Mi az elfogadható jelzálog?
A feltehető jelzálog olyan típusú finanszírozási megállapodás, amelynek keretében a fennálló jelzálogkölcsönt és annak feltételeit a jelenlegi tulajdonosról a vevőre átruházják. Azáltal, hogy vállalja az előző tulajdonos fennmaradó tartozását, elkerülheti, hogy saját jelzálogkölcsönt szerezzen.
Kulcs elvihető
- A feltehető jelzálog olyan megállapodás, amelyben a fennálló jelzálogkölcsön és annak feltételei átruházhatók a jelenlegi tulajdonosról a vevőre. Amikor a kamatlábak emelkednek, a feltételezhető jelzálog vonzó annak a vevőnek, aki alacsonyabb kamatot biztosító meglévő hitelt vesz fel. kamatláb.A hitelnek csak két típusa, amely felhasználható, a kölcsönök, amelyeket a Szövetségi Házigazgatás és az Egyesült Államok Veteránügyi Minisztériuma biztosított.
A feltehető jelzálog megértése
Sok háztulajdonos általában jelzálogkölcsönt vesz fel egy hitelintézettől egy ház vagy ingatlan megvásárlásának finanszírozására. Az ingatlanhitel visszafizetésére vonatkozó szerződéses megállapodás magában foglalja a kamatot, amelyet a hitelfelvevőnek havonta kell fizetnie a hitelezőnek fizetendő törlesztés mellett.
Ha a háztulajdonos úgy dönt, hogy a jövőben valamikor eladja házát, előfordulhat, hogy a jelzálogkölcsönöket átruházhatják a háztulajdonosra. Ebben az esetben a felvett eredeti jelzálog feltételezhető.
A feltételezhető jelzálog lehetővé teszi a háztulajdonos számára az eladó jelzálogának jelenlegi tőkeösszegét, kamatlábát, visszafizetési idejét és egyéb szerződéses feltételeit. A vásárló ahelyett, hogy szigorú eljáráson hajtja végre a lakáshitel megszerzését a banknál, átveheti egy meglévő jelzálogkölcsönt. Költségmegtakarítás előnye lehet ennek során, ha a jelenlegi kamatlábak magasabbak, mint a feltehető hitel kamatlába.
A növekvő kamatlábak időszakában a hitelfelvétel költsége is növekszik. Amikor ez megtörténik, a hitelfelvevők minden jóváhagyott hitelnél magas kamatlábakkal szembesülnek. Ezért egy feltételezhető jelzálognak ebben az időszakban valószínűleg alacsonyabb a kamatlába, tükrözve a jelenlegi gazdasági helyzetet. Ha a feltételezhető jelzálognak rögzített kamatlába van, akkor a növekvő kamatlábak nem befolyásolják.
Egy feltételezhető jelzálog vonzza a vásárlókat, amikor a kamatlábak emelkednek. Az eladó meglévő jelzálogkölcsönének alacsonyabb rögzített kamatlába lehet, mint a jelenlegi folyó kamatláb.
A feltehető jelzálogkölcsönök előnyei és hátrányai
A feltételezhető jelzálog magas kamatozású környezetben történő megszerzésének előnyei a kölcsön meglévő jelzálog-egyenlegének vagy a saját tőkének a összegére korlátozódnak. Például, ha egy vevő 250 000 dollárért vásárol otthont, és az eladó feltételezhető jelzálogjellel csak 110 000 dollár egyenlege van, akkor a vevőnek 140 000 dollár előleget kell fizetnie a különbség fedezésére, vagy a vevőnek külön jelzálogkölcsönre van szüksége a további források.
Ennek hátránya az, hogy ha az otthon vételára jelentős összeggel meghaladja a jelzálogkölcsönt, akkor a vásárlónak új jelzálogkölcsönt kell szereznie. Ebben az esetben a bank vagy a hitelező intézmény magasabb kamatlábat vehet fel a 140 000 dolláros jelzálogkölcsönre, a vevő hitelkockázatától függően.
Általában a vevő második jelzálogkölcsönt vesz fel a meglévő jelzálogkölcsön-egyenlegen, ha az eladó saját tőkéje magas. Előfordulhat, hogy a vevőnek a második kölcsönt az eladó hitelezőjétől eltérő hitelezővel kell felvennie, ami problémát jelenthet, ha mindkét hitelező nem működik együtt egymással, vagy ha a hitelfelvevő mindkét kölcsön nem teljesíti.
Ha azonban az eladó lakossági tőkéje alacsony, a feltehető jelzálog vonzó megszerzés lehet a vevő számára. Ha a lakás értéke 250 000 dollár, és a feltételezhető jelzálogköltség 210 000 dollár, akkor a vevőnek csak 40 000 dollárt kell feltennie. Ha a vevőnek ez az összeg készpénzben van, akkor közvetlenül fizethetnek az eladónak anélkül, hogy újabb hitelkeretet kellene biztosítaniuk.
Különleges megfontolások az elfogadható jelzálogkölcsönöknél
A felfüggeszthető jelzálog átruházásának végső döntését nem a vevő és az eladó hagyja meg. Az eredeti jelzálogkölcsön-hitelezőnek jóvá kell hagynia a jelzálogkölcsön-vállalást, mielőtt az ügyletet bármelyik fél aláírhatja. A háztulajdonosnak igényelnie kell a megvalósítható kölcsönt, és teljesítenie kell a hitelező követelményeit, például elegendő vagyonnal kell rendelkeznie, és hitelképessé kell válnia.
Ha jóváhagyják, az ingatlan tulajdonjoga átkerül a vevőhöz, aki a szükséges havi visszafizetéseket teljesíti a banknak. Ha az átruházást a hitelező nem hagyja jóvá, az eladónak meg kell találnia egy másik vevőt, aki hajlandó vállalni jelzálogkölcsönét és jó hitelképességgel rendelkezik.
A harmadik fél által vállalt jelzálog nem jelenti azt, hogy az eladó mentesül az adósságfizetés alól. Az eladó felelősségre vonható minden olyan mulasztásért, amely viszont befolyásolhatja hitelminősítésüket. Ennek elkerülése érdekében az eladó köteles írásban elengedni a felelősségét a vállalás vállalásakor, és a hitelezőnek jóvá kell hagynia a felmentési kérelmet, amely mentesíti az eladót az összes kötelezettség alól a kölcsönből.
Gyors tény
Az eladó továbbra is felelős az adósságkifizetésekért, ha a jelzálogot harmadik fél vállalja, kivéve, ha a hitelező jóváhagyási kérelmet hagy jóvá, amely mentesíti az eladót az összes kötelezettség alól a kölcsönből.
A hagyományos jelzálogkölcsönök nem feltételezhetők. Kétféle kölcsön igényelhető: FHA kölcsönök, amelyeket a Szövetségi Házigazgatás biztosított, és VA kölcsönök, amelyeket az Egyesült Államok Veteránügyi Minisztériuma garantál.
