Tartalomjegyzék
- Tervezett fejlesztési HOA
- 1. Díjak széles körben
- 2. A változás is változik
- 3. Kiegészítő díjak vonatkozhatnak
- 4. Díjak és jelzálog jóváhagyása
- 5. A szövetségek grófja
- 6. Konfliktuskezelés
- 7. A HOA hírneve
- 8. A HOA betartása
- 9. Biztosítási kötelezettségek
- Alsó vonal
Számos lakóközösség rendelkezik háztulajdonosok társulásának (HOA) felépítésével, amely elősegíti a tiszta és összetartó légkör fenntartását a környéken. Továbbá, ha társasházat, városi házat vagy családi házat vásárol egy „tervezett fejlesztés” keretében, akkor a HOA szerkezettel is szembesülhet.
Noha a HOA időnként megszabadítja a háztulajdonost bizonyos felelősségektől, néhány háztulajdonos-kötelezettséggel is járhat. Mielőtt olyan házat vásárolna, amely a HOA részévé válik, íme, amit tudnod kell, és fel kell tennie a kérdéseket, amelyeket fel kell tennie mind az egyesületnek, mind önnek és családjának.
Tervezett fejlesztési HOA
A tervezett fejlesztéshez való belépéshez gyakran csatlakoznia kell a közösség háztulajdonosok egyesületéhez (HOA), és meg kell fizetnie annak díját, hogy fedezze a közös helyiségek, a közös épületek és a külső karbantartását. A tagság az egyesület szövetségeihez, feltételeihez és korlátozásaihoz (CC&R) is köti Önt. Ezek a szabályok meggátolhatják az álmaid, mondjuk egy lila bejárati ajtót, vagy hogy elhagyhatják a lakóautót a kocsiútjáról, mivel a CC és az R általában az otthonának megjelenésére és a járművön kívülre parkoló járművekre vonatkozó előírásokat tartalmaz.
Statisztikailag az amerikaiaknak ötödik esélyük van egy olyan házban élni, amely egy HOA része, az alkalmazott elemzés szerint, Wyatt G. Clarke mikroökonómussal. A Clarke-becslés elkészítése óta (2017-ben) a HOA-val rendelkező ingatlanok tovább növekedtek.
Jó választás a tervezett fejlesztésű élet? És ha igen, melyek azok a HOA-k, amelyek a legjobban megfelelnek neked? A kérdésekre adott válaszok nemcsak az Ön pénzügyeitől függnek, hanem a közös kényelem iránti lelkesedéstől, a szabályok iránti toleranciától és az önkormányzati kényelemtől - mivel a legtöbb HOA-t a fejlődésben élő önkéntesek felügyelik.
9 tipp a háztulajdonosok társulásainak kezeléséhez
1. Díjak széles körben
A Trulia tanulmányában, amelyben az American Community Survey nyilvántartásait felhasználták, a havi HOA-díjak átlagosan havonta 331 USD-t tettek ki 2015-ben. Az átlagok a legkisebb, 218 USD havi Warrenben (Michigan), a legmagasabb 571 USD-ig terjednek New Yorkban. Trulia megállapította, hogy a díjak általában magasabbak a régebbi épületekben és komplexekben, amelyek összessége több.
Nate Martinez, a. Ingatlanügynök szerint, a fejlesztéshez szükséges szolgáltatások száma és mérete szintén befolyásolja az árakat RE / MAX szakemberek például az arizsi Glendale-ben. Például egy kapu által őrzött, klubházat és golfpályát kínáló fejlesztés valószínűleg magasabb díjakat számít fel, mint amely minimális biztonságot és csak szerény közös helyiséget kínál.
A díjak a fejlesztésen belül is eltérhetnek, a térbeli felvételek, a hely és a tájolás eltérései miatt, amelyek befolyásolhatják az ingatlan karbantartásának mennyi igényét.
A legtöbb többszörös tőzsdei szolgáltatás (MLS) tartalmazza a HOA díjakat az ingatlanjegyzékbe. Ennek biztosítania kell, hogy az információkhoz a REMAX.com, a Zillow.com, a Realtor.com és más tőzsdei oldalakon keresztül férjen hozzá - mondja Martinez.
