30 éves és 15 éves jelzálog: áttekintés
Meglepően sokféle jelzálog állhat rendelkezésre, de a legtöbb háztulajdonos számára a gyakorlatban csak egy. A 30 éves fix kamatozású jelzálog gyakorlatilag amerikai archetip, a pénzügyi eszközök almás pite. Ez az az út, amelyet az amerikaiak nemzedékei vezettek az első háztulajdonoshoz.
Freddie Mac szerint 2017-ben a háztulajdonosok 90% -a választotta a 30 éves fix kamatozású jelzálogkölcsönt. De sok ilyen vásárlót jobban kiszolgálhattak volna, ha inkább egy 15 éves fix kamatozású jelzálogkölcsönt választottak volna.
A kölcsönök szerkezetileg hasonlóak - a fő különbség a futamidő. A rövidebb lejáratú hitel magasabb havi fizetést jelent, ami a 15 éves jelzálogkölcsöntést kevésbé teszi elérhetővé. De a rövidebb lejárat olcsóbbá teszi a kölcsönt számos fronton. Valójában egy hitel teljes élettartama alatt egy 30 éves jelzálog a 15 éves opció több mint kétszeresére kerül.
Hogyan befolyásolja a jelzáloghitel a költségeket
A jelzálog egyszerűen egy meghatározott típusú lejáratú kölcsön - ingatlannal biztosított. Ideiglenes kölcsön esetén a hitelfelvevő fizeti a kamatot, amelyet évente számítanak ki a kölcsön fennmaradó egyenlegével szemben. Mind a kamatláb, mind a havi fizetés rögzített.
Mivel a havi kifizetés rögzített, az a rész, amely kamatot fizet, és az a rész, amely a tőke kifizetésére szolgál, idővel változik. Kezdetben, mivel a hitel egyenlege olyan magas, a befizetés nagy része kamatot jelent. De amint az egyenleg csökken, a fizetés kamatlába csökken, és a tőke részesedése növekszik.
30 éves jelzálog
Természetesen egy 30 éves kölcsön esetén ez az egyenleg sokkal lassabban zsugorodik - gyakorlatilag a hitelfelvevő ugyanazt az összeget bérli több mint kétszer olyan hosszú ideig. (Több mint kétszer olyan hosszú, mint csak kétszer olyan hosszú, mert egy 30 éves jelzálogkölcsön esetében a tőke egyenlege nem csökken olyan gyorsan, mint egy 15 éves hitel esetében.) Minél magasabb a kamatláb, annál nagyobb az különbség a két jelzálog között. Például, ha a kamatláb 4%, a hitelfelvevő ténylegesen majdnem 2, 2-szer nagyobb kamatot fizet, hogy ugyanolyan összegű tőket kölcsönöljön 30 év alatt, mint egy 15 éves kölcsön.
A 30 éves jelzálog fő előnye a viszonylag alacsony havi fizetés. És még ha a megfizethetőség nem is kérdés, vannak más előnyei:
- Az alacsonyabb fizetés lehetővé teheti a hitelfelvevő számára, hogy több házat vásároljon, mint amennyit meg tudnának engedni maguknak egy 15 éves hitelhez, mivel ugyanaz a havi fizetés lehetővé tenné a hitelfelvevő számára, hogy 30 év alatt nagyobb kölcsönt vegyen fel. Az alacsonyabb fizetés lehetővé teszi a hitelfelvevő számára, hogy Hozzon létre megtakarítást. Az alacsonyabb fizetés felszabadítja a pénzt más célok elérésére.
15 éves jelzálog
Mivel a 15 éves hitelek kevésbé kockázatosak a bankok számára, mint a 30 éves hitelek, és mivel a bankoknak kevesebb költsége van rövid távú kölcsönök nyújtására, mint a hosszabb lejáratú hitelekre, a 30 éves jelzálogkölcsön általában magasabb kamatlábbal jár. A fogyasztók kevesebbet fizetnek egy 15 éves jelzálogért - bárhol a negyed százalékotól a teljes százalékig (vagy pontig) kevesebbet, és az évtizedek alatt, amelyek valóban összeadhatók.
A legtöbb jelzálogkölcsönt támogató kormány által támogatott ügynökségek, mint például Fannie Mae és Freddie Mac, kiegészítő díjakat vetnek fel, úgynevezett kölcsönszint-kiigazításokat, amelyek a 30 éves jelzálogköltségeket drágítják. Ezek a díjak általában azokra a hitelfelvevőkre vonatkoznak, akiknél alacsonyabb a hitelképesség, kisebb az előleg vagy mindkettő. A Szövetségi Házigazgatás emellett magasabb jelzálogbiztosítási díjakat számít fel a 30 éves hitelfelvevők számára.
„A hitelszint 30 évre szóló árkorrekcióinak egy része nem létezik 15 évnél” - mondja James Morin, a Norcom Mortgage lakossági hiteleinek alelnöke, Avon, CT. Morin szerint a legtöbb ember ezeket a költségeket magasabb kamat részeként a jelzálogba fordítja, ahelyett, hogy egyenesen megfizette volna őket.
