobb jelzálogbiztosítója, több mint 1, 3 trillió dolláros portfólióval rendelkezik. Az Egyesült Államok Lakásügyi és Városfejlesztési Hivatala (HUD) részeként az országban évente körülbelül egy millió ember segíti háztulajdonosokvá válását, valamint támogatja a 300 000 bérleti egység rendelkezésre állását azáltal, hogy megfizethetővé teszi a háztulajdonosokat. Az alacsony előlegek és az alacsony hitelminősítési követelmények sokkal vonzóbbá teszik az FHA-kölcsönöket, mint a hagyományos jelzálogkölcsönök.
Noha ez jó hír lehet néhány háztulajdonos számára, az ingatlanbefektetőknek, akik ki akarják használni az FHA kölcsön előnyeit, másutt kell keresniük. Ennek oka az, hogy ezeknek a kölcsönöknek a feltételei korlátozzák a jogosultakat.
Olvassa tovább, ha többet szeretne megtudni az FHA kölcsönökről, a jogosultakról és arról, hogy felhasználhatja-e őket kölcsönök finanszírozására.
Kulcs elvihető
- A Szövetségi Lakáshatóság biztosítja azokat a jelzálogkölcsönöket, amelyek alacsony előleget és liberális kockázatvállalási előírásokat igényelnek.Az FHA kölcsönökkel járó előnyök miatt ezeket nem lehet második otthonra, bérletre, nyaralásra vagy más befektetési célú ingatlanra felhasználni.A FHA hitelfelvevőknek be kell költözniük a az otthon 60 nappal a jelzálog lezárását követõen legalább egy teljes évig meg kell ôriznie elsődleges lakóhelyét. Az FHA emellett biztosítja legfeljebb négy egységet tartalmazó lakások jelzálogkölcsönét, feltéve, hogy egyikük tulajdonos által üzemeltetett.
Mik az FHA kölcsönök?
A háztulajdonosoknak nehéz volt a nagy depresszió ideje alatt ingatlantulajdonuk vásárlása és megtartása. Ezek olyan kölcsönökre korlátozódtak, amelyek az ingatlan piaci értékének 50% -át teszik ki, és a jelzálogkölcsönök általában nagyon rövidek voltak. Sok hitel nagyon nagy összegű, hosszú távú fizetéssel zárult le, amit a legtöbb ember nem engedhette meg magának. Ez hatalmas összegű késedelemhez vezetett, ami felvetette a kizárás arányát. 1934-ben az Egyesült Államok Kongresszusa úgy döntött, hogy megalapítja a Szövetségi Házigazgatást annak érdekében, hogy elősegítse a megfizethető háztulajdon kialakítását. Így alakult ki a Szövetségi Lakásügynökség (FHA) hitelprogramja.
Az FHA által nyújtott hitelek alacsonyabb előlegekkel és liberálisabb kockázatvállalási előírásokkal rendelkeznek, mint a legtöbb hagyományos jelzálog. Például 2019-től a háztulajdonosoknak csak 580 vagy annál magasabb hitelképességre van szükségük a minősítéshez. Az elfogadott pályázók akár 96, 5% -ot is finanszírozhatnak, azaz csak 3, 5% -ot kell csökkenteniük. Azok, akiknek hitelképessége kevesebb, mint 579, továbbra is jogosultak, de kissé többet kell letenniük - 10% -ot.
Az FHA-kölcsönök nagyrészt azokra a vásárlókra korlátozódnak, akik elsődleges lakóhelyként kívánják használni a megvásárolt otthont. Ez azt jelenti, hogy az FHA kölcsön nem használható fel második ház, bérleti ház, nyaralóház vagy befektetési célú ingatlan finanszírozására. Van azonban néhány kivétel és néhány módszer ezen általános szabály megkerülésére.
FHA alkalmazási követelmény
Az FHA szabályai és iránymutatásai szerint a finanszírozandó ingatlannak a tulajdonos által üzemeltetettnek kell lennie. Ez azt jelenti, hogy a bérleti és a szezonális ingatlanok nem vonatkoznak. Az FHA ezt a szabályt arra használja, hogy megakadályozza a befektetőket abban, hogy részesüljenek a program előnyeiből.
Az FHA-fedezetű kölcsönökkel rendelkező jelzálogkötelezetteknek legalább egy teljes évig otthoni házuk elsődleges lakóhelyének kell lenniük.
