A bérleti ingatlanba történő befektetés nagyszerű ötlet papíron. Csak vásárol egy helyet egy szép környéken, talál bérlőket, és engedi, hogy a készpénz bekerüljön - igaz? Nos, valójában van néhány dolog, amelyet meg kell fontolnia, mielőtt ingatlanvásárlást kezdene, és a „kiadó” hirdetést felteszi a gyepen és az újságban (vagy online). Itt adjuk meg a bérleti ingatlan birtoklásának előnyeit és hátrányait, és adunk néhány tippet, hogyan lehet nyereséget tenni bérbeadóként.
Tippek a leendő földesúr számára
A bérleti ingatlan előnyei
Sokan, akik kényelmetlenül érzik magukat a pénzügyi eszközökbe történő befektetés szempontjából, nem képesek az ingatlanbefektetésre, mivel ez tárgyi eszköz. Ez pszichológiai különbségtétel, mivel a rossz készlet és a rossz bérleti ingatlan ugyanúgy képes pénzt veszíteni. Ennek ellenére itt vannak az előnyei, amelyek a papíron jelennek meg:
Jelenlegi jövedelem. Ez arra a bérleti pénzre vonatkozik, amely a jelzálog és a kapcsolódó költségek megfizetése után marad fenn. A folyó jövedelem alapvetően havi készpénz, amelynél nem kellett dolgoznia - az ingatlan előállítja neked.
Felértékelődés. Ez az érték növekedése, amelyet a tulajdonságok általában az idő múlásával tapasztalnak meg. Az értékelés nem garantált. Ha azonban egy stabil területen (városokban) birtokolja az ingatlanát, az ingatlan valószínűleg az évek során növekszik. Az általános infláció miatt a ritkán lakott és kevésbé kívánatos területeken is a tulajdonságok értékelhetők.
Tőkeáttétel. A bérleti ingatlan kölcsönözhető forrásokkal megvásárolható. Ez azt jelenti, hogy ellenőrizheti az egész ingatlant és a birtokában lévő tőkét azáltal, hogy a teljes költségnek csak egy töredékét - a teljes érték százalékát - engedi le. Ezenkívül a megvásárolt ingatlan az adósságot biztosítja, nem pedig a többi vagyont. Ha nem tartja be a havi kölcsönösszegeket, elveszítheti a bérleti díjat, de nem szabad elveszítenie a saját otthonát.
Adókedvezmények. Bérleti jövedelme adómentes lehet, ha a költségek levonása után nem kap nettó cash flow-t. Ez azt jelenti, hogy a jelzálogot kifizetik, és az ingatlan teljes értékének nagyobb része a saját tulajdonában van (ahelyett, hogy csak ellenőrzése alatt állna), de nem fizet adót a pénzért, amely ezt az Ön számára teszi. Ezen felül adómentes pénzt húzhat ki hitelének refinanszírozásával is, ha az ingatlan felértékelődik és a kamatlábak estek. Végül elkerülheti az adófizetést a bérleti ingatlan eladása esetén, ha eladja, és haladéktalanul újra befekteti a pénzt egy másik ingatlanba (úgynevezett váltás vagy adómentes csere).
A bérleti ingatlan hátrányai
Felelősség. Mi történik, ha egy lépcső eltört a bérlő lába alatt? A kevésbé bírósági keresetek növekedésével és az „érzelmi szorongás” jellegének lehetetlen számszerűsítése nélkül a felelősség ijesztő lehet. Ha valakinek menedéket nyújt pénzért, akkor az Önt és a bérlőt olyan kapcsolatokba hozzák, amelyekben mindkét fél felel. Biztosnak kell lennie abban, hogy a bérbeadott ingatlan megfelel az összes építési szabályzatnak.
Váratlan költségek. Mit csinálsz, ha felhúzza az alagsori szőnyeget, és talál egy repedést, amely a mélységbe nyílik? Lehetetlen felkészülni a kiadó ingatlan birtoklásával kapcsolatos minden ráfordításra. A kazánokat, a vízvezeték-szerelvényeket és a szerelvényeket gyakran ki kell cserélni, és nem drágán drágák. A hibás huzalozás, a rossz alapok és a sérült tetőfedés javítása azonban nagyon költséges lehet. Ha nem tud fizetni a javításokat, akkor bérlő nélkül marad, és azzal a baljós kilátással rendelkezik, hogy az ingatlant jelentős kedvezménnyel értékesíti. Ugyanakkor, mivel az építési előírások az idő múlásával fejlődnek, az ólomfestéket, azbesztot, cédrus tetőcserepeket és más anyagokat, amelyek a múltban ellenőrzésen mentek át, hátrányos helyzetbe kerülhetnek.