Azt is meg kell tudnia, hogy a díjak milyen gyakran növekedtek az idő múlásával, és mennyivel. Ha tudsz, szerezzen be egy HOA-díj nyomtatott előzményeit évről évre az elmúlt 10 évben. Martinez szerint a HOA díjai általában legfeljebb évente emelkednek. Martinez tapasztalata szerint a HOA növekedését általában három-öt évvel előre meghatározzák, felhasználva a közművek, a munkaerő, a karbantartás és egyéb költségeit.
Vizsgálja meg ezeket a vetületeket, ha rendelkezésre állnak. Mivel ezek csak becslések, Martinez azt javasolja, hogy ellenőrizze azt az összeget is, amellyel a díjak évente emelkedhetnek a HOA szabályzata szerint. Egy új komplexumban ez a kutatás segíthet meghatározni, hogy a kezdeti HOA-díjak vonzóan, még mesterségesen is alacsonyak voltak-e a háztulajdonosok vonzása érdekében, és valószínűleg idővel jelentősen növekedni fognak, hogy fedezzék a bevétel és a költségek közötti különbséget.
Alternatív megoldásként fordulhat elő az eset is - azaz az új fejlesztés HOA-díjai idővel némileg csökkenhetnek, mivel több házat adnak hozzá a fejlesztéshez, és több háztulajdonos áll rendelkezésre a HOA állandó költségeinek megosztására.
2. A változás is változik
Ha házat vásárol egy kezelt közösségben, akkor ténylegesen egy köteg jogi kötelezettséget és jogosultságot vásárol a fizikai lakóterületen kívül - mondja John Manning, a RE / MAX bróker ügyvezetője a seattle-i piacon. A pontos jogok, szolgáltatások és szolgáltatások, amelyekért a HOA felel, ugyanolyan széles lehet, mint a felszámított díjak. "A kapuzott közösségnek kapu karbantartása lehet az egyetlen megállapodás a háztulajdonosok között, vagy lehet, hogy HOA működik egy jogi hatalommal, amely sokkal többet kezel." - mondja.
Nézze meg, mi szerepel (és nem tartalmazza), amelyek befolyásolják háztartásának pénzügyeit. Fizetnie kell például a szemétszállításért? Vannak közművek? Melyikek? Mi a helyzet a kábel- és / vagy internetes szolgáltatással?
Ne feledje, hogy fizetni fognak olyan szolgáltatásokért, mint például a szabadidős létesítmények, függetlenül attól, hogy használja őket. Tudja meg az órákat a kényelmi szolgáltatásokhoz, például medencékhez és teniszpályákhoz, hogy megállapítsa, működnek-e az ütemezés szerint. Ha úgy gondolja, hogy meg akarja osztani ezeket a létesítményeket a barátokkal vagy a családdal, ellenőrizze a vendégek használatára vonatkozó szabályokat és díjakat.
Vonja össze a díjakat - és azok kizárásait és kizárásait - a térségben zajló egyéb fejleményekkel, különösen azokkal, amelyek már szerepelnek a listán. "Ha szeretne tudni a régió HOA-tartományairól, akkor a legjobb forrás egy professzionális ingatlanügynök, amely ismeri a háztulajdonosok társulásait" - mondja Manning bróker.
3. Kiegészítő díjak vonatkozhatnak
A HOA alkalmazhatja a pénzügyi irányítás számos megközelítésének egyikét. Ezek a döntések különösen befolyásolják a váratlan kiadások és az olyan tőkebefektetések finanszírozását, amelyek a HVAC rendszer helyébe lépnek.
John Manning, a seattle-i piacon található RE / MAX bróker ügyvezető igazgatója szerint: „Egyes szövetségek inkább egy nagy készpénztartalékot részesítenek előnyben a karbantartási, jogi vagy vezetési kötelezettségek teljesítésekor. Mások alacsonyabb díjakat alkalmaznak, és a speciális becslésekre támaszkodnak - a HOA-díjakon kívül kivetett alapokra - a javítások és a karbantartás területén. ”Ezek a illetékek hasonlóak az adóbevallásokhoz, amelyeket a helyi önkormányzatok néha kivetnek.
Így működik az értékelési útvonal: Ha olyan jelentős kiadások merülnek fel, mint például a tető vagy a lift cseréje - és a HOA tartalékaiban nincs a források a fizetéshez -, az egyesület minden háztulajdonosnak külön értékelést számíthat fel. Ezek a díjak több ezer dollárba kerülhetnek.
