Mi az a felvásárlás?
A felvásárlás egy típusú engedmény, mely a lakáscélú jelzálogkölcsönökhöz kapcsolódik. Ez magában foglalja a hitelezőt, amely előzetes készpénzösztönzőt kínál a hitelfelvevőnek, cserébe magasabb kamatláb elfogadása ellenében.
A felvásárlások általában előnyösebbek a hitelfelvevő számára, ha azt várják, hogy a megvásárolt ingatlant rövid időn belül újra eladják. Fontos szempont, hogy a készpénzes ösztönző nem haladhatja meg a hitelhez kapcsolódó elszámolási költségeket.
Kulcs elvihető
- A felvásárlás olyan típusú engedmény, amelyben a jelzálogkölcsön-hitelfelvevő magasabb kamatlábat fogad el az előzetes készpénz-ösztönzésért cserébe. hitelező és a hitelfelvevő. Egy tipikus képlet szerint a készpénzösztönzés minden százaléka 0, 25% -kal növeli a kamatlábat. A vásárlásokat néha a jelzálogkölcsönöknek és a banki kölcsönök tisztjeinek is fizetik. A hitelfelvevőknek ezért körültekintően kell meghatározniuk, hogy az ilyen megállapodások befolyásolták-e a számukra jegyzett kamatlábat.
A felvásárlások megértése
A felvásárlásokat általában a jelzálogkölcsön-felvevők használják, akik szeretnék csökkenteni a zsebkölcsönből történő elszámolási költségeiket. Mivel a felvásárlás magasabb kamatlábat eredményez a kölcsönben, a hitelfelvevő ténylegesen ezen a magasabb kamatlábon vesz kölcsön pénzt, és arra használja fel, hogy részben vagy egészben fedezze a teljesítési költségeket.
Mivel a magasabb kamatláb a jelzálog teljes egyenlegére vonatkozik, a felvásárlás választása általában csak gazdaságos, ha a hitelfelvevő nem szándékozik hosszabb ideig tartani a jelzálogkölcsönt. Ezekben a helyzetekben az előzetes készpénzösztönzés több mint ellensúlyozhatja a megnövekedett kamatköltségeket, figyelembe véve, hogy ezeket a kamatköltségeket csak korlátozott ideig viselik.
Egy másik szempont, amelyet figyelembe kell venni, hogy a felvásárlásokat néha a jelzálogkölcsönöknek is fizetik. Ezekben a helyzetekben a brókert hatékonyan ösztönözni lehet arra, hogy ösztönözze a hitelfelvevőket arra, hogy a jelzálogkölcsönöknél elfogadják a piac feletti kamatlábakat, amelyeket más néven hozamelosztási prémiumoknak (YSP-knek) neveznek. Ha ezeket a felvásárlási megállapodásokat nem egyértelműen közlik a vevővel, akkor összeférhetetlenség alakulhat ki a két fél között.
2010 előtt a jelzálogközvetítők felvásárlási árengedményeit gyakran elhomályosították az eladott jelzálogkölcsönök hitelfeltételei, ami megnehezítette a hitelfelvevők számára, hogy mikor fizettek YSP-t jelzálogkölcsönükön. Azóta az új hitelbecslések szövetségi irányelveiben bekövetkezett változások megkövetelik, hogy a jelzálogkölcsönök YSP-jét világosan közöljék a vevővel.
E javulások ellenére a lehetséges konfliktusok kockázata továbbra is fennáll. Pontosabban, a felvásárlási árengedményeket és más hasonló ösztönzőket néha maguknak a hitelintézeteknek a kölcsöntisztviselői is kapnak. Ilyen körülmények között a hitelfelvevőnek kevés gyakorlati képessége van annak észlelésére, hogy az ösztönzők befolyásolják-e a fizetett kamatlábakat. Óvintézkedésként a hitelfelvevőknek óvatos és közvetlen kérdéseket kell feltenniük hitelminisztériumuknak, amelyekben ösztönző programok léteznek a kölcsönükhöz.
Példa egy felvásárlásra a valós világban
A szemléltetés céljából vegye figyelembe a vevőt, aki 100 000 dolláros jelzálogkölcsönt kíván biztosítani. A bank által ajánlott általános kamatláb 4, 50%. A vevő azonban a kölcsön értékének 2, 50% -ával megegyező felvásárlási engedményt kíván felhasználni. Ebben a forgatókönyvben a vevő 2500 dollár pénzbeli ösztönzőt kap a normálnál magasabb kamatláb elfogadásának cseréjéért.
Noha az új kamatláb pontos szintjéről tárgyalás tárgyát képezi, a tipikus képlet az árengedmény minden egyes százalékára vonatkozik, hogy a jelzálog kamatlába 0, 25% -kal növekedjen. Ezért a fenti példában a 2, 50% -os pénzbeli ösztönzés 0, 625% -os kamatláb-növekedést eredményezne. Az új kamatláb tehát 5, 125% lenne.