Rossz bérlők. Senki sem akarja, hogy beszedési ügynökséget használjon a késedelmes bérleti díj beszedésére. Sajnos szinte minden bérbeadónak van egy olyan története, amelyben a rendőrök vagy a seriffök kísérik bérlőjét az ingatlanból - törli minden reményét, hogy az öt hónapos lejárt bérleti díjat megszerezzék. A rossz bérlők megnövelhetik váratlan költségeidet is, és akár pert is felvehetnek.
Üresedés. Nincs pénz, ami azt jelenti, hogy havonta kell fizetnie a zsebéből. Ha van sürgősségi alapja, akkor kevés gonddal képes lesz megmaradni az üres álláshelyekről. Ha nem rendelkezik ilyennel, előfordulhat, hogy összecsapja a bérleti díjat a legszorosabb földbirtokosnak - a banknak.
Tippek a földtulajdonosok számára
Az ingatlan birtoklásának hátrányai minimalizálása valójában egyszerű. Íme néhány útmutató, amelyek segítenek.
Tartsa ésszerűen elvárásait. Célja a pozitív cash flow, de ne számítson arra, hogy év végén új jachtot vásárol. Ha ellenőrzése alatt tartja az elvárásait, akkor nem fog kísértés felkelni a bérleti díjat, és jó bérlőket kiszorítani.
Keressen egyensúlyt a keresetek és az erőfeszítések között. Azt tervezi, hogy "gyakorlati" földtulajdonos lesz? vagy dolgozzon egy cégnél? A jelenlegi jövedelem nem tűnik olyan nagynak, ha újabb teljes munkaidős műszakot vesz be a bérleti ingatlanához. Szerencsére vannak olyan ingatlankezelő cégek, amelyek a bérleti jövedelem egy százalékáig kezelik az ingatlanát; érdemes megfontolni egyet.
Ismerje meg a szabályokat. A szövetségi és az állami törvények körvonalazzák az Ön felelősségét és felelősségét, tehát nem állíthatja tudatlanságát, amikor valami történik. Néhány olvasást el kell végeznie; mindazonáltal jobb, ha 20 órát tölt a könyvtárban, mint a tárgyalóban.
Vizsgálja meg az ingatlant. A váratlan költségek elkerülésének egyik legjobb módja az, ha a tulajdonos megvásárolja az ingatlant, mielőtt megvásárolja.
Ellenőrizze, hogy a bérleti szerződések jogszerűek. Ha hibát követett el a lízing során, akkor nehezebb lesz peres eljárást folytatni, ha a bérlő megsérti a feltételeket.
Hívási referenciák és hitel-ellenőrzések futtatása. Túl sok bérbeadó siet, hogy betöltse a megüresedett helyet, ahelyett, hogy időt fordít arra, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a leendő bérlő jobb megoldás, mint egy üres ingatlan. Ha van ideje, érdemes lehet a bérlő jelenlegi lakóterületén vezetni - ez valószínűleg így fog kinézni az ingatlanában, amikor a bérlő ott él.
Csatlakozzon a környéki földesurak szövetségéhez. Egyesülethez való csatlakozás rengeteg tapasztalattal, valamint bérleti szerződésekkel, törvények és rendeletek másolataival, valamint tisztességes ügyvédek, vállalkozók és ellenőrök listájával jár. Egyes szövetségek akár engedélyezhetik a csatlakozást, mielőtt bérleti ingatlant vásárolnak.
Barázzon ügyvédekkel, adószakértőkkel és bankárokkal. Ha úgy találja, hogy szereti bérleti tulajdonságait, akkor a három szakemberből álló hálózat elengedhetetlen, ha meg akarja növelni részesedését.
Győződjön meg róla, hogy megfelelő típusú biztosításra van szüksége. A szabályok megismerése után meg kell vásárolnia a felelősségbiztosítás biztosítását. Szüksége lesz egy biztosítási szakember segítségére, hogy kiválassza a bérelhető ingatlan típusának megfelelő csomagot; a sima vanília háztulajdonosok politikája nem megfelelő.
Hozzon létre egy sürgősségi alapot. Ez alapvetően a váratlan kiadásokra elkülönített pénz, amelyet a biztosítás nem fedez. A sürgősségi alap számára nincs meghatározott összeg, de az ingatlan értékének 20% -a jó iránymutatás. Mindazonáltal bármi jobb, mint semmi. Ha aktuális jövedelmet szerez egy ingatlanból, összevonhatja ezt a pénzt a sürgősségi alapba.