Manning szerint a tartalék alap mérete nem csak a HOA megközelítésétől függ, hanem az épület életkorától, állapotától és kényelmi lehetőségeitől is. A fejlesztések gyakran többéves terveket készítenek a javításokról és a tőkebefektetésekről, ideértve az éves költségeket és a tartalék alapban várható egyenleget a kiadások igénybevételének idején.
Kérdezze meg ezeket a dokumentumokat, különös figyelmet fordítva arra, hogy a szükséges kiadások mennyiben felelnek meg a tartalék alap egyenlegének. A professzionális segítség értékes lehet, ha ezen táblázatokat átteszik. Manning szerint társaságának célja, hogy „az ügyfelek megbeszéljék a pénzügyi kimutatásokat a CPA szakértőjével a pénzügyi adatok elemzésében”.
A HOA-nak képesnek kell lennie ilyen lista benyújtására. Kérdezd meg, hogy terveznek-e bármilyen speciális értékelést a jövőben. Vegye figyelembe, hogy a méretgazdaságosság azt jelentheti, hogy egy bizonyos tőkeköltségre vonatkozó speciális becslések kisebbek lehetnek azokban a háztartási házakban, amelyekben sok tag van, és magasabbak a kisebb háztartási házakban, ahol egy hasonló költség kevesebb háztulajdonosnak fogja finanszírozni.
4. Díjak és jelzálog jóváhagyása
Ha egy ingatlanvásárlást tervez egy fejlesztés során, akkor természetesen figyelembe veszi annak HOA-díjainak az általános pénzügyeire gyakorolt hatását. Tehát a leendő jelzálogkölcsön-hitelezők is.
Ugyanúgy, mint az ingatlanadók esetében (amelyek egyébként a legtöbb fejlesztésnél nem szerepelnek a HOA-díjakban), a bankok úgy fogják fontolóra venni a havi HOA-díjaikat, amikor eldöntik, mekkora jelzálogkölcsönt engedhetnek meg magának. Ennek eredményeként birkózhat a bosszantó kompromisszumokkal, amikor a tulajdonságok között dönt. A magasabb HOA-díjak alacsonyabb jóváhagyott összeget eredményezhetnek a házon történő költekezéshez képest, mint alternatív ingatlan kiválasztásakor, alacsony díjakkal vagy azok nélkül.
Érdekes módon a díjak megléte nem feltétlenül csökkenti az ingatlan értékét; ha van valami, van bizonyíték az ellenkező hatásról. Clarke mikroökonómikus kutatása megállapította, hogy az otthon méretének és elhelyezkedésének kiegyenlítése után a HOA részét képező ingatlanokat átlagosan körülbelül 4% -kal értékesítették, mint azok, akik nem tartoztak egyesületbe. Úgy találta, hogy a prémium a legmagasabb, amikor a ház és a fejlesztés új; az életkorral csökken.
Leendő hitelezője megadhatja a jelzálog-fizetési számot, és rendelkeznie kell már a ingatlanadó és a HOA-díj számával. Ha csak az otthoni keresést kezdte - és még nincs kapcsolata semmilyen hitelezővel -, használja az online jelzálogszámológépet a kívánt tőke valószínű jelzálogkölcsön-befizetésének becsléséhez, és adjon meg egyéb releváns információkat, ideértve a tervezett utólagos fizetés.
Ezt meg tudja adni minden hitelező, akivel beszél. Alternatív megoldásként számos online jelzálogkölcsön-kalkulátor - köztük a fentiekhez kapcsolt - szintén lehetővé teszi, hogy jelzálogkölcsön-hitelezőktől kérjen árajánlatokat és kamatlábakat, valamint a jóváhagyott maximális összegeket.
5. A szövetségek grófja
Mivel az egyes HOA szabályai egyedi lehetnek, ne támaszkodjon használt információkra vagy más fejlesztések során szerzett tapasztalatokra, hogy megtudja, mi a HOA szabályai és szövetségei. És gondolja át, hogy képes lesz-e együtt élni velük.
Megállapíthatja, hogy többféle módon korlátozott vagy, mint gondolnád. A szabályozó ajtószínek és hasonlók mellett a CC & R korlátozhatja a módját magas lehet a fű, függetlenül attól, hogy ültethet vagy eltávolíthat fákat, milyen típusú járműveket parkolhat az utcán vagy az autópályán (például a RV-k parkolási tilalma nem ritka), milyen magas a kerítés és milyen típusú burkolatok, amelyeket utcára néző ablakokra használhat.