A hitelfelvevőnek a jelzálog lezárásától számított 60 napon belül birtokba kell vennie a házat, és az év nagy részében otthon kell élnie. Az ingatlant legalább egy évig fő lakóhelyként kell használni. Ha egynél több hitelfelvevő szerepel a jelzálogkölcsönön, az FHA-nak legalább egynek szüksége van a kihasználtsági követelmény teljesítéséhez.
Meglévő FHA kölcsön refinanszírozása
Tegyük fel, hogy valaki FHA kölcsönt használ az elsődleges lakóhely vásárlásának finanszírozására. A tulajdonos elköltözhet az otthonból az út mentén, de továbbra is birtokolja azt, és jövedelem céljából bérbe adja. Más szavakkal: a ház befektetési célú ingatlanvá válik. A kamatlábak csökkennek, és a tulajdonos egy jobb üzlet érdekében kíván refinanszírozni.
Annak ellenére, hogy már nem lakik a házban, az FHA szabályai lehetővé teszik számára, hogy újrafinanszírozza egy másik FHA kölcsönbe. Az FHA-FHA-re történő refinanszírozást FHA streamline refinanszírozásnak is nevezik.
A refinanszírozás feltételeinek több követelménye van:
- Legalább 210 nap telik el azóta, hogy lezárta az eredeti lakáshitelét. Legalább hat havi kifizetést kell teljesítenie az FHA által kibocsátott jelzálogkölcsönön.Ha az FHA kölcsönének kevesebb, mint egy éve volt, akkor nem lehet több mint 30 napos lejárt kifizetések. Ha egy évnél hosszabb ideig tartotta FHA-hitelét, akkor 12 hónapon belül egyszeri 30 napos késedelmes fizetést engedélyezhet, de ez a késedelmes fizetés nem lehet az elmúlt 90 napban. Az újrafinanszírozásnak csökkentenie kell a havi tőke- és kamatfizetését, amelyet gyakran nettó kézzelfogható haszonként írnak le. Például, ha az előző havi befizetése 1100 USD volt, akkor az új havi befizetés után az újrafinanszírozásnak 1050 USD vagy ennél alacsonyabbnak kell lennie. A rövid lejáratú jelzálogkölcsönbe történő refinanszírozás a nettó kézzelfogható haszonnak minősül.
Ha a háztulajdonos megfelel a fenti kritériumoknak, akkor az FHA korszerűsített refinanszírozása valószínűleg a legegyszerűbb hitel. Nincs szükség foglalkoztatás vagy jövedelem ellenőrzésére, hitelképesség-ellenőrzésre és otthoni értékelésre. A legfontosabb az, hogy a háztulajdonos időben megfizette a meglévő FHA kölcsönét.
Kettős cél
Az FHA kölcsön felhasználásának másik módja jövedelemtulajdon vásárlására a több egységből álló lakás megvásárlása. Az FHA lehetővé teszi a háztulajdonosok számára, hogy akár négy egységet is megvásároljanak, feltéve, hogy az egyik tulajdonos által üzemeltetett. Ennek ellenére nincs korlátozva, hogy a tétel mérete milyen nagy lehet. Ily módon a tulajdonos egy egységben élhet, így tulajdonos által üzemeltetett ingatlanmá, tehát FHA-támogathatóvá válik. A tulajdonos bérbe adhatja a másik egységet jövedelemért.
A hozzáértő befektető egy forró bérleti piacon időnként elég jövedelmet keres be ezzel a módszerrel, hogy ingyen otthon élhessen. Mint fentebb megjegyeztük, az FHA a becsült érték 96, 5% -át kölcsönzi, azaz a vevő mindössze 3, 5% -ot enged le.
Különleges megfontolások
Az FHA speciális rendelkezésekkel rendelkezik, amelyek lehetővé teszik otthonának bérleti jövedelemszerzését. Ha a munkavégzéshez költözik, és szüksége van egy második otthonra, vagy ha otthona túl kicsi a bővülő család számára, akkor előfordulhat, hogy kibérelte első házát, miután teljesítette az egyéves tartózkodási követelményt. Ha munkanélkülisége miatt egyébként alkalmatlanná válhat, előfordulhat, hogy otthon bérelheti szobáit a bentlakók számára, hogy kompenzálja az elveszett bért.
Természetesen a jelzálogkölcsönt mindig kifizetheti. Az FHA nem számít fel előre fizetendő büntetést, tehát ha teljes egészében meg tudja szüntetni a kölcsönt, akkor szabadon megteheti az ingatlanával, amit csak kíván.
