Mivel az ingatlan az intézményi és a lakossági befektetők számára egyaránt a tőkeallokációs mátrix része, az utóbbi időben növekvő növekedést mutatnak az ingatlan alapok. Az ingatlanbefektetés tőkeigényes jellege, az aktív irányítás iránti igény, valamint a globális ingatlan-lehetőségek növekedése miatt a hatékony vagyonkezelést kereső intézmények fokozatosan elmozdulnak alapok ingatlanpénztárain.
Ugyanez vonatkozik a lakossági befektetőkre is, akik mostanában részesülnek a korábbinál sokkal nagyobb ingatlanbefektetési alapokhoz való hozzáférésből, lehetővé téve a hatékony tőkeelosztást és a diverzifikációt. Mint minden más befektetési ágazatban, az ingatlannak is vannak előnyei és hátrányai. Ezt azonban a legtöbb befektetési portfólió esetében figyelembe kell venni, az ingatlan-befektetési alapok (REIT) és az ingatlanbefektetési alapok esetében a lehető legjobb módszernek kell tekinteni az allokáció kitöltését.
Ingatlan intézményi befektetők számára
Az ingatlanbefektetéseket már régóta nagy szereplők uralják: nyugdíjalapok, biztosítótársaságok és más nagy pénzügyi intézmények. Az ingatlanbefektetések globalizációjának és az új offshore lehetőségek megjelenésének köszönhetően, amelyek mind lehetővé teszik a nagyobb mértékű diverzifikációt, mind pedig a megtérülési potenciált, trendként alakul ki az ingatlanok állandó helyzete az intézményi portfólió allokációban.
Az ingatlan-tőke állandó elosztása bizonyos akadályokkal jár. Mindenekelőtt tőkeigényes. A kis részletekben megvásárolható részvényekkel ellentétben a kereskedelmi ingatlanbefektetések viszonylag nagy összegeket igényelnek, és a közvetlen befektetések gyakran csomós portfóliókat és rendkívüli kockázatokat eredményeznek akár helyszínen, akár ingatlan típusonként. Az ingatlan aktív irányítást igényel, amely munkaigényes. Az ingatlan-allokáció kezelése jelentős erőforrásokat igényel a hagyományos befektetésekhez képest. E kérdések eredményeként, az irányítás hatékonyságának és a tőke elosztásának fokozása érdekében az intézmények inkább az ingatlan alapok és az alapok alapjai felé vonzódnak. Ugyanezeket az előnyöket a lakossági befektetők a REIT, a REIT tőzsdén forgalmazott alapok (ETF) és az ingatlan befektetési alapok révén is elérhetik.
Lakossági befektetők
A lakossági befektetők számára több lehetőség nyílik az ingatlan megtérülési potenciáljának elérésére és az eszközosztály kitettségének megszerzésére.
Közvetlen befektetés
Ez a stratégia az egyes ingatlanokat közvetlenül kiválasztó befektetőkre vonatkozik. Ennek a stratégiának a nagy előnye az ellenőrzés. Az ingatlan közvetlen tulajdonjoga lehetővé teszi a stratégia kidolgozását és végrehajtását, valamint a visszatérésre gyakorolt közvetlen befolyást. A közvetlen befektetés azonban nagyon megnehezíti a jól diverzifikált ingatlanportfólió létrehozását. A legtöbb lakossági befektető számára az ingatlan allokáció nem elég nagy ahhoz, hogy elegendő ingatlan vásárolhasson az igazi diverzifikációhoz; növeli a helyi ingatlanpiacnak való kitettséget, valamint az ingatlan típusú kockázatokat.
Ingatlanbefektetési alapok (REIT)
A REIT részvények magán- és állami részvényeket képviselnek olyan társaságokban, amelyek trösztként vannak felépítve, és amelyek ingatlanba, jelzálogba vagy más ingatlanokkal fedezett befektetésekbe fektetnek be. A REIT-ek általában ingatlantulajdonban vannak és üzemeltetnek. Ide tartozhatnak többcsaládos lakóingatlanok, élelmiszerbol lehorgonyzott bevásárlóközpontok, helyi kiskereskedelmi ingatlanok és sztriptízközpontok, bevásárlóközpontok, kereskedelmi irodaterületek és szállodák.
Az ingatlanbefektetési alapokat igazgatótanács irányítja, amely a vagyonkezelő nevében hozza meg a befektetéskezelési döntéseket. A REIT-ek csak kevés vagy egyáltalán nem fizetnek szövetségi jövedelemadót, feltéve, hogy az adóköteles jövedelem 90% -át osztalékként oszlik el a részvényeseknek. Annak ellenére, hogy az adókedvezmény növeli az adózás utáni cash flow-kat, a REIT-ek képtelenség megtartani a készpénzt jelentősen akadályozhatja a növekedést és a hosszú távú felértékelődést. Az adókedvezményen kívül a REIT-ek ugyanolyan előnyöket és hátrányokat kínálnak, mint a részvények.