Képzelje el tehát egy 300 000 dolláros kölcsönt, amelynek 4 százaléka elérhető 30 évre vagy 3, 25 százalékra 15 évre. A gyorsabb amortizáció és az alacsonyabb kamatláb együttes hatása azt jelenti, hogy a pénz kölcsönzése mindössze 15 évre 79 441 dollárba kerül, szemben a 30 év 215 609 dollárjával, vagyis csaknem kétharmadával kevesebbel.
Természetesen van fogás. Az a hosszú távú sok pénz megtakarítás ára sokkal magasabb havi költségeket jelent; a feltételezett 15 éves kölcsön kifizetése 2 108 USD, 676 USD (vagyis körülbelül 38 százalékkal) több, mint a 30 éves hitel havi összege (1432 USD).
Ha egy befektető engedheti meg magának a magasabb fizetést, akkor érdekeik, hogy a rövidebb kölcsön mellett részesüljenek, különösen akkor, ha nyugdíjba vonulnak, amikor fix jövedelemtől függnek.
Egyes szakértők számára a magasabb fizetés megfizetése magában foglalja egy esős nap alap elvonását. Bob Walters, a Quicken Loans működési vezérigazgatója és elnöke szerint a folyékony megtakarításának legalább egy éves jövedelemnek kell lennie. A pénzügyi tervezők kedvelik a 15 éves jelzálogkölcsönt, hogy ez ténylegesen „kényszerített megtakarítás” egy olyan eszköz részvényeinek formájában, amelyet általában értékelnek (bár, mint a készletek, az otthonok növekednek és csökkennek az értékükben).
Mivel a 15 éves hitelek kevésbé kockázatosak a bankok számára, mint a 30 éves hitelek, és mivel a bankoknak kevesebb költsége van rövid távú kölcsönök nyújtására, mint a hosszabb lejáratú hitelekre, a 30 éves jelzálogkölcsön általában magasabb kamatlábbal jár.
Egyéb felhasználások a pénzért
Vannak olyan esetek, amikor a hitelfelvevő ösztönözheti arra, hogy másutt fektesse be ezt a pénzt, például egy 529-es számlára egyetemi tandíjra vagy adó-halasztott 401 (k) tervbe, különösen, ha a munkáltató megegyezik a hitelfelvevõ hozzájárulásával. És oly alacsony alacsony jelzáloglevelek mellett egy hozzáértő és fegyelmezett befektető választhat a 30 éves kölcsönre, és magasabb hozamú értékpapírokba helyezheti a 15 és 30 éves kifizetések közötti különbséget.
Az előző példa szerint, ha egy 15 éves hitel havi összege 2, 108 dollár, és a 30 éves hitel havi összege 1432 dollár volt, akkor a hitelfelvevő befektetheti ezt a 676 dolláros különbséget másutt. A boríték hátralévő számítása azt mutatja, hogy a külső befektetés hozama (vagyis) meghaladja-e a jelzálog kamatlábát, miután a jelzálogkölcsön-kamat levonása elszámolta a fizetendő tőkenyereség-adót. A 25% -os adószintbe tartozó személyek esetében a levonás csökkentheti a tényleges jelzálog-kamatlábat például 4% -ról 3% -ra.
Általánosságban elmondható, hogy a hitelfelvevő akkor jön elő, ha a befektetés hozama adózás után magasabb, mint a jelzálogköltség, levonva a kamatot.
Shashin Shah, a hiteles pénzügyi tervező, Dallas, TX, ez a gambit azonban kockázatvállalást igényel, mivel a hitelfelvevőnek ingatag részvényekbe kell befektetnie. "Jelenleg nincs olyan fix jövedelmű beruházás, amely elég magas hozamot eredményezne ennek a munkának a megvalósításához" - mondja Shah. Ez azt is megköveteli, hogy a fegyelem szisztematikusan fektesse be a havi különbségek egyenértékét, és időt fordítson a befektetésekre való összpontosításra, amely - hozzáteszi - a legtöbb embernek hiányzik.
A mindkét világ legjobb lehetősége
A legtöbb hitelfelvevőnek nyilvánvalóan hiányzik - vagy legalábbis úgy gondolja - hiányzik a lehetősége a 15 éves jelzálogkölcsön által megkövetelt magasabb befizetések megtételéhez. De van egy egyszerű megoldás a rövidebb jelzálog megtakarításának nagy részének megragadására: Egyszerűen hajtsa végre a 15 éves ütemterv nagyobb összegét 30 éves jelzálogán, feltételezve, hogy a jelzálognak nincs előre fizetési büntetése.
A hitelfelvevő jogosult a kiegészítő kifizetéseket a tőkére irányítani, és ha a kifizetések következetesek, akkor a jelzálog 15 év alatt esedékes. Ha az idők szűkülnek, a hitelfelvevő mindig visszatérhet a 30 éves ütemterv szokásos, alacsonyabb fizetéseihez.
Kulcs elvihető
- Lehet, hogy sok vásárló jobban kiszolgálja a 15 éves fix kamatozású jelzálogot, mint a 30 éves jelzálogot. A fogyasztók kevesebbet fizetnek egy 15 éves jelzáloggal - bárhol a negyed százalékától a teljes százalékig (vagy pontig) kevesebbet fizetnek.. Egyes szakértők számára, ha megengedhetik maguknak a 15 éves jelzálog magasabb kifizetését, magában foglalja egy esős napi alap eltávolítását is.