Ha a környezetbarát életmód személyes prioritás, ellenőrizze a HOA zöld előírásait, kezdve azzal, hogy mi lehet az otthonod körül ültetni, és hogyan lehet fenntartani ezt a növényzetet.
Például egyes HOA-k nem teszik lehetővé a xeriscaping-t, a száraz éghajlati viszonyoknak megfelelő környezetbarát tájrendezési formát, és korlátozhatják a kertjeik méretét és összetételét. A szabályok előírhatják bizonyos műtrágyák, peszticidek vagy sprinkler rendszerek használatát is az udvar fenntartásához, valamint a komposzt cölöpök és napelemek kedvéért.
Ellenőrizze, hogy vannak-e olyan nyelvek, amelyek akadályozzák az ingatlan bérbeadását, vagy akár csak bonyolíthatják. A szokásosnak tekintett joghatóság függhet a joghatóságtól. „A seattle-i körzetben gyakori a rövid távú bérleti díjak tilalma. A HOA-k érdeke a nem tulajdonos által elfoglalt egységek százalékos arányának korlátozása, mivel a jelzálogkölcsön-hitelezők vonakodhatnak kölcsönzni olyan épületeknél, ahol magas a bérleti kihasználtság ”- mondja Manning.
6. Konfliktuskezelés
Mint minden közösségben, nézeteltérések merülnek fel a tervezett fejlesztés során, néha bizonyos lakosok miatt, akik meghajolják vagy megsértik a szabályokat. Mielőtt vásárolna, fedezze fel, hogyan állítják be és hajtják végre a szabályokat, és milyen szankciókat szabnak ki a szabálysértőkkel szemben.
A szankciók szigorúak lehetnek. Egyes HOA-kban az eredmények között szerepelhet pénzbírság vagy bírósági eljárás, vagy a HOA zálogjogot helyezhet otthonába. Különös figyelmet kell fordítani arra, hogy a HOA kizárhatja-e az Ön ingatlanát a HOA-díjak megfizetésének vagy a CC&R-megsértésekből fakadó bírság megfizetésének elmaradásáról.
Kérdezze meg a konfliktusok megoldásának folyamatát, valamint azt, hogy a HOA miként kezeli a szabályok kiegészítéseit vagy módosításait.
Kérjen listát vagy más elszámolást a konfliktusokról és a szabálysértésekről, amelyeket az egyesületnek meg kellett oldani. Ha ez az információ nem részletezi a pert, kérdezzen ezekről. Ellenőrizze, hogy vannak-e olyan korábbi, jelenlegi vagy folyamatban lévő perek, amelyekben a HOA részt vett. Ezenkívül tekintse át az ilyen esetek kimenetelét.
7. A HOA hírneve
Mivel az egyesület alapvetően hiper-önkormányzatként szolgál a közösség számára, érdemes megvizsgálni, ki működteti azt, és hogy ezek az emberek hogyan működnek együtt.
Nagyon gyakori, hogy a HOA-kat a közösségi lakosok felügyelik, akik önkéntes pozíciókat töltenek be és az egyesület tagjai választják meg. Néhány egyesület azonban teljes egészében szakmai irányítás alatt áll. Ha egy magánvállalkozás kezeli a HOA-t, vásárlás előtt vizsgálja meg jó hírnevét. Ha a HOA-ban vannak alkalmazottak vagy vállalatok, amelyekkel megbízásokat bocsát ki, kérdezze meg ezeket az entitásokat és az általuk elvégzett munkát.
Beszélj, ha tudsz, az épület jelenlegi tulajdonosaival - lehetőleg azokkal, akik nem a HOA testületén vannak, és évek óta élnek az épületben. Mennyire működik testület a testület? A véleménykülönbségeket általában polgári és konstruktív módon kezelik? Vigyázzon a gyakori, sőt örök drámák jeleire. Mint néhány más irányító testületnél, a HOA-kat akadályozhatja az egoizmus, a hatalmi játék és a kicsi politika.
Tervezze meg az időt, hogy beszéljen a HOA elnökével, hogy megértse, vajon azt akarja-e, hogy ez a személy az Ön nevében döntést hozzon a fejlesztésről. Kérdezd meg az elnököt a lakosság körében az érdeklődés iránti érdeklődés iránt is: Van-e nagy motiváció erre vagy viszonylagos közömbösség? Ez a beszélgetés arra is ösztönözheti Önt (vagy sem), hogy egy nap magad szolgáljon a testületnél, egy olyan lépés, amely megköveteli a megválasztást és a szabadidejének feladását új feladatainak elvégzésére.
