A feltehető jelzálog lehetővé teszi az ingatlan vásárlójának, hogy az ingatlan eladójától átvegye a jelzálogkölcsönt. A feltételezett jelzálogkölcsönöknek előnyei lehetnek mind a vevőnek, mind az eladónak. Minden azonban attól függ, hogy a vevő képes-e felvenni a feltételezett jelzálog-kamatlábat, amely gyakran alacsonyabb, mint az uralkodó piaci kamatlábak. Ezenkívül egy feltehető jelzálog segít a vásárlónak elkerülni bizonyos elszámolási költségeket. Általában a jelzálog utóbbi 20 évében nyújtott kölcsönök ritkán használhatók fel, kivéve a VA és az FHA kölcsönöket.
A vevő nem az egyetlen fél, aki részesülhet a feltételezhető jelzálogban. Az eladó osztja a választottbírósági eljárást azáltal, hogy magasabb árat számít fel az ingatlanra, megköveteli a vevőt az eladótól esetlegesen felmerülő zárási költségek megfizetéséről, vagy a vevő megtakarításainak felének készpénzes fizetését követeli meg a megállapodás szerinti időkereten belül.
Például, ha a jelenlegi kamatláb 8%, a feltételezhető jelzálogkamatláb 5%, és a vevő öt évig otthon élni tervezi, az eladó megkövetelheti a gyakran diszkontálatlan várható megtakarítások felét az öt évre időszak. Ebben az esetben a feltételezhető jelzálog az eladónak is több hasznot hozhat, mint a vevő!
Itt található a feltételezett jelzálogkölcsönök néhány előnye és hátránya mind a vevők, mind az eladók számára.
Előnyök
- Ha a feltehető kamatláb alacsonyabb, mint a jelenlegi piaci kamatláb, a vevő azonnal pénzt takarít meg. Kevesebb a zálogköltség a jelzálogkölcsön felvételével kapcsolatban. Ez pénzt takaríthat meg az eladó és a vevő számára is. Ha a vevő alacsonyabb kamatlábat szerez, az eladónak könnyebb lehet az ár megbeszélése, amely közelebb áll a méltányos piaci kért árhoz. Az eladónak előnye is lehet, ha a feltételezhető jelzálogkölcsönt marketingstratégiaként használja fel a vevők vonzására. Nem minden jelzálog fedezhető fel, és az eladó átveheti a piaci versenyt.
hátrányok
- A vevő, aki jelzálogkölcsönt vállal, nagy mennyiségű készpénzt igényelhet, vagy pedig második jelzálogkölcsönt vehet igénybe. Ha az otthont nagyobb mértékben értékelik, mint a házon maradó jelzálog, akkor a különbséget a vevőnek kell kitöltenie. Lehet, hogy egy otthon 350 000 dollárral lesz a piacon, de a feltételezendő jelzálog csak 200 000 dollár. A vásárlónak 150 000 dollárt kell befizetnie. A második jelzálog problémás, mivel két jelzálogkölcsön-hitelező van jelen, és a szerződéses részletek összetettek azokban az esetekben, amikor a vevő nem teljesíti fizetését. Ezenkívül egy másik kölcsön vállalása érvényteleníti a feltehető hitel előnyeit.
Végül a VA és az FHA kölcsönök feltételezhetők, ha a vevő jóváhagyást kap a jelzálogkölcsön-hitelezőtől. Ez a helyzet nem a hitelezőre vonatkozik, aki egyetért azzal, hogy a hitelt feltételezhető, hanem inkább a hitelező számára lehetővé teszi annak megállapítását, hogy a vevő hitelképes-e. Ilyen esetekben az eladó nem kap a választottbéli nyereséget, de a vevőnek további díjakat kell fizetnie a VA-nak vagy az FHA-nak.