A REIT vezetői stratégiai jövőképet adnak, és meghozzák a befektetéssel és az ingatlanokkal kapcsolatos döntéseket, ily módon kezelve a vezetéssel kapcsolatos kérdéseket a befektetők számára. A lakossági befektetők számára a REIT-k legnagyobb hátrányai a korlátozott tőkével történő befektetés nehézségei, valamint a kiválasztásukhoz és a teljesítményük előrejelzéséhez szükséges eszköz-specifikus ismeretek és elemzések jelentős mennyisége.
A REIT-beruházások sokkal nagyobb korrelációt mutatnak a teljes tőzsdén, mint a közvetlen ingatlanbefektetéseknél, ami egyeseknek alávetik diverzifikációs tulajdonságaikat. A volatilitás a REIT piacon is magasabb volt, mint a közvetlen ingatlané. Ennek oka a makrogazdasági erőknek a REIT-értékekre gyakorolt hatása, valamint az a tény, hogy a REIT-készleteket folyamatosan értékelik, míg a közvetlen ingatlanokat inkább a helyi ingatlanpiacok befolyásolják, és a becslési módszer alkalmazásával értékelik, amely hajlamos a simább befektetési hozamra.
Ingatlan befektetési alapok
Az ingatlanbefektetési alapok elsősorban a REIT részvényekbe és az ingatlankezelő társaságokba fektetnek be. Ezek lehetővé teszik az ingatlanok diverzifikált kitettségének elérését, viszonylag kis összegű tőke felhasználásával. Stratégiájától és diverzifikációs céljaiktól függően sokkal szélesebb eszközválasztékot biztosítanak a befektetők számára, mint amelyet csak a REIT részvények vásárlása révén lehet elérni, és rugalmasságot biztosítanak az egyik alapból a másikba történő könnyű költözéshez. A rugalmasság a befektetési alapok befektetőinek is előnyös, mivel az eszközök szisztematikus és szabályozott tőzsdén történő megszerzése és elidegenítése viszonylag egyszerű, szemben a közvetlen befektetéssel, amely nehéz és költséges. A spekulatív befektetők taktikailag túlsúlyozhatnak bizonyos ingatlanokat vagy regionális kitettségeket a hozam maximalizálása érdekében.
A befektetési alapok széles skálájának kitettsége csökkentheti a tranzakciós költségeket és a jutalékokat az egyes REIT részvények vásárlásához képest. Egy másik jelentős előnye a lakossági befektetők számára az alapok által a megszerzett eszközökre vonatkozóan rendelkezésre bocsátott elemzési és kutatási információkkal, valamint a vezetőség perspektívájával az ingatlanok életképességéről és teljesítményéről, mind konkrét befektetések, mind eszközosztály szempontjából.
Azok a befektetők, akiknek nincs vágya, tudása vagy tőkéje ahhoz, hogy saját ingatlan alapjaikon földterületet vagy ingatlant vásároljanak, lehetővé teszik az ingatlanbevételi és hosszú távú növekedési potenciálban való részvételt. Noha az ingatlanbefektetési alapok a likviditást hagyományosan nem likvid eszközosztályba hozzák, a naysayers szerint nem lehet összehasonlítani az ingatlanba való közvetlen befektetéssel.
Háztulajdonjog
Sok lakossági befektető, akik nem vették figyelembe az ingatlan-allokációt befektetési portfóliójukban, nem veszik észre, hogy valószínűleg már otthon is befektetnek ingatlanba. Nemcsak már rendelkeznek ingatlanokkal való kitettségükkel, többségük további pénzügyi kockázatot vállal azzal, hogy otthoni jelzáloggal rendelkezik. Ez a kitettség nagyrészt jótékony volt, mivel sokan hozzájárultak a nyugdíjhoz szükséges tőke felhalmozásához.
Alsó vonal
Noha a lakossági befektetők figyelembe vehetik és figyelembe kell venniük a háztulajdont portfólióelosztásaik során, további, likvidebb ingatlanbefektetéseket is mérlegelni lehet. Azoknak, akik rendelkeznek a szükséges kereskedési ismeretekkel és tőkével, a REIT befektetés közvetlen részesedés nélkül hozzáférést biztosít az ingatlanbefektetés előnyeinek néhányhoz. Mások számára, akik fontolóra veszik a kisebb allokációt, vagy azok számára, akik nem akarják elbocsátani az eszközválasztást, de maximális diverzifikációt igényelnek, az ingatlanbefektetési alapok megfelelő választás lennének.