8. A HOA betartása
Ne hagyatkozzon abban, hogy megfelelő figyelmeztetést kap az esetlegesen felmerülő kérdésekről az egyesület és az ön érdeklődő ház jelenlegi tulajdonosa között. Ha időben nem kérdezi ezeket a problémákat, az örökölheti azokat az ingatlan birtoklásakor.
Néhány potenciális probléma nyilvánvaló lehet, például halott vagy benőtt tájrendezés vagy pelyhesítő festék. Ezzel szemben a tulajdonos külső javításokat vagy egyéb változtatásokat hajtott végre az ingatlanon a HOA jóváhagyásának megszerzése nélkül? Ha ezek a változások nem felelnek meg a szabályoknak, mi történhet veled, ha az ingatlan tulajdonosa lenne? Lehet, hogy arra kényszerítheti a tulajdonosot, hogy az eladási megállapodás részeként javítsa ki a problémákat, vagy készpénzt biztosítson a záráskor.
9. Biztosítási kötelezettségek
Az ingatlantulajdonhoz hasonlóan a biztosítási céltartalékok is megoszthatók a tervezett fejlesztésen belül: a HOA egyes veszélyeket vagy területeket fedezhet, a háztulajdonos pedig másokért felel.
Ezeket gyakran állami törvény írja elő. Például Floridában a HOA társasháznak biztosítania kell az összes köztulajdonot, amely magában foglalja az épület minden részét az egység befejezetlen gipszkartonáig. Eközben a háztulajdonos felel az egységen belüli összes személyes vagyontárgy biztosításáért, ideértve a készülékeket, a padlót, a szekrényeket, az ablakkezeléseket és hasonlókat.
A követelmények pontos megosztása érdekében ellenőrizze annak az államnak a törvényét, amelyben élni fog. Ellenőrizze, hogy az ingatlan HOA-e megfelel-e ezeknek a követelményeknek.
A katasztrófabiztosítás különösen fontos, ha lakóházak vagy városi házak vásárlását tervezi olyan területeken, amelyek hajlamosak a súlyos természeti katasztrófákra, például áradások, földrengések, hóviharok, vadállatüzek, tornádók vagy hurrikánok. "A Csendes-óceán északnyugati részén a földrengésbiztosítás nagyon gyakori, bár nem szükséges" - mondja Manning.
Ellenőrizze, hogy a HOA biztosít-e további lefedettséget a fejlesztésen belüli birtokláshoz. „Az előretekintő HOA vonzóbbá teheti a lakóépületet” - mondja Manning. Hozzátehetnek „földrengés és más típusú veszélybiztosítások, amelyek tükröződnek a háztulajdonos HOA-díjaiban”. Természetesen meg kell erősítenie, hogy az ilyen kiegészítő lefedettség kiterjed-e a háztulajdonos jogi felelősségi körébe tartozó területekre is, vagy csak azokra, amelyekre az alábbiak vonatkoznak: a HOA hatásköre.
Alsó vonal
Vegyes áldás lehet, ha egy tervezett fejlesztésben élünk, és részben a HOA szabályai irányítják azt. Fennáll annak a kilátásának, hogy otthonának bizonyos irányítását át lehet cserélni a ház karbantartásának csökkentett felelőssége, valamint a közös kényelmi és biztonsági élmények érdekében. Ez ugyanakkor kereskedelmezheti a tipikus szomszédság sokrétű megjelenését egységesebb megjelenés érdekében, jóllehet alacsonyabb eséllyel a szomszéd díszítő ízlése vagy hanyag karbantartási szokásai problémát jelenthetnek az Ön számára.
Az, hogy megragadja ezeket a kompromisszumokat, hozzájárul ahhoz, hogy mennyire boldog lesz társasházban vagy más „tervezett otthonban”. Ha úgy dönt, hogy folytatja a vásárlást, akkor ügyeljen arra, hogy vonzza a szakembereket, köztük egy ingatlanügynököt, aki ismeri a a tervezett fejlesztések és a HOA-k, mivel ezekre egy-egy családi ház vásárlásához képest számos szokatlan szempont van.
